La norma è stata introdotta ex novo per mezzo del cosidetto "Decreto Salva Casa" ed ha previsto due particolari ipotesi di regolarizzazione degli abusi storici.
La prima riguarda le varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità da un titolo rilasciato prima della l. 10/1977, epoca in cui la parziale difformità non era disciplinata e le varianti non venivano di regola presentate. Se non rientrano nelle tolleranze dell’art. 34-bis, tali varianti possono essere regolarizzate con SCIA in sanatoria e con il pagamento di un’oblazione, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore. L’oblazione è quella dell’art. 36-bis, comma 5, lett. b), prima parte, e corrisponde quindi al doppio dell’aumento del valore venale accertato dall’Agenzia delle entrate, in una misura compresa tra 1.032 e 10.328 euro. Le Linee guida del MIT chiariscono che sono rilevanti sia la licenza edilizia della l. 1150/1942 sia gli altri titoli, autorizzazioni o nulla osta rilasciati a fini edilizi prima di tale legge. Precisano inoltre che le varianti possono essere state eseguite anche dopo il 30 gennaio 1977, purché entro il periodo di validità del titolo originario, e che per perfezionare la SCIA non occorre la doppia conformità, né ordinaria né semplificata, perché il rinvio all’art. 36-bis, commi 4 e 6, ha natura esclusivamente procedurale e comporta soltanto l’applicazione del sub-procedimento paesaggistico e del silenzio-assenso. Resta ferma, per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, la sanzione del comma 5-bis dello stesso articolo. All’istanza va allegato il titolo rispetto al quale la difformità si è verificata, affinché l’amministrazione possa accertare che si tratti di una difformità parziale e non totale. L’epoca di realizzazione si prova con la documentazione dell’art. 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, oppure, quando ciò non sia possibile, con l’attestazione del tecnico incaricato, resa sotto la propria responsabilità e con le sanzioni penali previste in caso di dichiarazione falsa o mendace. La procedura riguarda, in ogni caso, i soli profili edilizi, per cui restano necessarie le autorizzazioni sismiche e paesaggistiche eventualmente dovute.
La seconda ipotesi, prevista dal comma 4, valorizza il certificato di abitabilità o di agibilità, che secondo la giurisprudenza tradizionale non assumeva rilievo sul piano edilizio. Le parziali difformità realizzate durante i lavori oggetto di un titolo abilitativo e accertate all’esito di un sopralluogo o di un’ispezione dei funzionari incaricati delle verifiche di conformità edilizia sono ricondotte, in deroga all’art. 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive dell’art. 34-bis, a condizione che non sia seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e che sia stato rilasciato un certificato non annullabile in autotutela ai sensi dell’art. 21-nonies l. 241/1990. Secondo le Linee guida il titolo può essere anche successivo al 1977, e sono ricomprese le varie tipologie di sopralluogo previste nel tempo, purché dirette a un accertamento anche edilizio, come quello compiuto dall’ufficiale sanitario ai sensi dell’art. 221 R.D. 1265/1934. È sufficiente che l’accertamento si sia limitato a una constatazione generica delle difformità, anche solo mediante rilievi apposti sul progetto, ma non basta che il certificato dia atto delle difformità, perché queste devono risultare dai verbali di sopralluogo o di ispezione, senza che il certificato debba necessariamente richiamarli quando dalla documentazione si evinca che è stato redatto tenendo conto del loro esito. Restano escluse le agibilità formatesi per silenzio-assenso dopo il d.P.R. 425/1994, mancando in tali casi l’accertamento di un tecnico pubblico. Poiché le difformità sono ricondotte alle tolleranze, non occorre alcun procedimento di sanatoria e si applicano le regole dell’art. 34-bis, comprese quelle sulle zone sismiche, mentre il regime paesaggistico resta quello ordinario, dato che la deroga dell’art. 3, comma 1, del DL riguarda soltanto le tolleranze costruttive anteriori al 24 maggio 2024.
La giurisprudenza amministrativa ha poi precisato i confini della norma, che non può essere invocata come uno strumento di condono generalizzato. La regolarizzazione presuppone che l’opera sia qualificabile come parziale difformità, cioè come mera deviazione costruttiva di un’opera già contemplata dal titolo originario, e riguarda soltanto le lievi difformità, rimanendo escluse le opere eseguite in assenza di titolo, in totale difformità o con variazioni essenziali, per le quali restano ferme le sanzioni ordinarie del TUE (TAR Friuli Venezia Giulia, Trieste, Sez. I, nn. 353 e 354/2026, pubblicate il 29 luglio 2026). Vale inoltre il principio della valutazione unitaria degli abusi, per cui il privato non può frazionare artificiosamente più interventi funzionalmente connessi, che nel loro complesso integrano un organismo edilizio nuovo o una variazione essenziale, per qualificarli singolarmente come parziali difformità regolarizzabili (TAR Puglia, Lecce, Sez. I, n. 1165/2026).
Quanto ai rapporti con i provvedimenti repressivi e di diniego adottati prima della riforma, l’istanza con cui il privato chiede di rivalutare l’abuso alla luce degli artt. 34-bis e 34-ter obbliga il Comune a svolgere l’istruttoria nel merito, e non può essere respinta in limine invocando il principio tempus regit actum, che contrasta con la ratio stessa del decreto. Se l’istanza è presentata, il nuovo procedimento assorbe l’originaria ingiunzione di demolizione e i precedenti dinieghi di sanatoria, per cui i ricorsi pendenti contro tali atti diventano improcedibili per sopravvenuto difetto di interesse. Anche in caso di esito negativo, infatti, il Comune dovrà adottare nuovi provvedimenti repressivi, motivati sulla base della rinnovata valutazione e con nuovi termini per adempiere. Il giudice, dal canto suo, non può accertare direttamente i presupposti dell’art. 34-ter prima che l’amministrazione si sia pronunciata, per il divieto di pronunciare su poteri amministrativi non ancora esercitati (art. 34, comma 2, c.p.a.) (TAR Campania, Napoli, Sez. VI, n. 7417/2025, pubblicata il 14 novembre 2025, che richiama TAR Lombardia, Sez. IV, n. 3091/2024).
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