Quando si decide di acquistare un immobile, è fondamentale accertarsi prima possibile della sua conformità urbanistica ed edilizia e dello stato legittimo, al fine di evitare eventuali complicazioni dovute ad abusi edilizi.
Ignorare tale verifica potrebbe comportare ripercussioni legali e costi imprevisti, come dimostra l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 28765 del 7 novembre 2024.
Il concetto di stato legittimo si riferisce alla regolarità dell’immobile rispetto ai permessi edilizi ottenuti. Il comma 1-bis dell’art. 9 bis del T.U. edilizia (d.P.R. n. 380/2001) specifica che esso corrisponde al progetto approvato inizialmente, integrato da eventuali successive modifiche conformi alle norme vigenti.
Per edifici o unità immobiliari costruiti in periodi in cui era obbligatorio ottenere titoli edilizi, il medesimo comma chiarisce che lo stato legittimo è definito dai titoli autorizzativi che hanno disciplinato la costruzione o gli interventi successivi sull’immobile. Questi titoli devono essere stati verificati dall’autorità competente al momento del loro rilascio, includendo eventuali autorizzazioni che hanno regolato interventi parziali.
Le modifiche introdotte dalla L. n. 105/2024, che ha convertito il D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), consentono di includere nella valutazione dello stato legittimo vari strumenti di sanatoria (art. 34 ter del T.U. edilizia, art. 36 del T.U. edilizia e art. 36 bis del T.U. edilizia), fiscalizzazioni (art. 33 del T.U. edilizia, art. 34 del T.U. edilizia, art. 37 del T.U. edilizia e art. 38 del T.U. edilizia) e tolleranze costruttive-esecutive (art. 34 bis del T.U. edilizia).
Dopo aver accertato lo stato legittimo dell’immobile, è essenziale verificare che esso corrisponda allo stato di fatto dell’opera, determinandone così la regolarità urbanistica ed edilizia.
L’accertamento dello stato legittimo non costituisce un obbligo prescritto dalla legge in fase di compravendita immobiliare, differentemente da altri documenti come l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Ad ogni modo, la mancanza dello stesso può dare luogo a controversie legali.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28765/2024, ha esaminato un caso in cui il venditore è stato ritenuto responsabile per non aver dichiarato la presenza di abusi edilizi durante le trattative di vendita. In particolare:
Ignorare tale verifica potrebbe comportare ripercussioni legali e costi imprevisti, come dimostra l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 28765 del 7 novembre 2024.
Il concetto di stato legittimo si riferisce alla regolarità dell’immobile rispetto ai permessi edilizi ottenuti. Il comma 1-bis dell’art. 9 bis del T.U. edilizia (d.P.R. n. 380/2001) specifica che esso corrisponde al progetto approvato inizialmente, integrato da eventuali successive modifiche conformi alle norme vigenti.
Per edifici o unità immobiliari costruiti in periodi in cui era obbligatorio ottenere titoli edilizi, il medesimo comma chiarisce che lo stato legittimo è definito dai titoli autorizzativi che hanno disciplinato la costruzione o gli interventi successivi sull’immobile. Questi titoli devono essere stati verificati dall’autorità competente al momento del loro rilascio, includendo eventuali autorizzazioni che hanno regolato interventi parziali.
Le modifiche introdotte dalla L. n. 105/2024, che ha convertito il D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), consentono di includere nella valutazione dello stato legittimo vari strumenti di sanatoria (art. 34 ter del T.U. edilizia, art. 36 del T.U. edilizia e art. 36 bis del T.U. edilizia), fiscalizzazioni (art. 33 del T.U. edilizia, art. 34 del T.U. edilizia, art. 37 del T.U. edilizia e art. 38 del T.U. edilizia) e tolleranze costruttive-esecutive (art. 34 bis del T.U. edilizia).
Dopo aver accertato lo stato legittimo dell’immobile, è essenziale verificare che esso corrisponda allo stato di fatto dell’opera, determinandone così la regolarità urbanistica ed edilizia.
L’accertamento dello stato legittimo non costituisce un obbligo prescritto dalla legge in fase di compravendita immobiliare, differentemente da altri documenti come l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Ad ogni modo, la mancanza dello stesso può dare luogo a controversie legali.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28765/2024, ha esaminato un caso in cui il venditore è stato ritenuto responsabile per non aver dichiarato la presenza di abusi edilizi durante le trattative di vendita. In particolare:
- il venditore aveva omesso di rivelare la presenza di abusi edilizi, arrecando danno agli acquirenti;
- il tribunale ha riconosciuto agli acquirenti il diritto a un risarcimento per il deprezzamento dell’immobile, oltre al rimborso delle spese necessarie per rimuovere gli abusi.
Il venditore, contestando la decisione, ha sostenuto che riconoscere sia il risarcimento per il deprezzamento sia il rimborso per la rimozione degli abusi comporterebbe una duplicazione non legittima del risarcimento.
La Cassazione ha chiarito che le spese sostenute per rimuovere gli abusi edilizi non possono essere considerate incluse nel risarcimento per il deprezzamento dell’immobile.
Tali spese sono finalizzate esclusivamente all’eliminazione delle irregolarità edilizie e non contribuiscono a ripristinare il valore originale dell’immobile. Anche dopo la rimozione degli abusi, l’immobile rimane svalutato, poiché la perdita di una parte costitutiva (gli abusi stessi) incide sul valore complessivo concordato tra le parti. Di conseguenza, il rimborso per la rimozione degli abusi può essere cumulato con il risarcimento per il deprezzamento del bene.
La Cassazione ha chiarito che le spese sostenute per rimuovere gli abusi edilizi non possono essere considerate incluse nel risarcimento per il deprezzamento dell’immobile.
Tali spese sono finalizzate esclusivamente all’eliminazione delle irregolarità edilizie e non contribuiscono a ripristinare il valore originale dell’immobile. Anche dopo la rimozione degli abusi, l’immobile rimane svalutato, poiché la perdita di una parte costitutiva (gli abusi stessi) incide sul valore complessivo concordato tra le parti. Di conseguenza, il rimborso per la rimozione degli abusi può essere cumulato con il risarcimento per il deprezzamento del bene.
