Articolo 1114 Codice Civile

La situazione che si sottopone ad esame integra a tutti gli effetti un’ipotesi di comunione ordinaria volontaria, la quale trova il suo titolo costitutivo nell’atto notarile di compravendita.
Dall’esame di tale atto, trasmesso in copia a questa Redazione, ne risulta che A e B (ove con B si indicano i coniugi in regime di comunione legale dei beni) hanno acquistato l’intero edificio, composto da due elevazioni fuori terra, in ragione di un mezzo indiviso ciascuno, e precisamente A per ½ e B per ½.
Pertanto, sarà nel rispetto di tali quote che andrà effettuata la stima e la successiva divisione del complesso immobiliare.

Trattandosi, come si è detto, di comunione ordinaria, non possono che trovare applicazione le norme che il codice civile detta al riguardo, e precisamente gli artt. 1101 e ss. c.c.
Tra queste la prima norma da prendere in considerazione è l’art. 1111 del c.c., secondo la quale ciascuno dei partecipanti alla comunione può in qualunque momento chiederne lo scioglimento.
Il successivo art. 1114 c.c. dispone che la divisione va fatta in natura quando il bene che ne costituisce l’oggetto può essere comodamente diviso in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti, mentre l’art. 1116 del c.c. rende applicabili, in via estensiva, alla divisione dei beni in comunione ordinaria le norme dettate in tema di divisione dell’eredità.

Nel caso di specie, dunque, è possibile procedere alla divisione in natura in quanto, come si dice nel quesito, l’immobile è comodamente divisibile; infatti, trattandosi di edificio su due piani, la divisione dovrebbe eseguirsi (almeno questa sembra l’intenzione manifestata nel quesito) con attribuzione a ciascuno dei comproprietari di un piano (un piano ad A ed un piano a B/coniugi).
Tuttavia, è necessario che la divisione (così come la si vuole effettuare) sia proporzionale al valore delle quote di ciascuno dei comunisti, sia da un punto di vista prettamente materiale (o quantitativo), che sotto il profilo economico (o qualitativo).

Per fare ciò occorre, dunque, procedere ad una stima delle due porzioni che si andranno a formare, in occasione della quale si dovrà anche tener conto dei miglioramenti nel frattempo apportati al bene comune, oltre che delle spese affrontate per tali miglioramenti e della misura in cui le stesse sono state sostenute da ciascun comunista.
Tale precisazione si rende necessaria in considerazione di quanto viene detto nel quesito con riferimento alla ristrutturazione eseguita sul solo secondo piano dell’edificio, la quale ha comportato una spesa di circa 100.000,00 euro, di cui la gran parte, circa 70.000,00 euro, sostenuti soltanto da B (ciò che, si dice, può essere provato).

Ebbene, facendo applicazione analogica delle norme dettate in tema di divisione ereditaria (richiamate, come si è detto prima, dall’art. 1116 c.c.), per poter giungere alla divisione del bene comune nel rispetto delle quote si dovrà:
a) provvedere alla stima dei beni da dividere (art. 726 del c.c.);
b) formare tante porzioni quanti sono i comunisti (ossia due), comprendendo in ciascuna porzione una quantità di beni di eguale natura e qualità, in proporzione dell’entità di ciascuna quota (art. 727 del c.c.);
c) compensare l’ineguaglianza in natura con un equivalente in denaro (art. 728 del c.c.).

Per quanto concerne i miglioramenti apportati al secondo piano dell’immobile a seguito di ristrutturazione, di essi se ne dovrà tener conto sotto un duplice profilo, e precisamente:
a) in sede di redazione della stima delle porzioni, nella misura in cui detti miglioramenti hanno apportato un incremento di valore di quella sola parte di immobile. In tal caso, se alla porzione di immobile ristrutturato verrà attribuito un valore maggiore di quello posto al primo piano, tale maggior valore dovrà essere compensato con un conguaglio in denaro ex art. 728 c.c.
b) ai fini del rimborso delle relative spese, considerato che su una spesa complessiva di circa 100.000 euro, la parte B ne ha approntati circa euro 70.000,00.

B, dunque, avrà diritto al rimborso della maggior somma spesa (quantificabile in circa euro 20.000) per effetto del combinato disposto di cui agli artt. 1104 e 1110 c.c.
In particolare, l’art. 1110 del c.c. garantisce il rimborso delle spese al compartecipe che si è fatto parte diligente e, sebbene la norma faccia riferimento alle sole spese necessarie alla conservazione della cosa comune, si ritiene che la ratio della norma ed il raccordo con il primo comma dell’art. 1104 c.c. ne giustifichino l’estensione anche alle spese necessarie per il godimento della cosa (le spese di ristrutturazione generalmente vanne fatte rientrare in tale categoria).
Peraltro, A non può opporre che si sia trattato di spesa da lui non autorizzata (invocando il disposto di cui all’art. 1108 del c.c.), in quanto la circostanza stessa di avervi partecipato, seppure in misura inferiore, varrebbe a dimostrare proprio il contrario.

In conclusione, dunque, se si raggiunge un accordo su come dividersi i due appartamenti (quello del primo piano e quello del secondo piano), la loro ineguaglianza di valore potrà essere compensata con un conguaglio in denaro, mentre la parte condividente che ha sostenuto maggiori spese per la ristrutturazione (ossia B) avrà diritto al rimborso delle somma spesa in più.
Dalla lettura dell’atto notarile di compravendita, invece, non risulta alcuna diseguaglianza tra le parti in sede di partecipazione alle spese di acquisto, in quanto all’art. 4 dello stesso è detto che l’intero prezzo viene corrisposto a mezzo di due assegni bancari, ciascuno dell’importo di euro 95.000, tratti su un conto corrente intestato agli acquirenti).

Vuole a questo punto darsi un ultimo suggerimento: se una delle due parti dovesse risultare debitrice, a titolo di conguaglio, di una somma che non è in grado di corrispondere subito, se ne potrà prevedere un pagamento dilazionato, garantito da iscrizione di ipoteca volontaria sulla porzione di immobile che gli verrà assegnata ed in favore dell’altro condividente creditore.

In mancanza di un accordo tra i partecipanti alla comunione, lo scioglimento può essere ordinato dall'autorità giudiziaria, adita da colui che intenda dividere il bene (art. 1111 del c.c.). Ciascun partecipante alla comunione ha, infatti, il diritto di chiederne lo scioglimento. Se la cosa comune è comodamente divisibile, come sembra nel caso di specie, l'autorità giudiziaria ne ordinerà l'attribuzione ai comunisti in porzioni materiali corrispondenti alle loro quote.
Nel disporre la divisione, il giudice deve tenere in debito conto gli interessi in contrasto con quelli del comunista che richieda lo scioglimento della comunione: in tal caso, tuttavia, si limiterà a posticipare sino a cinque anni la divisione della cosa comune, non potendo in ogni caso impedirla.
L'art. 1116 del c.c. stabilisce che alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle stabilite dagli articoli contenuti nel capo I, titolo VII, libro III del codice civile.