Articolo 718 Codice Civile

La questione che si chiede di affrontare risulta abbastanza semplice, tenuto conto che i soggetti a cui ci si riferisce, ovvero i tre fratelli A-B e C, versano in un ordinario stato di comunione di beni c.d. forzosa, che per nulla differisce da quello di comunione volontaria, se non per il titolo di provenienza.
Intanto occorre precisare che il particolare titolo in forza del quale si è instaurata tra i fratelli la comunione dei beni immobili (ovvero la successione ereditaria) vale ad escludere che quei beni, anche a seguito della divisione, possano entrare a far parte della comunione legale dei beni per il fratello che versa con il coniuge in tale regime.
In tal senso dispone la lett. b) del comma 1 dell’art. 179 del c.c., ove viene espressamente detto che non costituiscono oggetto di comunione e sono beni personali del solo coniuge acquirente, quelli acquistati successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione, a meno che nel medesimo atto di donazione o nel testamento il disponente non abbia manifestato la volontà di attribuirli alla comunione.

Escluso, dunque, che il coniuge del fratello C possa acquisire diritti sui beni caduti in successione e che adesso dovranno formare oggetto di divisione, per quanto concerne lo scioglimento della comunione non ci si può che riferire alle norme dettate al riguardo dal codice civile, ed in particolare agli artt. 713 e ss. c.c., richiamati peraltro dall’art. 1113 c.c., inserito a sua volta tra le norme sulla comunione in generale.

I principi generali che si ricavano dalla lettura di tali norme è che due sono le forme di divisione a cui si può ricorrere, e precisamente:
a) la divisione consensuale, la quale presuppone, come per tutti i contratti, l’accordo di tutti i soggetti interessati;
b) la divisione giudiziale, alla quale si deve necessariamente fare ricorso nell’ipotesi in cui i condividenti non raggiungano un accordo sulle concrete modalità di dividere i beni ovvero nell’ipotesi in cui taluno di essi si rifiuti di addivenire alla divisione (si tenga presente, infatti, che il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione, sia ordinaria che ereditaria, ha natura di diritto potestativo, il che significa che anche se uno solo dei comunisti richiede di procedere a divisione dei beni comuni, gli altri devono soggiacere a tale richiesta, volontariamente o giudizialmente).

Ciò posto, considerato che nel caso di specie i beni da dividere sono immobili, dovrà specificatamente farsi applicazione, sia nel caso di divisione consensuale che giudiziale, degli artt. 718, 720 e 729 c.c.
La prima di tali norme sancisce il principio di carattere generale secondo cui ciascun comunista ha diritto di chiedere la sua parte in natura di beni mobili o immobili; ciò comporta che se, nel caso in esame, dovessero esservi tre immobili da dividere, tanti quanti sono i fratelli, ciascuno potrebbe chiedere l’assegnazione per intero di uno degli immobili e, in caso di differente valore, eguagliare tale assegnazione mediante il riconoscimento di conguagli in denaro.

Qualora, invece, oggetto di divisione dovesse essere un solo immobile non comodamente divisibile, dovrà farsi applicazione del successivo art. 720 del c.c., norma che costituisce, appunto, una deroga al principio generale di cui all’art. 718 c.c.
In particolare, per “comoda divisibilità” deve intendersi la possibilità di frazionare il bene in tante quote quanti sono i coeredi.
Presupposti per accertare rigorosamente la comoda divisibilità di un immobile sono:
1. sotto l'aspetto strutturale, la possibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi, e non richiedenti opere complesse e di notevole costo;
2. sotto l'aspetto economico funzionale, la divisione deve poter non incidere sulla originaria destinazione del bene e non comportare un sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso (così, tra le tante, Cass. ord. 24185/2017, Cass. 3635/2007, Cass. 22833/2006).

Disciplinando l'ipotesi in cui l'immobile sia non divisibile o non comodamente divisibile, l'art. 720 si differenzia poi dal successivo art. 729 del c.c., il quale si occupa al contrario della divisione degli immobili divisibili, disponendo per tale ipotesi l’applicazione del criterio del sorteggio.

Volendo a questo punto sintetizzare le regole fin qui esposte, può suggerirsi quanto segue:
a) se nell’eredità vi sono tre immobili e ciascun coerede è interessato ad uno di essi, si può procedere all’assegnazione diretta;
b) se gli immobili sono di uguale valore e nessuno degli eredi manifesta una preferenza, si applicherà il criterio dell’assegnazione per sorteggio;
c) se gli immobili sono di diverso valore, la differenza verrà regolata con i conguagli in denaro;
d) se uno o più degli immobili da dividere non sono comodamente divisibili, secondo la definizione che ne è stata data sopra, si potrà procedere alla loro vendita e successiva divisione in parti eguali della somma ricavata;
e) sempre in caso di indivisibilità, se almeno due dei coeredi sono d’accordo, possono chiederne l’attribuzione per intero e versare all’altro coerede una somma di denaro pari al valore della sua quota.

Ovviamente, questi sono alcuni degli scenari, meramente ipotetici, che possono prospettarsi, tenuto conto che non si conosce il numero degli immobili, la loro consistenza, il loro presumibile valore, la loro divisibilità o meno e, soprattutto, le intenzioni e gli interessi dei singoli coeredi.