Articolo 1021 Codice Civile

La scelta tra contratto di comodato d’uso gratuito e contratto costitutivo del diritto d’uso di un immobile non può che farsi dipendere da ragioni prevalentemente fiscali.
Infatti, conformemente a quanto chiarito dal Ministero delle Finanze con circolare n. 7/1106 del 1993, regola generale a cui occorre attenersi è quella secondo cui il reddito derivante da un bene immobile si considera in ogni caso conseguito, e come tale deve essere dichiarato, dal soggetto titolare della piena proprietà dello stesso.
Tuttavia, precisa sempre la stessa circolare, nel caso di immobili gravati da diritti reali di godimento diversi dalla proprietà (ovvero usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi), il relativo reddito va imputato in capo al soggetto titolare di uno di tali diritti, mentre nessun obbligo dichiarativo incombe su colui che ne risulta nudo proprietario.
Diversa è la situazione nell’ipotesi in cui il pieno proprietario di un immobile stipuli un contratto di comodato d’uso gratuito, tenuto conto che in tal caso non viene trasferito il diritto di godimento del bene.
Il comodatario, infatti, non consegue il possesso dell’immobile (come accade nel caso di costituzione di un diritto reale d’uso), ma soltanto la detenzione, fondata su un diritto personale di godimento, con la conseguenza che l’obbligo di dichiarare l’immobile ai fini fiscali continua a permanere sul proprietario comodante (così anche risoluzione del Ministero delle Finanze n. 7/441 del 1980).

A parziale modifica di quanto fin qui detto è intervenuta la Legge di stabilità 2016, la quale ha previsto la possibilità, per i proprietari di immobili concessi in comodato d’uso gratuito, di poter beneficiare della riduzione della base imponibile IMU del 50% a condizione, però, che il rapporto di comodato intercorra tra parenti in linea retta (genitori/figli) e che lo stesso contratto risulti regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Inoltre, l’agevolazione è applicabile soltanto alle unità immobiliari, escluse quelle di lusso (A//1, A/8 e A/9) concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado e che la utilizzino come abitazione principale.

Precisato ciò, può a questo punto osservarsi che se intenzione dell’attuale proprietario dell’immobile è quella di liberarsi nei confronti del fisco da ogni onere di dichiarazione relativa al reddito prodotto dall’immobile, indubbiamente con la conclusione del contratto di comodato, pur se regolarmente registrato, non si riuscirà a conseguire tale fine, tenuto conto che nel quesito si dice che proprietario dell’immobile è “un caro amico di famiglia” (il che fa escludere la sussistenza di ogni rapporto di parentela tra le parti).
Unica soluzione, dunque, per il soddisfacimento di tale interesse, rimane quella della costituzione di un diritto reale d’uso (ex art. 1021 c.c.) o di altro diritto reale limitato, quali il diritto di abitazione o di usufrutto, costituzione che potrebbe pur sempre realizzarsi a titolo gratuito, al pari di quanto avverrebbe con il contratto di comodato.
Peraltro, trattandosi di atto per il compimento del quale l’amministratore di sostegno necessita di preventiva autorizzazione giudiziale, e precisamente dell’autorizzazione prevista dall’art. 374 del c.c. (norma applicabile in forza dell’espresso richiamo che ne viene fatto dall’art. 411 del c.c., si ritiene che non possa sussistere alcuna difficoltà nell’ottenimento della stessa, e ciò sia perché si tratterebbe di un acquisto a titolo gratuito sia perché in ogni caso, dovendo l’immobile destinarsi a prima abitazione, non ne deriverebbe alcun onere fiscale a carico del beneficiario (non sarebbe tenuto a versare l’IMU).

Dalla lettura del testamento trasmesso a questa Redazione, se ne deduce che la volontà del testatore è stata senza alcun dubbio quella di costituire in favore delle due figlie un diritto d’uso, gravante sul locale cantinato legato al figlio maschio, ed avente a tutti gli effetti natura di un vero e proprio diritto reale di godimento su cosa altrui.
Come tale, si suppone che la costituzione di tale diritto, a seguito della pubblicazione del testamento e di conseguente presentazione della relativa denuncia di successione, abbia formato oggetto di trascrizione presso la competente Conservatoria dei Registri immobiliari, anche se nel corpo del quesito non si fa alcun cenno a tale adempimento.

Disciplina applicabile, pertanto, è quella che il codice civile detta agli articoli dal [[n1021c]] al 1026 c.c.
In particolare, il diritto d’uso si presenta come una forma limitata del diritto di usufrutto, in tal senso potendosi argomentare da quanto disposto all’art. 1021 c.c., nella parte in cui è detto che il titolare del diritto d’uso può servirsi della cosa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.
Si ritiene consentita anche la costituzione di un uso parziale e pro quota del bene, ipotesi che il testatore ha inteso realizzare proprio nel caso di specie, avendo voluto attribuire il diritto di usare del medesimo piano cantinato ad entrambe le figlie, senza peraltro escludere dall’uso anche il figlio a cui lo stesso piano cantinato è stato legato (almeno questa si ritiene che sia stata l’intenzione del testatore).
In casi come questo si viene a configurare una vera e propria situazione di contitolarità di un unico diritto da parte di più soggetti, assimilabile a tutti gli effetti ad una comunione; pertanto, ciascuno dei titolari del diritto potrà usare del bene nei limiti della propria quota e sarà anche legittimato a chiedere la divisione del godimento secondo i principi generali dettati, appunto, in tema di comunione.

Altro requisito essenziale del diritto d’uso è la sua temporaneità, in tal senso dovendosi argomentare dal rinvio operato dall’art. 1026 c.c. alle norme dettate in tema di usufrutto, e tra queste in particolare all’art. 979 del c.c., il quale dispone che “La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario…” (il carattere necessariamente temporaneo del diritto d’uso trova conferma anche nella giurisprudenza di legittimità, ed in particolare si può qui citare Cass. civ. Sez. I sent. N. 9593/1991, in cui si afferma che “il diritto d’uso, così come disciplinato dal codice civile, è un diritto reale di natura temporanea, al quale non può essere attribuito carattere di perpetuità”).

Vi è, infine, un’altra norma, tra quelle dettate in tema di uso e di abitazione, che nel caso di specie assume particolare rilievo, e si tratta dell’art. 1024 c.c., il quale vieta espressamente che il diritto d’uso (così come quello di abitazione) possa formare oggetto di cessione o di locazione da parte di chi ne è titolare.
Con questa norma il legislatore ne ha voluto vietare il trasferimento, la cessione del suo esercizio e la locazione.
Qualunque atto che contravviene a tale divietò è da ritenere nullo per difetto di legittimazione; la nullità opera sia nei confronti delle parti che del proprietario, il quale potrà quindi, in qualunque momento, far cessare l'uso da parte del terzo cessionario.
Peraltro, se il terzo ha comunque goduto per un certo tempo del bene dietro il pagamento di un prezzo, il corrispettivo da lui pagato spetterà al proprietario, che potrà ripeterlo dall'usuario o dall'habitator.

Alla luce dei principi sopra delineati e delle norme giuridiche citate, è a questo punto possibile rispondere alla singole domande che vengono poste:
a) il diritto d’uso che il testatore ha previsto in favore delle figlie ha natura di diritto reale di godimento su cosa altrui;
b) è del tutto coerente con il carattere della necessaria temporaneità di tale diritto, la circostanza che il testatore abbia fatto coincidere l’estinzione dello stesso al momento in cui il figlio proprietario del cantinato deciderà di alienarlo a qualunque terzo.
Tale disposizione vale sia come termine di durata del diritto che come condizione risolutiva dello stesso, con la conseguenza che il proprietario del locale potrà in qualunque momento venderlo senza che nulla le sorelle usuarie possano opporre (da tale momento il diritto di uso si estingue);
c) trattandosi di un diritto personalissimo, volto a soddisfare i bisogni del titolare e della sua famiglia, non sarà consentito alle sorelle disporne allorquando decidessero di dare in locazione l’appartamento di cui sono proprietarie (il relativo divieto è sancito espressamente all’art. 1024 c.c., citato nella parte introduttiva di questa consulenza);
d) per ciò che concerne il diritto di fissare unilateralmente delle regole per l’uso del cantinato, va detto che, essendo stato il diritto di uso costituito in favore di più persone, vige tra queste un regime assimilabile a quello della comunione. Pertanto, troverà applicazione analogica l’art. 1102 del c.c., secondo il quale ciascun partecipante può servirsi del bene comune purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso.
e) ultimo aspetto su cui viene chiesto di soffermarsi è quello relativo alla ripartizione delle spese inerenti all’immobile. A tale riguardo trovano applicazione, per espresso richiamo fattone dall’art. 1026 c.c., le norme dettate in tema di usufrutto (artt. 1004 e ss. c.c.), il che significa, in termini estremamente sintetici, che sui titolari del diritto di uso graveranno tutte le spese inerenti la manutenzione ordinaria nonché le tasse strettamente connesse all’uso del bene (quale, ad esempio la tassa sui rifiuti, IMU, IRPEF), mentre sul titolare del diritto di proprietà graveranno le spese straordinarie necessarie per la manutenzione dell’immobile.

Nella prassi notarile sovente capita che nel momento in cui il costruttore originario va a cedere le singole unità immobiliari ai futuri proprietari (i quali comporranno il condominio), costituisca a favore dell’acquirente anche diritti di uso esclusivo su parti dell’edificio di natura condominiale.
Nel rogito che è stato dato in visione, ad esempio, l’impresa costruttrice cedette non solo la proprietà della villetta che l’autore del quesito si appresta ad acquistare, ma venne anche costituito a favore della unità immobiliare principale un diritto di uso esclusivo e perpetuo (quindi non con termine di scadenza) su una porzione di area verde la cui proprietà viene comunque mantenuta comune e condominiale e pertanto condivisa in comunione pro quota assieme agli altri proprietari delle villette del complesso.
Il motivo per cui soprattutto in epoca passata si ricorreva a questi espedienti è da ricercarsi in ragioni prettamente fiscali e catastali: vendere unitamente alla unità immobiliare la piena proprietà di una porzione dell’area verde, inciderebbe sulle rendite catastali della proprietà acquistata con conseguente aumento del carico fiscale connesso.

Recentemente i diritti di uso esclusivo su parti condominiali comuni sono stati oggetto di un rilevantissimo intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n.28972 del 17.12.2020, il quale ha profondamente mutato l’orientamento dei giudici in materia.
La natura giuridica di tali diritti d’ uso esclusivo è sempre stata piuttosto controversa, ma in passato una parte molto autorevole della giurisprudenza considerava la costituzione di tali tipologie di diritti ammissibili ritenendole delle servitù prediali di cui agli artt.1027del c.c.

Con il recente intervento delle Sezioni Unite il predetto orientamento è stato sconfessato: secondo i supremi giudici, non è previsto nel nostro ordinamento e pertanto non può essere costituito un diritto di uso perpetuo che vada di fatto a svuotare completamente il contenuto del diritto di proprietà sulla parte condominiale su cui esso insiste (in questo caso, l’area verde attorno alle villette).

Posto questo, rimane aperto un problema spinoso: come devono essere inquadrati giuridicamente tutti diritti di uso esclusivo che sono stati costituiti in questi decenni prima dell’intervento delle Sezioni Unite? Conservano ancora una loro validità? I supremi giudici si preoccupano di dare una risposta a questi interrogativi offrendo sostanzialmente tre soluzioni:

• la prima, è quella di ricondurre tali pattuizioni nell’ambito del diritto d’uso di cui agli artt. 1021 e ss. del c.c.;
• la seconda, è quella di considerare tali tipi di pattuizioni come la concessione di un diritto d’uso di natura obbligatoria, la cui efficacia pertanto cessa nel momento in cui il proprietario cede la propria abitazione principale;
• la terza e ultima, è quella di considerare la pattuizione come un accordo per mezzo del quale si trasferisce in realtà la piena proprietà e non il semplice diritto d’uso sul bene interessato.

Ovviamente le Sezioni Unite non prendono posizione su quale soluzione adottare, lasciando tale compito all’ interprete sulla base delle caratteristiche del caso specifico. Non si vuole essere in questa sede eccessivamente tecnici più di quanto non lo si è stato fino adesso, basti solo dire che se nel caso prospettato si adottassero le prime due soluzioni, queste presuppongono che nel rogito per mezzo del quale si dovrà procedere al trasferimento della proprietà dai due coniugi all’autore del quesito, intervengano anche gli altri proprietari delle villette adiacenti. Essi dovranno prestare il loro consenso al trasferimento del diritto d’uso insistente sulla porzione di area verde di pertinenza, oppure al trasferimento dell’intero diritto di proprietà su tale bene (scelta a questo punto consigliabile). Questa è una soluzione che pare offrire maggiori garanzie circa la sicurezza dell’acquisto che ci si appresta a fare, ma di difficile realizzazione pratica in quanto presuppone il coinvolgimento degli altri proprietari delle villette e non è affatto scontato che essi prestino i consensi necessari alla realizzazione della operazione.

Resta una terza soluzione, che è quella a conti fatti che ci si sente di consigliare: ovvero di far finta di nulla e non smuovere le acque, soprattutto se la problematica del diritto d’uso è emersa solo nell’ambito delle trattative di acquisto e non è ancora nota agli altri condomini.
A rogito i due coniugi venderanno oltre alla proprietà della villetta anche il diritto d’uso sull’area verde, cessione che era pacificamente ammessa prima dell’intervento delle Sezioni Unite, e sicuramente possibile anche adesso. Se dopo il rogito di vendita nel corso degli anni gli altri proprietari avanzeranno delle pretese sull’area verde che si andrà ad acquistare (circostanza che non è assolutamente detto che accada), in un ipotetico contenzioso ci si potrà difendere con una ragionevole probabilità di successo sostenendo che ciò che fu trasferito con l’originario rogito del 1995 non fu un diritto di uso esclusivo ma l’intera proprietà dell’area verde. Se sorgerà la necessità i cinque proprietari potranno anche andare in un secondo momento davanti al notaio, dividendosi il bene comune in cinque porzioni in proprietà esclusiva.
Non è possibile invece che i proprietari riuniti in assemblea possano a colpi di maggioranza deliberare una diversa destinazione dell’area o addirittura una sua suddivisione, cosa che potrebbe avvenire solo con il consenso di tutti per mezzo di un rogito notarile.
È giusto precisare che la suddivisione di tale area verde richiederebbe non solo l’assistenza di un notaio che rogiti l’atto, ma anche di un tecnico edile che si preoccupi di presentare tutte le pratiche catastali conseguenti. Attribuire la proprietà esclusiva di una porzione di area verde a ciascun proprietario comporterebbe inoltre l’innalzamento delle rendite catastali delle proprietà di ciascuno, incidendo sul loro carico fiscale: per tale motivo, si consiglia di lasciare la situazione giuridica nello stato in cui si trova.

Le considerazioni che si sono svolte nel quesito sono corrette e vanno condivise. Ci troviamo di fronte ad un tipico regolamento di condominio di natura contrattuale nel quale viene previsto che una parte del giardino condominiale venga gravata da un diritto di uso esclusivo e perpetuo ex art 1021 del c.c., imponendo però a chi ne beneficia determinati limiti a detto utilizzo.
A fronte della natura assolutamente contrattuale del regolamento ed in particolare delle clausole a cui si fa riferimento nel quesito, non può l’assemblea di condominio, a colpi di maggioranza, deliberare di modificare quanto a suo tempo pattuito. Serve, a questo scopo, necessariamente la unanimità dei consensi. Il risultato è che la delibera condominiale di cui al quesito deve considerarsi radicalmente nulla e quindi impugnabile in ogni tempo anche oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’art.1137del c.c. Ormai sul punto la giurisprudenza della Corte di Cassazione è assolutamente consolidata.

Vi è da dire, inoltre, che oltre a tale grave vizio di nullità una delibera di tale tenore sarebbe anche difficile da attuare a livello pratico, in quanto i condomini si dovrebbero anche recare da un notaio per procedere alla modifica del precedente rogito del 1982, ma il professionista non potrebbe mai rogare il nuovo atto senza la necessaria comparizione in atti delle parti che intervennero nel primo rogito o, in loro mancanza, dei successivi aventi causa (chi, per intenderci, ha acquistato a vario titolo dagli originari proprietari del 1982 le singole unità abitative).

Tutto ciò detto, si hanno tutte le ragioni per adire le vie legali affinché le disposizioni in merito all’utilizzo delle aree verdi in uso esclusivo siano rispettate dai beneficiari.

Si deve peraltro rilevare che un elemento di fatto apparentemente contrastante con la tesi dell'usucapione è data dal fatto che i tre fratelli che non abitano nella casa dei genitori denunciano regolarmente al fisco le rispettive quote come "seconda casa": ciò sembra collidere con l'idea che il quarto fratello si comporti come esclusivo proprietario, anche se ha affrontato nel tempo molte delle spese legate all'immobile. Proprio questo dettaglio fiscale potrebbe rappresentare una probabile eccezione in giudizio, atteso che il fatto che poi il pagamento delle imposte venga rimborsato ai fratelli potrebbe anche figurare come una sorta di corrispettivo che viene a loro pagato in cambio del godimento esclusivo dell'immobile.