Articolo 714 Codice Civile

L’azione posta in essere da uno dei condividenti, consistente nel recintare in corso di causa una porzione del terreno da dividere, non può essere capace di influenzare e comunque produrre alcun effetto giuridico ai fini della formazione dei lotti e della conclusione del giudizio di divisione.
Sembra più che evidente che intenzione di colui che ha recintato sia quella di far uscire quella porzione di terreno dal lotto complessivo da dividere, in modo da ottenerne una quota di maggiore consistenza.

Tuttavia, va detto che non è certamente questo il modo corretto per reclamare e far valere l’usucapione, ancor più nel corso di una causa di divisione.
La norma a cui probabilmente intende fare ricorso colui che ha recintato il terreno è l’art. 714 c.c., ove è prevista la possibilità di domandare la divisione anche nel caso in cui uno o più coeredi abbiano separatamente goduto di parte dei beni ereditari, facendo tuttavia salvi gli effetti dell’usucapione.
Si precisa in giurisprudenza che, ai fini dell’usucapione, non è sufficiente che gli altri partecipanti si siano astenuti dall’uso della cosa, occorrendo invece che il coerede abbia goduto del bene o della porzione di bene che intende usucapire in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui ed in modo tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus (così Cass. ord. n. 966/2019, ord. n. 10494/2018, sent. n. 24214/2014, sent. n. 7221/2009, sent. n. 5687/1996).

In ogni caso, come si è prima accennato, l’avvenuta usucapione del bene non può essere reclamata semplicemente nei fatti con una recinzione, ma avrebbe dovuto essere quantomeno dedotta dalla parte che ne ha interesse in sede di giudizio di divisione, integrando un’eccezione in senso stretto, in quanto diretta a rilevare la sopravvenienza dei fatti estintivi del diritto degli altri condividenti, la quale deve essere, pertanto, proposta a pena di decadenza con la comparsa di costituzione e risposta depositata dal convenuto nei termini di legge.

A ciò si aggiunga che secondo quanto statuito di recente dalla Corte di Cassazione, Sez. II. con sentenza n. 1642 del 22.01.2019 “Non può essere sottratta dalla comunione ereditaria, per intervenuta usucapione, la sola porzione materiale di un più ampio immobile. Ciò in ragione del fatto che l’usucapente deve godere del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale da evidenziare la volontà di possedere uti dominus e non più uti con dominus”.
Nel caso di specie la Corte di Cassazione escludeva che uno dei coeredi potesse usucapire un’area o un’ala di un castello di oltre 200 vani, ipotesi che ben può assimilarsi alla pretesa del coerede di aver usucapito una porzione, peraltro indivisa, di un più ampio lotto di terreno.

Non potendo trovare quella pretesa di usucapione alcun fondamento giuridico e dovendosi ritenere tutti i coeredi legittimati ad usare il bene immobile ereditato, la conclusione che se ne deve trarre è che il comportamento tenuto dal coerede che ha arbitrariamente recintato una porzione di quell’immobile (così intendendo privare gli altri coeredi del possesso e godimento di detta porzione) configura a tutti gli effetti gli estremi dello spoglio, e ciò conformemente a quanto sostenuto da Cass. civ. sent. n. 17988 del 07.09.2004, ove si legge quanto segue:
“Il coerede detentore che impedisce agli altri coeredi il potere di fatto esercitato dal proprio dante causa costituisce spoglio in quanto realizza le condizioni per mutare l’originario compossesso in possesso esclusivo”

Si osserva, infatti, che la detenzione da parte di un coerede non può privare gli altri coeredi, non detentori, del compossesso dei beni ereditati, in quanto costoro succedono nella stessa situazione possessoria che faceva capo al de cuius senza necessità di alcun atto di materiale apprensione.
Integrando l’atto di recinzione gli estremi dello spoglio, ci si dovrà necessariamente avvalere dello strumento giuridico a tali fini messo a disposizione dal nostro ordinamento giuridico, ovvero l’azione di reintegrazione, disciplinata dall’art. 1168 del c.c..
In tal senso si legge sempre nella sentenza da ultimo citata n. 17988/2004 che “l’atto a mezzo del quale il coerede detentore mira, anche senza violenza materiale a modificare arbitrariamente a proprio vantaggio e in danno degli altri coeredi non detentori la relazione di fatto col bene è tutelabile con l’azione di reintegrazione”.

Pertanto, ciò che si consiglia è di affrettarsi a diffidare formalmente il coerede che ha apposto la recinzione a rimuovere la stessa, portando all’attenzione del destinatario, nel corpo della medesima diffida, che l’escludere da ogni godimento diretto o indiretto, anche occasionale, gli altri coeredi fa sorgere in capo a questi ultimi il diritto ad una indennità di occupazione.
Qualora, poi, pur a seguito di tale diffida, il coerede dovesse non rimuovere la recinzione, non resta altra soluzione che quella di agire con l’azione di reintegrazione, la quale va in ogni caso proposta a pena di decadenza entro l’anno dal sofferto spoglio (ovvero entro un anno da quando è stata apposta la recinzione).

Di una situazione come quella in esame si occupa una norma ben precisa del codice civile, ossia l’art. 714 c.c., dettato in tema di divisione ereditaria.
Tale norma riconosce ai coeredi il diritto di chiedere la divisione dei beni caduti in successione anche nel caso in cui uno o più di essi abbiano goduto separatamente di parte dei beni ereditari, riconoscendo a coloro che possano vantare tale possesso esclusivo il diritto di far valere, se ne sussistono i presupposti, l’usucapione.

Nel caso di specie, stando a quanto viene riferito nel quesito, sembrerebbero sussistere i presupposti per impedire al coerede, che dal 1998 ha il possesso esclusivo degli immobili, di far valere l’acquisto per usucapione degli stessi (qualora dovesse averne intenzione), e ciò per le seguenti ragioni:
a) nel periodo che va dal 1998 alla data della morte della madre, si ritiene verosimile sostenere che il figlio possa soltanto vantare la detenzione (e non già il possesso) dei due box, in virtù di un rapporto che può qualificarsi di comodato gratuito.
Certo, non è escluso che lo stesso possa tentare di dimostrare che vi sia stata una cd. interversione del possesso (ossia di aver esercitato nei fatti non la mera detenzione, ma il possesso su quei due locali), nel qual caso, in assenza di un atto scritto tra la madre ed il figlio (da cui far constare il rapporto di comodato), non resta per gli altri eredi che dover fare ricorso alla prova testimoniale, dovendosi tentare di dimostrare, attraverso testi, che il godimento di quegli immobili si inseriva in un più ampio contesto gestorio degli interessi economici della madre.
b) altro valido argomento utilizzabile per contrastare una eventuale pretesa di usucapione dei due box lo si può dedurre da quanto sostenuto dalla Corte di Cassazione, sez. II civ. con sentenza n. 1642 del 22.01.2019.
Afferma la S.C. in detta sentenza che “Non può essere sottratta dalla comunione ereditaria, per intervenuta usucapione, la sola porzione materiale di un più ampio immobile. Ciò in ragione del fatto che l’usucapente deve godere del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale da evidenziare la volontà di possedere uti dominus e non più uti con dominus”.
Ebbene, in questo caso l’usucapione non avrebbe propriamente ad oggetto “una porzione di un più ampio immobile”, ma si ritiene che lo stesso principio possa invocarsi anche in relazione ai due box, considerato che questi costituiscono pertinenza del bilocale concesso regolarmente in affitto ad un terzo estraneo (si dice nel quesito che fanno parte dello stesso stabile).

Illustrate le possibili argomentazioni a cui fare ricorso per il caso in cui il figlio avesse intenzione di far valere l’usucapione, ci si può adesso occupare delle altre problematiche poste nel quesito.
La prima questione concerne la sussistenza o meno di un diritto a richiedere la corresponsione di un equo affitto mensile a far data dal 01.11.2021.
In senso favorevole ad una tale richiesta si rinvengono diverse sentenze della Corte di Cassazione (tra cui si segnalano Cass. civ. Sez. II ord. N. 17876 del 03.07.2019; Cass. civ. Sez. II sent. n. 20394 del 05.09.2013; Cass. civ. sez. II sent. n. 7716 del 02.08.1990), nelle quali la S.C. sostiene che, nel caso in cui il condividente di un bene immobile abbia goduto, durante la comunione, dell’intero bene da solo senza alcun titolo giustificativo, deve corrispondere agli altri, quale ristoro per la privazione della utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti al tempo della divisione.
Tali frutti, identificantisi con il corrispettivo del godimento dell’immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono, solo in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione, essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l’immobile; è stato altresì precisato che la capacità del bene di produrre reddito va compiuta in relazione allo stato in cui il bene si trova, dovendosi verificare se lo stesso possa essere effettivamente oggetto di utilizzazione.

La seconda questione concerne la sussistenza o meno di un diritto a chiedere la liberazione coatta dei due box con relativa consegna delle chiavi.
Anche in questo caso può rispondersi che si tratta di una richiesta più che legittima, sebbene sia opportuno far precedere detta richiesta da un formale invito alla liberazione dei due locali, onde consentire all’altro o agli altri coeredi il diritto di pari uso degli stessi immobili, secondo quanto previsto dall’art. 1102 del c.c., nella parte in cui dispone, appunto, che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purchè non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso.
Per il formale invito alla liberazione si consiglia di avvalersi di un atto extragiudiziario, da notificare a mezzo ufficiali giudiziari.

L’ultimo dubbio, infine, attiene alla sussistenza o meno del diritto di chiedere che nel calcolo della massa ereditaria da dividere, ai fini della determinazione della quota di riserva a ciascun legittimario spettante, si tenga conto anche di ciò di cui il figlio si è arricchito per aver goduto, dal 1998 alla data della morte della de cuius, dei due box.

Su tale specifica problematica si sono espressi in maniera difforme dottrina e giurisprudenza.
In particolare, secondo la giurisprudenza (cfr. Cass. civ. sent. n. 24866 del 23.11.2006 e più di recente Cass. Sez. II civ. sent. n. 27259 del 16.11.2017), in tema di divisione ereditaria non è qualificabile come donazione soggetta a collazione il godimento, a titolo gratuito, di un immobile concesso durante la propria vita dal de cuius ad uno degli eredi, e ciò perché l’arricchimento procurato dalla donazione non può essere identificato con il vantaggio che il comodatario trae dall’uso personale e gratuito della cosa comodata (tale utilità costituisce il contenuto tipico del comodato stesso e non il risultato finale dell’atto posto in essere dalle parti, come avviene nel caso tipico della donazione).
In senso contrario, invece, si pone la dottrina, la quale sostiene che la concessione fatta dal de cuius e protratta per un lungo periodo di tempo possa considerarsi come donazione indiretta, sottoposta come tale all’istituto della collazione.

Ebbene, a prescindere dal suddetto contrasto di opinioni, non va trascurato che, anche a voler sostenere la tesi della donazione indiretta, ci si troverebbe dinanzi ad un ostacolo di non poco rilievo, ossia quello di dover sostenere la prova del c.d. animus donandi, prova che nel caso di specie si ritiene possa essere difficile da fornire, considerato che, come viene asserito nel quesito, il fratello di fatto si occupava di gestire il patrimonio della madre.
In definitiva, si sconsiglia di portare avanti un’azione di quest’ultimo tipo.

Per rispondere al quesito in esame, occorre in primo luogo far presente che il nostro ordinamento tutela sia situazioni di diritto che situazioni di fatto.
In queste ultime, rientra il possesso che è definito dal codice civile (art. 1140 c.c.) come il “potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale”.
Dunque un soggetto possessore di un bene (anche se non proprietario) se viene molestato in tale stato di fatto può rivolgersi ad un giudice ed ottenere tutela.
Si pensi a tal proposito, alle azioni previste dagli articoli 1168 e 1170 del codice civile denominate, appunto, possessorie.

Ciò posto, nella presente vicenda leggiamo che Sua sorella sostiene di possedere in modo esclusivo il garage in questione sin dal 1980.
Chiaramente, un tale assunto in un ipotetico giudizio andrebbe dimostrato con prove (testimoni, documenti ecc.ecc.).
Ma facendo finta che in effetti sia così, legittimamente Sua sorella Può impedirLe di utilizzare il garage. Scardinare la serratura costituisce infatti un tipico caso di spoglio del possesso. La circostanza che successivamente sia stata fornita una copia delle chiavi non fa venire meno l’aspetto della turbativa considerato anche che nel garage sarebbero state collocate anche cose di Sua proprietà.
Tuttavia, nel nostro caso, leggiamo che il fatto sarebbe avvenuto nel 2019.
L’art. 1168 del codice civile prevede che l’azione possessoria possa essere esperita entro un anno dal sofferto spoglio.
Quindi, a meno che lo spoglio non sia stato posto in essere nei mesi di novembre o dicembre 2019 o ci sia stato un atto interruttivo, l’anno è ormai decorso e l’azione quindi decaduta.

Questo per quanto attiene la situazione di fatto. Riguardo invece la situazione di diritto si osserva quanto segue.

Sua sorella sostiene un possesso esclusivo del garage ultraventennale.
Laddove ciò venisse dimostrato, potrebbe trovare applicazione quanto previsto dall’art. 714 del codice civile che ammette l’usucapione dei beni ereditari. Sua sorella dovrebbe dimostrare cioè l’intenzione di possedere il garage non a titolo di compossesso ma di possesso esclusivo.
Sul punto, la Cassazione con sentenza n.10734/2018 ha evidenziato che: “Il coerede che dopo la morte del "de cuius" sia rimasto nel possesso del bene ereditario può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso; a tal fine, egli, che già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando il coerede goda del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare una inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus". Non è, al riguardo, univocamente significativo che egli abbia utilizzato ed amministrato il bene ereditario e che i coeredi si siano astenuti da analoghe attività, sussistendo la presunzione "iuris tantum" che abbia agito nella qualità e operato anche nell'interesse degli altri.”
Tale principio è stato ribadito anche nella più recente ordinanza n.966 del 2019.

Allo stato, non sappiamo se effettivamente Sua sorella possa dare o meno prova di quanto sopra.
In ogni caso, se proprio appare impossibile tentare un dialogo ai fini di una soluzione bonaria della vicenda (che sarebbe, ovviamente, la cosa migliore), suggeriamo quanto meno di inviare una lettera raccomandata da cui risulti che le chiavi sono state consegnate, contestando qualsiasi possesso esclusivo del bene di Sua sorella e rappresentando che i Suoi beni sono legittimamente collocati nel garage in quanto vi è un compossesso del bene ereditario.

La risposta al quesito che si pone è positiva.
Ad orientarci in tal senso è l’art. 714 c.c., dettato in materia di divisione ereditaria.

La situazione che si presenta, infatti, è proprio quella della comunione ereditaria, dalla quale si potrebbe uscire soltanto con una divisione, consensuale o giudiziale, a seconda della sussistenza o meno di accordo tra i coeredi.
La norma sopra citata prevede l’ipotesi in cui uno o più coeredi abbiano goduto separatamente di parte dei beni ereditari, riconoscendo a ciascuno degli eredi il diritto di domandare in qualunque momento la divisione per sciogliere quella comunione, ma facendo salva la facoltà, per colui o coloro che hanno avuto il possesso esclusivo di un determinato bene ereditario, di far valere l’intervenuta usucapione.

Per verificare se sussistono i presupposti necessari per il maturarsi di questa forma di acquisto della proprietà, si deve volgere l’attenzione alle norme dettate sempre dal codice civile in materia di usucapione, ed in particolare agli artt. 1158 e ss. c.c..
Dispone l’art. 1158 del c.c. che la proprietà dei beni immobili si acquista in virtù del possesso continuato per venti anni, mentre il successivo art. 1163 del c.c. precisa che, se il possesso è stato acquistato in modo violento o clandestino, non può giovare per l’usucapione, se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità siano cessati.

Nel caso prospettato si ritiene che vi siano tutti gli elementi affinché il marito della zia possa acquistare per antico possesso la proprietà esclusiva di quel bene, avendone di fatto avuto cura pacificamente e sotto gli occhi di tutti, compresi gli altri comproprietari, per più di venti anni.

Poiché sembra peraltro sussistere l’accordo di tutte le parti in tal senso, l’iter più veloce che si suggerisce di seguire è quello previsto dal n. 12 bis dell’art. 2643 del c.c., secondo cui possono essere resi pubblici con il mezzo della trascrizione gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione.

Sarà necessario che l’interessato si rivolga ad un organismo di mediazione, il quale convocherà dinanzi a sé tutti gli aventi diritto sull’immobile (cioè tutti gli eredi) al fine di sottoscrivere un accordo (avente natura di negozio di accertamento) con il quale si riconosce l’avvenuta usucapione.
A tale incontro gli intestatari del bene da usucapire potranno presentarsi personalmente o con procura speciale notarile (e ciò per il caso di impedimento da parte di alcuno).

Redatto l’accordo di mediazione, il passo successivo da compiere sarà quello di recarsi presso un notaio di propria fiducia, al quale spetterà il compito di provvedere all’autenticazione delle firme apposte su quell’accordo.
Tale formalità sarà indispensabile onde munirsi di un documento avente la forma richiesta dalla legge (atto pubblico o scrittura privata autenticata) per procedere a trascrizione ex art. 2643 c.c.; alla trascrizione poi seguiranno le conseguenti volture catastali e la definitiva formale intestazione del bene in capo al possessore esclusivo.
Si tenga presente che non si tratta di un’operazione particolarmente dispendiosa dal punto di vista economico, in quanto non sarà neppure necessario versare l’imposta di registro (prevista normalmente nei passaggi di proprietà) se l’immobile da usucapire risulta avere un valore catastale inferiore ad euro 50.000,00.

1. Tempo necessario

2. Il possesso

3. L’inerzia del proprietario

La prima domanda posta nel quesito riguarda l’usucapibilità di parte dei beni in comunione ereditaria ma utilizzati esclusivamente solo da alcuni dei coeredi.
A tale domanda, in linea di principio, può essere data risposta affermativa se ricorrono determinati presupposti. Infatti, in presenza di particolari condizioni, chi possiede i beni ereditari in una situazione di comunione ereditaria può acquisirne la proprietà o altro diritto reale.
In primo luogo, il coerede deve aver esercitato il possesso in via esclusiva, con esclusione degli altri coeredi.
In secondo luogo, deve essere trascorso il tempo di legge previsto per l’usucapione senza interruzioni (venti anni).
In terzo luogo, deve sussistere il cd. l'animus possidendi del coerede, cioè deve essersi comportato come l'effettivo proprietario del bene.
Infine, il possesso deve essere stato riconoscibile dagli altri coeredi, che non devono aver mosso alcuna contestazione.
Ciò posto, nel caso in esame, i predetti presupposti parrebbero sussistenti.
La circostanza che si è cercato bonariamente di fare una divisione dei beni ereditati non appare ostativa in tal senso, come sottolineato anche dalla Suprema Corte nella sentenza n.16896/ 2012. Anzi, semmai l’aver usucapito è ostativo alla divisione dei beni posseduti in modo esclusivo, come espressamente previsto dall’art. 714 c.c.

In risposta alla seconda domanda contenuta nel quesito su quali siano i passi da fare, suggeriamo di attendere la causa del sesto fratello (se abbiamo bene interpretato quanto riportato nel quesito, sarebbe infatti già stato espletato il tentativo di mediazione obbligatoria - che trova la sua disciplina nel D. Lgs. 28/2010 in materia di Mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali e che, ipotizziamo, avesse ad oggetto la divisione del compendio ereditario) ed in quella sede far valere, in via riconvenzionale, l’intervenuta usucapione dei due appartamenti.

Con riguardo alla terza domanda contenuta nel quesito (se cioè vostro fratello possa pretendere soldi da voi) occorre precisare quanto segue.
Ipotizzando venga accertata l’intervenuta usucapione dei due appartamenti (sia a seguito di un giudizio autonomo oppure come domanda riconvenzionale in giudizio già instaurato), resterebbero comunque i restanti appartamenti in situazione di comunione ereditaria. Se questi sono comodamente divisibili, si procederà alla divisione. In caso contrario, si applicherà quanto previsto dall’art. 720 c.c.
Ciò significa che “Quando nella comunione ereditaria sia compreso un immobile non comodamente divisibile e i coeredi siano titolari di quote uguali, la scelta tra coloro che ne richiedano l’attribuzione è rimessa, ai sensi dell’art. 720 c.c., al giudice sulla base di ragioni di opportunità e convenienza, soccorrendo in mancanza di una ragione di preferenza il rimedio residuale della vendita all’incanto. Non assume rilievo, invece, il criterio della maggiore offerta rispetto al prezzo di stima, che fa venir meno la parità di condizione tra gli aspiranti assegnatari” (Cass., sez. II, 19 maggio 2015, n. 10216).
Quindi, i soldi che vostro fratello potrebbe richiedere (come del resto tutti voi fratelli) sono quelli derivanti da conguaglio a seguito della procedura prevista dall’art.720 c.c. o dal ricavo della eventuale vendita all’incanto del compendio ereditario.
Inoltre, per altri beni ereditari non oggetto di usucapione ma comunque goduti in via esclusiva da taluno dei coeredi occorre tenere presente quanto previsto dall'art. 723 c.c., meglio spiegato in questa massima della Corte di Cassazione: "Il coerede che abbia goduto in via esclusiva dei beni ereditari è obbligato, agli effetti dell'art. 723 cod. civ., per il fatto oggettivo della gestione, sia al rendiconto che a corrispondere i frutti agli altri eredi a decorrere dalla data di apertura della successione (o dalla data posteriore in cui abbia acquisito il possesso dei beni stessi), senza che abbia rilievo la sua buona o mala fede" (Cassazione civile sez. II 31 gennaio 2014 n. 2148).

Riguardo invece le sorti della casa padronale “originale” oggi totalmente disabitata, vale quanto testè rilevato, ossia (sempre ipotizzando una divisione in sede giudiziaria): se è comodamente divisibile, il Giudice non disporrà la vendita all’incanto. Laddove invece così non fosse, dovrà applicarsi quanto previsto dall’art. 720 c.c. sopra citato che prevede la vendita come opzione residuale laddove non si sia proceduto alla attribuzione dei beni con conguaglio a favore degli eredi cui non è stato assegnato l’immobile.

Con riguardo, infine, all’ultima domanda contenuta nel quesito (se cioè sia possibile dividere la casa padronale originale senza il consenso di uno degli eredi) si deve rispondere negativamente per le ragioni che andiamo subito ad illustrare. La comunione ereditaria (a parte l’ipotesi in cui il defunto abbia ripartito le quote per testamento) può essere sciolta consensualmente o tramite ricorso al giudice. Nella prima ipotesi, il consenso deve essere espresso da TUTTI i coeredi non essendo sufficiente che decidano solo alcuni, anche se costituiscono la maggioranza e anche se ciò avvenisse a loro spese.
Si tratta infatti di una divisione contrattuale e, in quanto tale, per essere valida ed efficace, deve avere il consenso di ogni erede. Insomma, una divisione fatta senza il consenso di uno dei coeredi sarebbe radicalmente nulla.

Il caso prospettato si inquadra perfettamente nella fattispecie prevista dall’art. 714 del codice civile, dettato in materia di divisione ereditaria e rubricato proprio “Godimento separato di parte dei beni”.

Intanto va detto che l’avere infruttuosamente esperito l’azione possessoria, conclusasi con sentenza che ha rigettato le pretese avanzate dallo spoliato sulla base di un presunto animus dereliquendi, non significa essere rimasti privi di tutela.
Alquanto discutibile, peraltro, è il riferimento, se correttamente espresso, all’animus dereliquendi, trattandosi di elemento psicologico presupposto dell'acquisto della proprietà per occupazione, ma valevole per i soli beni mobili.
Infatti, dispone espressamente il primo comma dell’art. 923 c.c. che con l'occupazione si può divenire proprietario di soli beni mobili che non siano di proprietà di nessun altro soggetto; per i beni immobili abbandonati, invece, non è possibile l'occupazione, sia perché l'art. 923 non li nomina, sia perché l'art. 827 c.c. espressamente dispone che i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato.

Tralasciando comunque questo aspetto, che forma ormai oggetto di un decisum giudiziale, va detto che, in assenza di un testamento e di una divisione voluta dal testatore, alla morte del de cuius si è indubbiamente aperta la successione legittima, a seguito di che l’erede dovrà innanzitutto preoccuparsi di compiere un atto di accettazione dell’eredità, ed a tal fine il richiamo va necessariamente fatto all’art. 474 c.c., il quale dispone che l’accettazione può essere espressa o tacita.
In particolare, dispone il successivo art. 476 c.c. che l'accettazione è tacita quando il chiamato all'eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede; a tale riguardo la giurisprudenza ha affermato che determina accettazione tacita, tra l’altro, e per quello che qui ci interessa, la domanda di divisione (C. 22288/2013) e l'adesione alla stessa da parte dei coeredi, ove concreti una vera proposta negoziale e non anche se si traduca in generiche sollecitazioni (C. 1585/1987; T. Roma 20.4.2000).
Ciò comporta che, seppure uno dei coeredi (la sorella) abbia goduto separatamente di una parte del bene ereditario (si parla di bene perché nel quesito si ha riferimento solo ad una casa di abitazione ove viveva il de cuius), l’altro coerede sarà legittimato ex art. 714 c.c., in apertura citato, a chiedere in qualsiasi momento la divisione di tale bene, formulando a tal fine una vera e propria proposta negoziale di divisione, la quale produrrà anche l’effetto di una accettazione tacita dell’eredità ai sensi del predetto art. 476 c.c.

Va precisato che oltre al godimento separato di parte dei beni ereditari, anche una divisione di fatto, quale potrebbe essere quella qui realizzatasi, non incide sulla possibilità di chiedere la divisione (C. 3451/1977), ma va anche aggiunto ed evidenziato, purtroppo, che il medesimo art. 714 c.c. fa salvi gli effetti di una eventuale usucapione.

A tal fine, non basta che gli altri partecipanti si siano astenuti dall'uso della cosa, occorrendo altresì che il coerede ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus (C. 24214/2014; C. 7221/2009; C. 5687/1996; A. L'Aquila 3.9.2012; T. Cassino 27.1.2011; T. Lodi 15.12.2010; T. Salerno 14.10.2009; T. Cassino 24.9.2009).
L'avvenuta usucapione del bene, dedotta dalla parte convenuta in un eventuale giudizio di divisione, integrerà un'eccezione in senso stretto, in quanto diretta a rilevare la sopravvenienza dei fatti estintivi del diritto dell'attore, la quale deve essere, pertanto, proposta a pena di decadenza con la comparsa di costituzione e risposta depositata dal convenuto nei termini di legge (T. Genova 23.11.2012).

A questo punto, dunque, ciò che si deve evitare è che vengano a maturare i tempi per una eventuale usucapione, considerato che la sorella, avendo isolato la stanza, ne ha il possesso esclusivo; i rimedi che ci si sente di suggerire per evitare ciò sono essenzialmente due.
Il primo, che tuttavia si ritiene in realtà di difficile attuazione pratica, sarebbe quello di accordarsi al fine di:

1. vendere le rispettive quote dell’immobile ad un terzo,

ovvero

2. assegnare in sede di divisione consensuale l’intero immobile ad uno dei coeredi, con diritto dell’altro di ricevere un conguaglio in denaro; tale soluzione si fa discendere dal combinato disposto degli artt. 718 c.c. (che riconosce il diritto di ciascun coerede ad avere assegnati i beni in natura) e728 c.c. (il quale prevede che l’ineguaglianza in natura nelle quote ereditarie si compensa con un equivalente in denaro).

L’altro rimedio che, data la situazione, forse sarebbe in grado di realizzare una tutela più concreta, è quello di promuovere un giudizio di divisione ereditaria dinanzi al Tribunale competente, cui sarà coinvolta a partecipare anche la sorella.
La divisione dovrà avvenire, se possibile, in natura, cioè trasformando le quote ideali dei partecipanti in porzioni fisiche della cosa.
Se il carattere del bene, tuttavia, non consentisse o rendesse scomoda la divisione in natura (così art. 720 c.c.), si procederà anche in questo caso all’assegnazione a uno dei partecipanti, interessato ad averlo, che corrisponderà agli altri il valore in danaro della loro quota, oppure, nell’ipotesi in cui nessuno dei comproprietari fosse interessato, si procederà alla sua vendita con conseguente ripartizione del ricavato.
A questo proposito va comunque evidenziato quanto detto dalla Cassazione, la quale ha precisato che il giudice, nel determinare il coerede cui assegnare l'immobile non comodamente divisibile, soprattutto in presenza di quote uguali tra loro, gode di ampi poteri discrezionali (Cassazione civile, sezione II, 19 marzo 2003, n. 4013).

Se invece non c'è accordo, l'immobile o gli immobili vengono messi all'asta: i patti e le condizioni della vendita degli immobili, se non sono concordati tra i coeredi, sono stabiliti dal giudice; dopo la vendita il giudice provvede ad attribuire a ciascuno dei coeredi parte del ricavato in misura corrispondente alla sua quota di eredità.

Da come viene rappresentata la situazione del caso di specie, comunque, ed esclusa sempre l’ipotesi che non si siano maturati i termini (20 anni) per una eventuale usucapione, la soluzione che meglio può soddisfare gli interessi di entrambe le parti sarebbe quella di raggiungere un accordo divisionale, in forza del quale assegnare alla sorella la stanza grande di cui ha di fatto avuto il godimento esclusivo, ed all’altro coerede la restante parte dell’unità abitativa, con diritto per colui che ha ricevuto un valore minore di ottenere un equivalente conguaglio in denaro ex art. 728 c.c.

Si fa infine presente che per avere garanzia di maggiore certezza giuridica, l’art. 730 del codice civile riconosce agli eredi condividenti la facoltà di avvalersi dell’opera di un notaio, cui deferire di comune accordo le operazioni divisionali.
Lo stesso notaio, a sua volta, e per il caso in cui sorgano contestazioni nel corso delle operazioni, sarà legittimato a rimettere ogni decisione su tali contestazioni alla cognizione dell’autorità giudiziaria competente, la quale provvederà con sentenza, costituente titolo esecutivo per far valere quanto in essa statuito.

Ininfluente sulle soluzioni proposte si ritiene che sia il riferimento ad un presunto prestito, in quanto non supportato da alcun titolo, sia esso volontario o giudiziale, in forza del quale poterlo far valere; in ogni caso, pur ammessa per ipotesi l’esistenza di un debito del de cuius verso uno dei coeredi, ciò non legittimerebbe il coerede creditore ad assegnarsi in soddisfacimento ed unilateralmente la porzione di immobile di cui ci si è impossessati.

Riguardo il primo quesito, bisognerebbe comprendere il tipo di azione che si intende intraprendere. Occorre, comunque, fare riferimento al complesso istituto processuale del litisconsorzio.

Riguardo la vendita di un bene comune, nessuno dei comproprietari pro quota può essere obbligato a firmare per ottenere in capo ad altri il trasferimento della proprietà dell'intero bene. Ciascun comproprietario è libero di alienare o meno la propria quota. Solo se tutti i comproprietari desiderano vendere ciascuno la propria quota si arriverà ad un consenso traslativo dell'intero bene. Il fatto, poi, che chi si oppone alla vendita della propria quota, impedendo, di fatto, l'alienazione dell'intero bene, non sia in grado di rilevare le quote degli altri comproprietari non ha rilievo giuridico.

A livello economico, peraltro, è chiaro che il bene sarà assai più difficilmente commerciabile. E se anche il potenziale acquirente decidesse di procedere comunque all'acquisto delle quote dei quattro fratelli che desiderano vendere, in attesa di rilevare, magari in futuro, quella del restante fratello, è chiaro che lo farà cercando di lucrare un risparmio. Le quote indivise di un bene, infatti, valgono notoriamente meno, proprio perché non permettono di arrivare ad ottenere la proprietà piena del bene e costringono, di fatto ad una comunione "forzosa". La quale, spesso, crea problemi nell'amministrazione del bene. Esiste, peraltro, per superare questo genere di problemi, lo strumento previsto dall'art. 1505 c.c., quarto comma, a cui si rimanda.

Quanto osservato nel quesito è senza alcun dubbio corretto: il fratello comproprietario non ha alcun diritto di pretendere la somma proposta dal CTU, somma che gli sarebbe dovuta quale indennizzo per il mancato godimento dell’immobile.

L’ipotesi che costituisce oggetto del caso in esame si verifica molto di frequente nella prassi quotidiana, tant’è che in diverse occasioni la giurisprudenza è stata chiamata a pronunciarsi al riguardo.
Due sono gli orientamenti che si sono venuti a formare:

a) da un lato si pone una tesi meno recente secondo cui i coeredi esclusi dal godimento dell’immobile hanno diritto di ottenere un’indennità di occupazione per mancata utilizzazione del bene (così Cass. n. 20934/2013).
Tale tesi trova il suo fondamento nella considerazione secondo cui l’immobile è un bene in grado di produrre frutti civili e, pertanto, al vantaggio patrimoniale che ne riceve l’occupante in via esclusiva del bene se ne fa conseguire, in modo diretto, la potenziale perdita patrimoniale subita dagli altri comproprietari esclusi dal possesso di quel medesimo bene.

b) secondo una diversa e più recente tesi, invece, dall’utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di uno dei comproprietari non se ne può far discendere immediatamente un pregiudizio in danno degli altri.
Perché possa configurarsi detto pregiudizio è necessario un ulteriore requisito, ossia che i comproprietari esclusi abbiano manifestato il loro dissenso.
L’indennità di occupazione, pertanto, dovrebbe essere corrisposta soltanto nell’ipotesi in cui i contitolari esclusi dal possesso richiedano espressamente e formalmente l’uso della cosa e detta richiesta fosse/venisse negata dal coerede che abita nell’appartamento (così Cass. n. 2423/2015).

Questa è la tesi a cui attualmente aderisce la prevalente giurisprudenza di legittimità, operando la seguente ulteriore distinzione:
1. se l’immobile in comproprietà viene utilizzato per ricavarne frutti civili (è il caso della locazione), tutti i comproprietari avranno il diritto di partecipare alla ripartizione di tali frutti in proporzione alla propria quota (potendo, dunque, pretendere da colui che li ha riscossi per intero la restituzione di quanto a ciascuno di essi spettante);
2. se, invece, come accade nel caso di specie, l’immobile viene utilizzato, secondo la sua destinazione d’uso, in via esclusiva da uno solo dei comproprietari, il semplice godimento esclusivo non potrà considerarsi produttivo di pregiudizio in danno degli altri comproprietari, a meno che gli stessi a loro volta non dimostrino di aver provato a godere del bene e di non averlo potuto fare in quanto impediti dall’altro coerede.

La tesi suesposta, peraltro, risulta perfettamente aderente a quella che è la ratio risultante dall’art. 1102 c.c., rubricato appunto “Uso della cosa comune”, nella parte in cui dispone che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè…non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto…”.
Da un punto di vista meramente pratico, quanto fin qui detto comporta che l’altro fratello comproprietario ha, intanto, il diritto di far uso di quell’immobile al pari del fratello che attualmente lo occupa.
Qualora chi occupa l’immobile non volesse consentirne il pari uso, il comproprietario escluso sarebbe pienamente legittimato ad agire giudizialmente per ottenere il rilascio forzato dell’immobile.
Nel caso in cui, invece, il fratello che attualmente non fa uso dell’immobile non avesse alcuna intenzione di usarlo, ma volesse trarne i c.d. frutti civili, sarà necessario formalizzare detto accordo in un regolare contratto di locazione, dal quale ne discenderà l’obbligo per l’occupante di pagare il relativo canone (ovviamente, in misura pari al 50% del canone convenuto).