Articolo 1662 Codice Civile

Il comportamento che sta tenendo l’amministratore di condominio è sostanzialmente corretto.
Nell’ambito del D.Lgs n.81/08, il responsabile dei lavori è quella figura che assume su di sé quelle responsabilità relative alla sicurezza dei lavoratori che in caso di sua assenza sarebbero attribuite direttamente al committente, ovvero nel caso specifico direttamente ai condomini. In caso di lavori in condominio è prassi frequente che questo ruolo venga assunto dall’amministratore di condominio.

Nel caso prospettato tuttavia, nulla centrano le norme sulla sicurezza nei posti di lavoro, Qui infatti vi è un committente che contesta al proprio appaltatore un non esatto adempimento delle opere a lui commissionate. La vicenda è quindi squisitamente civilistica e disciplinata dalle norme del codice civile sull’appalto di cui agli artt. 1655 e ss. del c.c.

In particolare gli artt. 1662 e 1665 del c.c. attribuiscono la facoltà al committente di verificare la realizzazione dell’opera commissionata sia durante la sua realizzazione che dopo la sua conclusione. Ovviamente se l’appalto è svolto in condominio, è assolutamente normale che la verifica venga effettuata dall’amministratore in quanto naturale rappresentante del condominio e quindi della committenza, come è altrettanto normale che ogni richiesta e osservazione in merito venga rivolta al direttore dei lavori.

Nella cantieristica tale figura ha infatti le necessarie competenze tecniche per vigilare in nome e per conto del committente sulla corretta esecuzione dell’opera impartendo anche tutte le direttive necessarie affinché i lavori siano svolti a regola d’arte; il direttore dei lavori inoltre è quella figura che certifica l’ultimazione dell’opera alla impresa costruttrice.

In virtù quindi del contratto d’opera professionale ex art. 2222 del c.c. intercorrente tra il committente (condominio) e il direttore dei lavori (geometra), quest’ultimo è responsabile, eventualmente in solido con l’impresa appaltatrice, della non corretta realizzazione dell’opera commissionata.

La fattispecie che si chiede di analizzare presenta purtroppo alcuni punti di contraddizione, che si risolvono negativamente nei confronti di chi pone il quesito.

Primo passo da compiere è quello di cercare di inquadrare correttamente il rapporto giuridico che si è venuto ad instaurare tra le parti, il quale dall’esame del capitolato sembra essere di una certa natura, mentre dall’analisi di come si è successivamente sviluppato assume natura e caratteri diversi.
Leggendo il capitolato che le parti hanno convenuto e sul quale, si presume, sia stato raggiunto l’accordo, sembrerebbe trattarsi di un “contratto di appalto c.d. chiavi in mano”, in quanto, facendo specifico riferimento proprio alla parte relativa agli infissi (punti 17, 18, 19 e 20), il preventivo di spesa redatto dall’appaltatore contempla la loro fornitura e posa in opera, specificando anche il tipo di materiale e la loro finitura (…alluminio completi di vetri e relativi accessori ed ogni altro occorrente…).

Ciò che non si riesce a comprendere è come mai, malgrado la conclusione di un contratto di tale tipo, scaturente dall’accettazione di quel preventivo ed a cui può attribuirsi natura giuridica di appalto misto a vendita, il committente si sia successivamente trovato ad avere rapporti diretti con il fornitore della materia (in particolare degli infissi), nei confronti del quale ha assunto direttamente l’obbligazione del pagamento del corrispettivo per i beni che gli sono stati trasferiti.
Tra i documenti fatti pervenire a questa Redazione, infatti, si ritrova una fattura, datata 20.04.2020, avente ad oggetto la fornitura e posa in opera dei serramenti contestati per il prezzo complessivo di euro 60.000, dalla quale risulta come cedente il fornitore e come cessionario committente colui che pone il quesito.

Ciò si pone in aperto contrasto con il tipo di contratto che le parti avevano concluso, per effetto del quale il committente non avrebbe dovuto avere alcun rapporto diretto con i fornitori dei beni occorrenti per la ristrutturazione, ma soltanto con l’appaltatore, con conseguente esclusione del venire ad esistenza di ogni obbligazione nei confronti di soggetti diversi dallo stesso appaltatore.
A rendere ancora più incerto il rapporto contrattuale intercorso tra le parti, complicando così ulteriormente la situazione, ha poi contribuito il successivo comportamento tenuto dallo stesso committente nei confronti dell’azienda fornitrice degli infissi, in quanto sarebbe stato indispensabile, anziché limitarsi a contestare la fattura, diffidare sin da subito il titolare di quella ditta alla rimozione dei beni forniti, disconoscendo la sussistenza di alcun rapporto contrattuale con lo stesso.

Al contrario, il committente ha prima contestato la fattura, per poi riconoscere l’esistenza di un suo debito diretto nei confronti dell’azienda fornitrice degli infissi, rilasciando perfino in suo favore un titolo esecutivo a seguito della sottoscrizione delle cambiali per un importo pari a quello risultante in fattura.
A tale comportamento, purtroppo, non può che riconoscersi natura giuridica di riconoscimento di debito, seppure sicuramente queste non erano le intenzioni del committente, con l’ulteriore conseguenza che si è venuto anche a modificare tacitamente il rapporto contrattuale già instaurato con l’appaltatore originario, quantomeno per la parte relativa alla fornitura degli infissi, alla quale, si ripete, l’appaltatore si era obbligato personalmente.

Da questa serie di eventi, così come descritti nel quesito e trasfusi sul piano della loro valenza giuridica, ne discende l’impossibilità di avvalersi dei rimedi che il codice civile prevede in favore del committente agli artt. 1659 e 1660 c.c.
In particolare, la prima di tali norme richiede che ogni variazione rispetto al progetto originario debba essere preventivamente autorizzata per iscritto, disponendosi poi al successivo art. 1660 del c.c. che, anche qualora tali variazioni dovessero rendersi necessarie per l’esecuzione dell’opera a regola d’arte e siano di notevole entità, il committente avrebbe in ogni caso il diritto di recedere dal contratto corrispondendo all’appaltatore un equo indennizzo.

Questa è la lettura che, purtroppo, si ritiene potrebbe dare il giudice innanzi al quale verrebbe portata la questione.
Stando così le cose, si tratta adesso di cercare di vedere in che modo si possa uscire fuori da questa situazione, sicuramente non voluta consapevolmente.
Un rimedio a cui può pensarsi è quello previsto dall’art. 1662 c.c., norma che riconosce al committente il c.d. diritto di verifica nel corso dello svolgimento dei lavori.
Avvalendosi di tale diritto, si potrà procedere a verifica dell’opera, con l'intervento di un tecnico di propria fiducia a cui far redigere una relazione, per poi contestare all’appaltatore che l’esecuzione dell’opera non procede secondo le condizioni stabilite dal contratto, in particolare lamentando la posa in opera di infissi di valore ben superiore a quello risultante dal preventivo di appalto.
Nella stessa missiva di contestazione, si andrà a fissare un termine entro cui il committente dovrà conformarsi alle condizioni convenute nel capitolato d’appalto, con la conseguenza che, trascorso inutilmente il termine indicato, il contratto dovrà intendersi risoluto, fatto salvo il diritto dello stesso committente al risarcimento del danno (come espressamente disposto dall’ultima parte dell’art. 1662 c.c.).
E’ probabile, e ci si augura, che dinanzi ad una intimazione di tale tipo il committente si ravveda di come, in effetti, il suo comportamento non sia stato aderente alle condizioni contrattuali convenute, potendo in tale comportamento intravvedersi una sua responsabilità per mancata esecuzione del contratto secondo buona fede ex art. 1375 del c.c..

Per quanto concerne il dubbio circa il reale valore degli infissi, l’unico mezzo giuridico di cui, nell’immediato, ci si può avvalere è l’accertamento tecnico preventivo, disciplinato dall’art. 696 del c.p.c..
Attraverso tale istituto giuridico, infatti, è possibile chiedere al giudice, competente per l’eventuale giudizio di merito, che sia disposto un accertamento tecnico volto a verificare la qualità degli infissi che sono stati installati, e ciò onde acquisire una prova già precostituita di cui potersi avvalere in giudizio.
Anche sotto questo profilo, purtroppo, c’è un dato di fatto che sicuramente avrà un peso negativo nella valutazione del giudice, ossia il fatto che la fattura sia stata in un primo momento contestata, ma successivamente sia stato raggiunto un accordo con il fornitore, in favore del quale sono state emesse anche le cambiali.

Sarebbe stato quantomeno opportuno, se pur si aveva intenzione di raggiungere un accordo, far risultare dallo stesso che ci si obbligava al pagamento senza riconoscere il debito e con espressa riserva di ripetere quanto pagato in adempimento di quell’obbligazione all’esito di un successivo giudizio per ripetizione di indebito, giustificando tale riserva di ripetizione sulla base dell’assunto che la relativa obbligazione doveva non solo farsi ricadere sull’appaltatore, ma anche essere contenuta nella misura convenuta nelle condizioni di appalto.