Articolo 1614 Codice Civile

L’art. 1614 c.c. detta una disciplina di carattere generale per il caso di morte dell’inquilino, disponendo che se la locazione deve durare per più di un anno dalla data della morte, gli eredi dell’inquilino hanno un termine di tre mesi per recedere dal contratto di locazione, specificando poi al secondo comma che il recesso va esercitato mediante disdetta comunicata con un preavviso non inferiore a mesi tre.
Ratio di tale norma è sostanzialmente quella di contemperare la posizione degli eredi (i quali possono non avere interesse a proseguire nella conduzione dell’immobile) con quella del locatore (di godere di un minimo spazio temporale per reperire nuovi locatari).

Tale regola generale, tuttavia, non può trovare applicazione nel caso di immobili ad uso abitativo, per i quali prevale la disciplina speciale di cui agli artt. 6 e 37 Legge equo canone.
In particolare, l’art. 6 della suddetta legge dispone che “In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi”.
Dottrina e giurisprudenza si sono trovati, dunque, a dover affrontare la questione del coordinamento tra queste due norme, con particolare riferimento alla possibilità, per i soggetti di cui all’art. 1614 c.c., di subentrare nel contratto di locazione iure successionis, nel caso in cui coloro che erano abitualmente conviventi abbiano rinunziato alla facoltà loro attribuita dalla legge, o manchino completamente.
Ebbene, a tal proposito, la tesi prevalente, oltre che preferibile, è quella secondo cui non sussiste alcuna incompatibilità strutturale tra le due norme, con la conseguenza che, in mancanza dei soggetti di cui all’art. 6 Legge equo canone, succederanno nel contratto, ex art. 1614, gli eredi non conviventi, che potranno comunque sempre rinunciare a tale subentro secondo le forme da quest’ultima norma volute.

Ora, nel caso di specie si precisa che Tizio, oltre che intestatario del contratto di locazione, era l’unico residente nell’appartamento locato, il che consente di affermare che debba trovare applicazione non la disciplina speciale di cui all’art. 6 Legge equo canone, bensì l’art. 1614 c.c.
Pertanto, le modalità che figli e nipoti, chiamati all’eredità rinunziatari, hanno scelto di utilizzare per sciogliere il rapporto contrattuale in essere (invio delle chiavi per posta con allegata rinuncia all’eredità) non possono certamente ritenersi rispettose di quanto voluto dall’art. 1614, norma che, come si è detto prima, pretende al suo secondo comma l’invio di formale disdetta con un preavviso non inferiore a mesi tre.
Inoltre, ad escludere fino a questo momento la sussistenza di una valida manifestazione della volontà di disdetta del contratto di locazione contribuisce anche la circostanza che l’immobile di fatto non risulta essere stato liberato, in quanto ancora occupato dai mobili e dagli effetti personali del defunto.

In conseguenza di ciò, dunque, non potendosi considerare formalmente sciolto il rapporto di locazione, deve ritenersi che i locatari siano pienamente legittimati a riscuotere i canoni di locazione che, seppure per effetto di un bonifico automatico, continuano ad essere accreditati sul conto corrente indicato in sede di conclusione del contratto di locazione con il de cuius.

Ciò, tuttavia, preclude agli stessi locatari di spostare altrove i mobili lasciati dal de cuius nell’appartamento locato, mentre quello che si consiglia, al fine di sciogliersi validamente dal vincolo contrattuale, è di inviare una formale comunicazione all’ultimo domicilio del defunto, indirizzata agli eredi del medesimo collettivamente ed impersonalmente, con la quale invitare gli stessi a formalizzare disdetta del contratto di locazione secondo le forme e nel rispetto dei termini voluti dall’art. 1614 c.c.
Nella stessa missiva si potrà dare atto delle somme che fino a quel momento sono state accreditate in automatico e rivolgere, sempre agli eredi collettivamente ed impersonalmente, formale diffida a sgomberare l’immobile locato da ogni bene mobile di proprietà del de cuius, con avvertimento che fin quando tale liberazione non verrà effettuata, si avrà il diritto di pretendere un’indennità di occupazione (generalmente pari al canone di locazione).

Qualora, malgrado l’irrituale manifestazione della volontà di disdetta, proveniente tra l’altro da soggetti non legittimati (per rinuncia all’eredità del de cuius), i locatari abbiano già preso possesso dell’immobile, ciò che si consiglia è di inviare, secondo le modalità dette sopra (agli eredi collettivamente ed impersonalmente nell’ultimo domicilio del defunto) una missiva nella quale dichiarare di aver ricevuto le chiavi e copia della rinuncia all’eredità, precisando che il rapporto di locazione si intenderà sciolto decorsi tre mesi dal ricevimento di quelle chiavi (termine coincidente con il preavviso voluto dall’art. 1614 c.c.).
Sarà sempre opportuno precisare che, decorso tale termine ed in assenza di liberazione dell’immobile, si avrà diritto di pretendere una indennità di occupazione.

Inviata tale missiva e trascorso inutilmente il termine di tre mesi dalla consegna delle chiavi, la procedura corretta per liberarsi dei mobili che arredano l’immobile sarebbe quella di farne offerta reale ex artt. 1208 e ss. c.c. per mezzo di ufficiale giudiziario.
Si tratta, però, di una procedura alquanto complessa oltre che costosa, in questo caso ancora più difficile da portare avanti per l’assenza di soggetti a cui indirizzare tale offerta.
Ciò che si consiglia, dunque, per liberarsi più celermente di quei beni è di chiederne il sequestro conservativo in virtù del privilegio che l’art. 2764 del c.c. riconosce al locatore di immobili per crediti dallo stesso vantati per fitti, mancate riparazioni, danni arrecati all’immobile e ogni altro credito dipendente da inadempimento del contratto.
In seguito al sequestro, si potrà procedere alla vendita degli stessi beni, secondo le norme dettate dal codice di procedura civile per la vendita di beni mobili oppure se ne potrà chiedere l’assegnazione per farne ciò che si vuole.