Articolo 600 Codice di procedura civile

Occorre innanzitutto chiarire la situazione proprietaria dei beni a seguito della morte di entrambi i genitori.
Alla morte del padre, avvenuta nell’anno 2005, Caia (madre) e Primo (figlio) sono diventati proprietari del patrimonio immobiliare facente capo al de cuius in ragione di un mezzo indiviso ciascuno (probabilmente per successione legittima, secondo quanto disposto dall’art. 581 del c.c.).
Tralasciando le sorti del successivo pignoramento immobiliare, eseguito sulla sola quota di pertinenza di Caia ad istanza di un creditore personale della medesima e poi dichiarato estinto per inattività del creditore procedente, il successivo passaggio da prendere in considerazione è la morte di Caia, avvenuta nel 2016.
A tale data Primo diviene proprietario dell’intero patrimonio immobiliare (non si conosce se costituito da uno o più immobili), e precisamente in ragione di un mezzo indiviso per successione al padre deceduto nell’anno 2005 e per l’altro mezzo indiviso per successione alla madre.
Primo, consapevole dell’esistenza di uno o più debiti della madre, accetta l’eredità avvalendosi del beneficio di inventario, scelta sicuramente più che corretta, considerato che nell’anno 2022 il creditore della defunta Caia decide di porre in essere una nuova azione esecutiva immobiliare, ovviamente aggredendo la sola quota di pertinenza di Caia ed adesso ereditata da Primo.

Quest’ultimo, tuttavia, non solo risulta proprietario dell’intero in forza di diversi titoli di provenienza (un mezzo per successione al padre e l’altro mezzo per successione alla madre debitrice), ma gode, avendo accettato con beneficio di inventario, degli effetti che da tale forma di accettazione ne derivano, ovvero la separazione del suo patrimonio (nel quale è compreso il mezzo indiviso di provenienza dalla successione paterna) da quello della madre.
Ciò consente non tanto di potersi avvalere del disposto di cui all’art. 720 del c.c. (non potendosi in effetti configurare più una divisione tra coeredi), quanto piuttosto di poter invocare l’applicazione delle norme che il codice di procedura civile detta, agli artt. 599 – 601 c.p.c., in materia di espropriazione di beni indivisi (sugli immobili pignorati, infatti, vi è una concorrenza di c.d. masse plurime, ovvero di quote provenienti da titoli diversi).

Si tenga presente che a seguito della riforma delle esecuzioni attuata con la Legge n. 80 del 14.05.2005, il legislatore ha introdotto una modifica particolarmente incisiva nell’espropriazione di beni indivisi, recependo una prassi virtuosa seguita da molti Tribunale d’Italia che, nell’ipotesi di pignoramento di quota indivisa di un bene in comunione, anziché porre in vendita la stessa, optavano per le altre soluzioni previste dall’art. 600 c.p.c., ovvero la separazione in natura o l’instaurazione di un giudizio di divisione.
In tal modo risultava possibile pervenire ad una potenziale migliore realizzazione della quota oggetto di azione esecutiva, posto che sia nell’uno che nell’altro caso, in luogo di una quota astratta, sicuramente di difficile appetibilità, si immetteva sul mercato una porzione immobiliare concreta (in caso di separazione in natura) se non l’intero immobile (a seguito della vendita, nel giudizio di divisione, dell’intero immobile che, come di frequente accade, non sia comodamente divisibile).

Prima della suddetta riforma, l’esperienza aveva dimostrato che gli incanti aventi ad oggetto quote indivise andavano sistematicamente deserti, con conseguenti progressivi ribassi della base d’asta ed aggiudicazioni ad un prezzo pressoché irrisorio, con evidente pregiudizio sia delle ragioni dei creditori che della stessa parte esecutata, la quale vedeva ricavare dai propri beni un prezzo del tutto insufficiente per estinguere la propria posizione debitoria.
Con la riforma, invece, la gerarchia delle modalità di scioglimento della comunione è stata sovvertita, in quanto la scelta tra la separazione della quota in natura e l’instaurazione del giudizio di divisione è divenuta la regola, mentre la vendita della quota indivisa costituisce adesso l’eccezione, ovvero una soluzione residuale da adottarsi soltanto quando il giudice dell’esecuzione ravvisi una concreta possibilità di ottenere per tale via un ricavato pari se non superiore al valore della quota, secondo la stima che ne è stata fatta ex art. 568 del c.p.c..

E’ proprio di queste norme, ed in particolare dell’art. 600 c.p.c., che si suggerisce di invocare l’applicazione.
La separazione della quota in natura richiede che vi sia un’espressa istanza proveniente dai comproprietari o da un creditore, non potendo essere disposta d’ufficio dal giudice dell’esecuzione, neppure quando sia materialmente possibile.
In questo modo si viene sostanzialmente a realizzare una divisione parziale, per effetto della quale la quota pro indiviso spettante al debitore viene convertita in una porzione concreta, sulla quale il creditore procedente potrà soddisfarsi.
Ovviamente tale opzione presuppone la possibilità di stralciare una porzione concreta della massa indivisa, possibilità che va valutata sia sotto il profilo materiale che sotto quello della fruibilità commerciale della porzione separabile.

Ulteriore alternativa, prevista sempre dalla norma in esame (si veda il secondo comma) è quella dell’instaurazione del giudizio di divisione, anch’esso finalizzato a far cessare lo stato di comunione.
Tale giudizio si conclude generalmente con la pronuncia di un’ordinanza, con la quale viene formulato un progetto, il cui contenuto varia in rapporto alle tre differenti modalità di realizzazione dello scioglimento della comunione, ovvero:
a) assegnazione dell’intero bene al comproprietario che lo richiede, dietro versamento del prezzo di stima;
b) vendita dell’intero bene;
c) attribuzione di porzioni concrete del bene a ciascun comproprietario dietro eventuali versamenti di conguagli.

Ebbene, nel caso di specie, se si ha interesse, come sembra, a recuperare l’immobile pignorato nella sua interezza, si ritiene certamente possibile avanzare al giudice dell’esecuzione istanza per disporre la scioglimento della comunione mediante assegnazione dell’intero bene allo stesso istante, il quale in questo caso agirebbe non già nella qualità di debitore, bensì di proprietario indiviso della quota non pignorata di quel medesimo immobile (la dualità di posizione si può far scaturire anche dalla circostanza che l’eredità di Tizia è stata accettata con beneficio di inventario, ciò che consente di mantenere distinto il patrimonio del de cuius da quello dell’erede).
Ovviamente, l’assegnazione del bene non potrebbe che avvenire dietro versamento del prezzo di stima.

Infine, in considerazione di quella dualità di posizioni di cui può giovarsi l’erede esecutato, si ritiene sia consentito a quest’ultimo di prendere parte all’eventuale asta a cui potrebbe giungersi, non incorrendo nel divieto di cui all’art. 571 del c.p.c., nella parte in cui è detto che “Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato…”.
In questo caso, infatti, a parte la separazione dei patrimoni derivante dal beneficio di inventario, l’offerta deve intendersi come proveniente da colui che è proprietario della quota non pignorata e, come tale, si ritiene non possa essere rifiutata.

Per concludere: non è possibile che il Giudice adotti provvedimenti in ordine alla liquidazione di quote di beni indivisi soggetti ad esecuzione nel corso di una vendita già disposta e pendente, perché si tratta di una valutazione che deve necessariamente precedere quest'ultima.

Il contratto di locazione costituisce la fonte primaria delle obbligazioni reciproche del locatore e del conduttore. La l. 431/1998 prevede che il mancato pagamento, anche di una sola mensilità del canone di locazione, dà la possibilità al proprietario di intimare lo sfratto per morosità, cioè di avere un ordine dal Tribunale per liberare la casa dall'inquilino che non paga. Gli obblighi principali del conduttore, infatti, sono non solo quelli di prendere in consegna la cosa ed osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato dal contratto, ma anche quelli di dare il corrispettivo nei termini convenuti. Il mancato pagamento del canone di locazione, dunque, legittima il locatore a richiedere al giudice la risoluzione del contratto e il rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino.

Il legislatore, all'art. 5 della l. 431/1998, ha introdotto un criterio "certo" di gravità dell'inadempimento prevedendo che quest'ultimo sia grave quando il mancato pagamento del canone si protragga per oltre venti giorni dalla scadenza contrattuale. Laddove si verifichi questo presupposto, il locatore potrà introdurre nei confronti dell'inquilino inadempiente un procedimento di sfratto per morosità finalizzato ad ottenere dal giudice un'ordinanza di rilascio dell'immobile.

Il giudizio di convalida viene introdotto mediante un atto di citazione predisposto dal legale del locatore con il quale il conduttore viene chiamato a comparire davanti al giudice entro il termine di 20 giorni dalla notifica dell'atto stesso. All'udienza di convalida il conduttore può comparire anche personalmente (sarebbe opportuna l'assistenza di un avvocato per opporsi ad una accusa falsa) qualora non intenda opporsi allo sfratto.

Nel caso in cui il conduttore compaia in giudizio, non contesti la morosità ma manifesti comprovate difficoltà (come ad esempio i problemi economici che non hanno permesso di pagare le mensilità arretrate), è legittimato a chiedere al giudice una dilazione per il pagamento delle somme dovute al locatore (c.d. termine di grazia). L'inquilino deve allegare all'istanza ogni documento utile ai fini della valutazione del suo stato di bisogno e di necessità della proroga. Se il Giudice ritiene che ne sussistano i presupposti, concede con ordinanza un termine massimo di novanta giorni (in caso di disoccupati o cassaintegrati la proroga può arrivare a diciotto mesi) per pagare al locatore l'importo dovuto. In caso di pagamento delle somme indicate dal giudice entro il termine assegnato, il giudizio si estingue e il contratto di locazione resta in vita. In difetto dell'integrale pagamento delle somme richieste il giudice convaliderà lo sfratto fissando il termine per il rilascio dell'immobile non oltre sessanta giorni dalla scadenza di quello concesso per il pagamento.