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Articolo 2923 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Locazioni

Dispositivo dell'art. 2923 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO SESTO - Della tutela dei diritti → Titolo IV - Della tutela giurisdizionale dei diritti → Capo II - Dell'esecuzione forzata → Sezione I - Dell'espropriazione

Le locazioni consentite da chi ha subìto l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento [1599], salvo che, trattandosi di beni mobili(1), l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede [1153].

Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento [2643 n. 8] non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.

In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni(2).

Se la locazione non ha data certa [2704], ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato [1600](3).

Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l'acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell'articolo 1603(4).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) La presente norma si intende assimilabile analogicamente alla previsione ex art. 1599, comma 2, ad esclusione dell'applicazione alla categoria dei beni mobili registrati (v. art. 815).
(2) In questa ipotesi risulta chiaramente delineata la giustificazione della disposizione, fondata sull'intento di far desistere debitore e terzo da patti che arrechino un volontario pregiudizio a colui che sarà l'aggiudicatario.
(3) Qualora si sia concluso un contratto di locazione non avente data certa, poiché ex art. 1574 questa si intende convenuta al fine di evitare la nullità del medesimo contratto per mancata determinazione di un elemento essenziale, quale risulta la durata, se il terzo ottiene comunque la disponibilità del bene in un momento antecedente al pignoramento, l'acquirente è tenuto ad osservare la disciplina delle locazioni a tempo indeterminato.
(4) L'art. 7 della L. 392/78 opera un profondo restringimento della disposizione dell'ultimo comma del presente articolo, in quanto sancisce che l'eventuale clausola del contratto di locazione che preveda lo scioglimento del medesimo in caso di alienazione dell'immobile urbano locato, venga considerata nulla.

Ratio Legis

La norma in esame si propone di disciplinare le ipotesi in cui l'alienante ha concluso un contratto di locazione del bene espropriato, stabilendo che, alla pari della vendita ordinaria (v. artt. 1599-1560), l'acquirente è tenuto a rispettarlo, in forza del principio emptio non tollit locatum, purché la suddetta locazione risulti di data precedente al pignoramento.

Spiegazione dell'art. 2923 Codice Civile

Efficacia delle locazioni

Anche il nuovo codice accoglie il principio « emptio non tollit locatum » rispetto alle vendite giudiziarie, salvi i limiti che discendono dal sistema della pubblicità per il trasferimento di diritti (v. per la ven­dita volontaria art. 1599).

Mentre con la vecchia legge era dubbio se le locazioni non aventi data certa dovessero venire rispettate dall'acquirente, ora la nuova di­sposizione chiarisce che anche la locazione non avente data certa va rispettata dall'acquirente per la durata corrispondente a quella stabilita perle locazioni a tempo indeterminato (art. 1574 del c.c.), qualora la detenzione del conduttore sia anteriore al pignoramento. In tal caso, quindi, la certezza della data viene sostituita dalla trasmissione della cosa in godimento al conduttore (art. 1600 del c.c.).


Requisiti per l'opponibilità : a) delle locazioni di mobili e delle locazioni di immobili inferiori ai nove anni ; b) delle locazioni ultranovennali di immobili

Nell'articolo sono previste le seguenti ipotesi:

a) Locazioni di mobili (sino ai trent'anni) e locazioni di immobili inferiori ai nove anni: sono opponibili all'acquirente se aventi data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di mobili non registrati, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede ; 2) sono opponibili all'acquirente anche se non aventi data certa per la durata stabilita dall'art. 1574, se la detenzione del conduttore è ante­riore al pignoramento della cosa beata ; 3) non sono opponibili qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni (si è tolta opportunamente l’inutile presunzione fissata dall'art. 687, secondo comma, cod. proc. civ.).

b) Locazioni ultranovennali di immobili: 1) sono opponibili se trascritte anteriormente al pignoramento. Resta cosi chiarito un punto rispetto al quale la giurisprudenza formatasi sotto i codici precedenti non era affatto pacifica. Si applicano quindi anche alla vendita giudiziale i disposti degli articoli 1599, 2643 n. 8, 2644; 2) sono opponibili anche se non trascritte fino alla durata di nove anni, a partire dall'inizio della locazione.


Clausole risolutive della locazione

L'ultima parte dell'articolo dichiara valide le clausole, apposte al contratto di locazione, in cui sia convenuto che il contratto medesimo si sciolga in caso di alienazione. In tale ipotesi l'acquirente potrà intimare licenza al conduttore, a norma dell'art. 1603 ; in questo caso non gli spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1191 Per le locazioni concluse dall'espropriato, le disposizioni dell'art. 2923 del c.c. confermano, con maggior vigore di quelle dell'art. 687 del codice di procedura civile del 1865, il principio "emptio non tollit locatum". Ho infatti stabilito, risolvendo cosi una questione sorta nell'interpretazione dell'art. 687 del codice di procedura civile abrogato, che anche la locazione senza data certa deve essere rispettata dall'acquirente per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, qualora la detenzione del conduttore sia anteriore al pignoramento. Nel terzo comma dell'art. 2923, che riproduce il secondo comma dell'art. 687 del codice di procedura civile del 1865, ho introdotto un miglioramento rispetto a questo — che stabiliva la nota presunzione di frode per le locazioni nelle quali fosse stato stipulato un prezzo inferiore di un terzo a quello risultante da precedente locazione o da perizia — sostituendo alla presunzione 4i frode l'estremo obiettivo consistente nel fatto che il prezzo pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. Ad annose questioni diede adito l'ultimo comma dell'articolo 687 del codice di procedura civile abrogato, che dichiarava non opponibili all'acquirente le anticipazioni di pigioni e di fitti che non fossero state eseguite in conformità degli usi locali. Più particolarmente, si discusse se l'inopponibilità investisse le cessioni e le liberazioni per una durata maggiore del triennio anche se trascritte. Nel contrasto delle opinioni fini col prevalere quella che, aderendo più da vicino alla lettera della legge, negava l'opponibilità qualora con il requisito della trascrizione non concorresse l'altro della conformità alle consuetudini locali. Tale rigore mi è sembrato privo di giustificazione. Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti per una durata maggiore del triennio sono soggette a trascrizione (art. 2643 del c.c., n. 9) e, una volta che questa sia avvenuta, sono rese pubbliche: per conseguenza, gli offerenti possono acquistarne tempestivamente conoscenza. Pertanto, l'art. 2924 del c.c. dispone che le cessioni e liberazioni anzidette, se trascritte anteriormente al pignoramento, sono opponibili al l'acquirente, dettando così una regola analoga a quella stabilita nei confronti del creditore procedente e dei creditori che intervengono nell'esecuzione (art. 2918 del c.c.).

Massime relative all'art. 2923 Codice Civile

Cass. civ. n. 12473/2023

È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 2923, comma 3, c.c. (norma che, rendendo inopponibile all'aggiudicatario, alla procedura e ai creditori la locazione "a canone vile", consente al giudice dell'esecuzione l'emanazione diretta dell'ordine di liberazione), il quale non impedisce al conduttore l'esercizio del diritto di difesa, né ostacola l'impresa privata, mirando, piuttosto, a salvaguardare il diritto al recupero del credito - che gode di tutela costituzionale e anche sovranazionale - da iniziative economiche fraudolente o, comunque, lesive delle ragioni creditorie.
–
In tema di espropriazione immobiliare, il giudice dell'esecuzione ha il potere-dovere di esaminare "ex officio" i titoli di godimento eventualmente opponibili alla procedura, sia nel momento in cui provvede a determinare il prezzo-base dell'immobile o a dare, doverosamente, indicazioni ai potenziali acquirenti sul suo stato di occupazione (circostanza che incide sul valore del cespite), sia, soprattutto, quando è chiamato ad emettere l'ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c., provvedimento che, ovviamente, non va emanato in caso di ritenuta opponibilità del titolo vantato dal terzo.
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 12473 del 9 maggio 2023)

Cass. civ. n. 23508/2022

In tema di esecuzione forzata, l'acquirente della cosa pignorata può liberarsi dall'obbligo di rispettare la locazione stipulata anteriormente al pignoramento, ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c., ove dimostri che il canone locativo è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, potendo il giudice far ricorso, nella relativa indagine, a qualsiasi argomento di prova offerto dalle parti, quale ad esempio, nel caso di sublocazione di immobile, il raffronto del canone di quest'ultima con quello della locazione, se del caso mediante la comparazione in termini percentuali, e comunque coerenti con i criteri di estimo, soprattutto ove l'immobile sia stato sublocato in estensione diversa rispetto a quella della locazione originaria.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 23508 del 27 luglio 2022)

Cass. civ. n. 9877/2022

La locazione "a canone vile" stipulata in data anteriore al pignoramento non è opponibile all'aggiudicatario ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c. ed è inopponibile anche alla procedura o ai creditori che ad essa danno impulso, stante l'interesse pubblicistico al rituale sviluppo del processo esecutivo e, quindi, per un motivo di ordine pubblico processuale, il quale impone l'anticipazione degli effetti favorevoli dell'aggiudicazione e del decreto di trasferimento, col peculiare regime di efficacia "ultra partes" di quest'ultimo: ne consegue che è pienamente legittima l'emanazione diretta, da parte del giudice dell'esecuzione, dell'ordine di liberazione - con la successiva attuazione da parte del custode e senza che sia necessario munirsi preventivamente di un titolo giudiziale conseguito in sede cognitiva - avvalendosi delle stesse inopponibilità previste per l'aggiudicatario, potendo i vari soggetti coinvolti o pregiudicati da tale provvedimento trovare tutela delle loro ragioni nelle forme dell'opposizione agli atti esecutivi.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9877 del 28 marzo 2022)

Cass. civ. n. 16718/2012

All'acquirente di un bene immobile in sede di esecuzione forzata, ai sensi dell'art. 2923, terzo comma, c.c., non è opponibile la preesistente locazione, qualora il canone locativo sia inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo, o a quello risultante da precedenti locazioni, a nulla rilevando che il rapporto sia in corso al momento del pignoramento e la locazione sia stata stipulata dal dante causa del debitore espropriato.
(Cassazione civile, Sez. VI, sentenza n. 16718 del 1 ottobre 2012)

Cass. civ. n. 17735/2009

L'occupazione di un immobile di proprietà del fallito da parte di un terzo, ancorché risalente ad epoca anteriore all'apertura della procedura concorsuale, è inopponibile al fallimento, in difetto della prova della sua riconducibilità ad un rapporto di locazione, non potendo trovare applicazione in tal caso l'art. 2923, quarto comma, c.c. - dettato per l'esecuzione forzata, ma applicabile anche al fallimento, che costituisce un pignoramento generale dei beni del fallito - in quanto la certezza in ordine all'anteriorità della detenzione, alla quale la predetta disposizione conferisce rilievo, in linea con quanto previsto in via generale dall'art. 2704 c.c., non esclude la compatibilità della stessa con altri rapporti, ivi compreso quello di comodato.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 17735 del 30 luglio 2009)

Cass. civ. n. 111/2003

La locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile all'aggiudicatario di un immobile in sede di espropriazione forzata, atteso che il disposto dell'art. 2923 c.c., diversamente da quello di cui all'art. 1599 stesso codice (dettato in tenia di vendita volontaria), non prevede la possibilità che l'acquirente assuma, nei confronti dell'alienante, l'obbligo di rispettare la locazione, tale possibilità essendo del tutto inconciliabile con lo scopo della procedura esecutiva, che è quello di realizzare il prezzo più alto nell'interesse tanto del debitore quanto dei creditori procedenti.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 111 del 9 gennaio 2003)

Cass. civ. n. 721/1999

L'art. 2923 c.c., secondo il quale l'acquirente di un immobile subastato non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall'espropriato in data certa anteriore al pignoramento qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, non si pone come norma eccezionale, derogatoria all'art. 1415, comma secondo c.c. in tema di simulazione. Consegue che l'acquirente di un immobile locato ha facoltà di agire nei confronti del conduttore alternativamente o per sollecitare la tutela di cui all'art. 2923, comma terzo c.c. Ovvero quella di cui al precedente art. 1415, secondo comma c.c.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 721 del 27 gennaio 1999)

Cass. civ. n. 459/1994

La locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulata dal curatore del fallimento ai sensi dell'art. 569, secondo comma, c.p.c. (applicabile in forza del richiamo di cui all'art. 105 della legge fallimentare) è un contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene con la conseguenza che non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 c.c. non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente in executivis. Pertanto la clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscano la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che lo sottraggono all'ambito di applicabilità del combinato disposto degli artt. 7 e 41 della L. 27 luglio 1978, n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 459 del 20 gennaio 1994)

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Consulenze legali
relative all'articolo 2923 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

A. F. chiede
martedì 01/10/2024
“Mia mamma ha stipulato con i propri genitori un contratto di locazione di immobile adibito ad attività alberghiera nel 1988, rinnovatosi fin quando i genitori erano in vita, dopodiché subentra il fratello continua la locazione , fin quando la necessità di divisione ereditaria comporta la vendita all'asta dell'immobile oggetto di locazione in quanto bene non divisibile e nessuno dei due, mio zio e mia mamma, richiedono l'assegnazione dello stesso.
Il nuovo proprietario non riconosce il contratto inquanto canone vile.
L' articolo in questione il 2923cc comma 3 si applica anche nel caso in cui la vendita non venga effettua a seguito di esproprio ma bensì per divisione ereditaria?
Il parametro di riferimento da cui si evince e si dichiari vile il canone, dato che non c'è un contratto precedente, è quello attuale o quello in cui è stato stipulato il contratto?
Inoltre, nel caso in cui venisse dichiarato vile, mia mamma avrebbe diritto a percepire l'indennità per la perdita di avviamento?
Fiducioso di un puntale riscontro porgo distinti saluti
”
Consulenza legale i 14/10/2024
Il quesito proposto non è di facile soluzione perché il caso concreto presenta delle particolarità non trattate, per quanto si è potuto esaminare in questa sede, dalla giurisprudenza.

Innanzitutto, l’art. 2923 comma 3 c.c. si applica anche al caso di vendita forzata a seguito di divisione ereditaria ai sensi dell’art. 720 del c.c. in forza del quale, quando oggetto dell’eredità sono beni immobili non divisibili, si procede con la vendita all’incanto.

Il riconoscimento di un canone cosiddetto “vile”, cioè inferiore di un terzo rispetto al giusto prezzo, in ambito locatizio ha come conseguenza l’inopponibilità della locazione nei confronti dell’aggiudicatario e la possibilità per il giudice di emettere un ordine di liberazione dell’immobile senza che sia necessario un titolo giudiziale a tal fine (Cass. civ. n. 9877/2022).
Ciò significa che l’aggiudicatario acquista il bene come se il contratto di locazione su di esso non esistesse ed egli non subentra come locatore in forza di cessione del contratto.
Non sarà quindi obbligato a versare l’indennità per la perdita dell’avviamento e nessun altro importo legato al contratto di locazione.

Il contratto, però, a parere dello scrivente, rimane in vigore tra il precedente proprietario e il conduttore con la conseguenza che la prestazione del locatore diventa impossibile perché il bene immobile non è più di sua proprietà.
Egli, quindi, dovrà rispondere dei danni subiti dal conduttore che potranno anche essere quantificati in un importo corrispondente alla perdita dell’avviamento.

Si segnala però la specificità del caso concreto in cui la figura del locatore e del conduttore parzialmente si sovrappongono essendo entrambi i fratelli comproprietari del bene caduto in successione e oggetto della locazione.
Si consiglia quindi di accordarsi con il fratello per ottenere un importo da quantificare e qualificare come meglio riterranno le parti e che soddisfi le pretese della conduttrice per la perdita del contratto di locazione.

Si segnala che la giurisprudenza ha ritenuto che il canone di riferimento per valutare l’adeguatezza del canone di locazione sia quello vigente alla data del pignoramento e non alla data di stipula del contratto (Cass. civ. n. 7909/2024).
Poiché in questo caso non c’è stato nessun pignoramento, si potrà considerare come riferimento il canone al momento dell’aggiudicazione, momento in cui l’aggiudicatario acquisisce i diritti sull’immobile.
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nostra redazione giuridica
Duilio F. chiede
martedì 18/08/2020 - Lazio
#154081
possiedo 3 immobili non residenziali che saranno probabilmente pignorati dai creditori in 2-3 anni
#154087
ho lo scopo di controllare i 3 immobili
1. quanto più a lungo possibile
2. spendendo per l’operazione il minimo possibile
3. evitando quanto possibile di produrre reddito personale
#154097
ho il controllo di un’associazione senza scopo di lucro [domanda: potrei essere io il presidente dell’associazione?]. La mia idea è la seguente:
#154111
io affitto i 3 immobili all’associazione con contratto regolarmente registrato presso l'agenzia delle entrate
#154127
la durata dell’affitto è 6+6 anni, allo scopo di evitare trascrizione e spese notarili [domanda: il contratto potrebbe essere 9+9?]
#154153
il canone d’affitto è ragionevole, allo scopo di evitare l’accusa di "canone vile", diciamo 800e per i 3 immobili
#154157
nel contratto è previsto un congruo sconto per i primi 3 anni [domanda: il numero degli anni scontati potrebbe essere 5?] , "allo scopo di aiutare l’associazione
nella fase di startup", diciamo 500e di sconto, pari a 300e di canone effettivo [domanda: il canone effettivo potrebbe essere 0?]
#154159
tutti gli anni, fino all’effettivo pignoramento, il contratto viene cancellato e registrato nuovamente, in modo da procrastinare al massimo il momento in cui
l’affitto salirà come indicato
#154211
tutti gli anni io pago le tasse sul canone ridotto. Lo sconto è motu proprio.
Non c'e' "permuta" come quando l'inquilino - in cambio dello sconto - si impegna
a effettuare lavori di ristrutturazione
#154181
domanda: uno schema del genere è opponibile ad un eventuale nuovo proprietario?
E’ consigliabile cambiare alcuni dettagli? E’ consigliabile che l’affittuario sia una ditta estera invece dell’associazione?
#154183
il nocciolo della questione è: un contratto a canone vile non è opponibile al nuovo proprietario. Addirittura il giudice esecutivo (a quanto so) può chiedere
la liberazione di un immobile affittato a canone vile prima che questo vada all'asta. Un affitto congruo (sicuramente non "vile") ma scontato per N anni
reggerebbe l’accusa di essere un "canone vile" mascherato?”
Consulenza legale i 21/08/2020
L’analisi del quesito deve sicuramente prendere le mosse dall’esame del 1° co. dell’art. 2923 del c.c., il quale ci dice che le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento.
Tale norma fa sì che chi ha acquisito mediante asta giudiziaria un immobile che è stato concesso in locazione dall’originario proprietario che ha subito il pignoramento, acquisirà anche il rapporto di locazione, e quindi dovrà sopportare la presenza all’ interno dell’immobile dell’inquilino, fermo restando la possibilità di disdettare il contratto nei termini previsti dalle norme in materia. L’opponibilità del contratto di locazione viene però subordinata al fatto che lo stesso abbia data certa anteriore al pignoramento: in altre parole è necessario che il contratto di locazione sia registrato presso l’Agenzia delle Entrate in data anteriore al momento della notifica del pignoramento al proprietario dell’immobile.
Il 3° comma aggiunge però che al di là del fatto che la locazione abbia o meno data certa anteriore al pignoramento, essa non sarà opponibile all’acquirente se il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

Tale ultimo comma fa si chi l’aggiudicatario del bene, ma anche il custode giudiziario prima della sua assegnazione, possano chiedere al giudice della esecuzione l’emissione di un provvedimento di liberazione dell’immobile ex art. 590 c.p.c. qualora si riesca a raggiungere la prova in giudizio della eccessiva esiguità de canone di affitto, e questo può accadere anche per contratti stipulati in tempi non sospetti, quindi anche prima della notifica del pignoramento al proprietario.
Sul tale aspetto è molto interessante una ordinanza del Tribunale di Rimini del 25.01.2017 la quale precisa che il consulente d’ufficio chiamato dal giudice a verificare la viltà del canone dovrà procedere a:” 1) verificare, attraverso il metodo della comparazione con immobili similari aventi la medesima destinazione e posti nelle vicinanza dell’unità immobiliare in questione, il canone locativo medio; 2) verificare la corrispondenza del medesimo valore medio all’effettivo canone di mercato; c) calcolare l’ipotetico canone di locazione dell’immobile oggetto dell’espropriazione.”

Trattando il caso specifico, è giusto dire, sulla base di quanto detto finora, che si dubita fortemente che lo schema descritto nel quesito possa passare indenne il vaglio del giudice della esecuzione nel momento in cui gli immobili verranno aggiudicati a conclusione di una ipotetica procedura espropriativa immobiliare. Il problema risiede nel fatto che vi sono troppi indizi che fanno pensare ad una fittizietà della operazione, tesa non tanto a far ottenere una rendita al proprietario, ma ad evitare che i cespiti possano essere ipoteticamente espropriati. L’associazione in particolare è direttamente riconducibile al proprietario il quale ne ha il controllo e la presidenza e inoltre è molto probabile che l’ammontare del canone di locazione indicato sia molto distante dal giusto prezzo richiesto dall’art. 2923 del c.c.

Al fine di evitare qualsiasi contestazione, o comunque al fine di renderle estremamente difficoltose, si dovrebbe concedere in locazione i tre immobili ad un soggetto del tutto estraneo al proprietario e per un canone di locazione di mercato. Al fine di determinare il valore di mercato senza la necessità di rivolgersi preventivamente ad un esperto estimatore potrebbe essere utile consultare la banca dati delle quotazioni immobiliari della Agenzia delle Entrate, strumento a questo fine molto utile e liberamente consultabile in rete. La durata del vincolo, poi, dovrebbe essere quella standard di legge per il tipo di locazione che si andrà a sottoscrivere (nel caso di locazioni di immobili ad uso commerciale la durata deve essere di almeno 6 anni prorogabile di altri 6), anche se astrattamente la legge prevede che si possano sottoscrivere locazioni con una durata anche maggiore.
È estremamente importante poi che il canone sia effettivamente percepito dal proprietario e che sul reddito derivante siano pagate le imposte conseguenti.

Si comprende come la soluzione consigliata sia sicuramente più onerosa rispetto a quella che si aveva in mente, ma questo è l’unico modo per avere la ragionevole certezza che non possano sorgere contestazioni una volta che gli immobili saranno aggiudicati.

In alternativa si potrebbe dare in locazione i cespiti alla associazione in luogo di un estraneo, sempre però per un canone di mercato congruo e con un effettivo pagamento delle mensilità dalla associazione al proprietario, a patto che la stessa sia effettivamente e concretamente operante e persegua attivamente gli scopi associativi. È in ogni caso da evitare che il proprietario dei beni ricopra incarichi direttivi nella gestione della associazione.
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Marco D.M. chiede
mercoledì 15/02/2017 - Lazio
“Nel 2015 ho fatto un preliminare di acquisto per un appartamento, cantina e posto auto, parte di un immobile di proprietà del Sig. V. (venditore) ricavati da un unico ceppo immobiliare e sul quale esisteva un mutuo ipotecario pregresso non frazionato, che il signor V aveva acceso per acquistare l’intero compendio immobiliare.
Dopo una serie di vicissitudini e problematiche urbanistiche che hanno ritardato l’acquisto, sono riuscito a far frazionare l’immobile promesso in vendita dalle restanti parti immobiliari, ma non il mutuo preesistente. La banca creditrice infatti, dopo l’avvenuto frazionamento catastale, ha deciso di non procedere al contestuale frazionamento dell’ipoteca ma allo svincolo ipotecario con riduzione del credito, pari all’importo da me dovuto come saldo d’acquisto. Tuttavia, la stessa banca ha ritenuto opportuno chiedere all’acquirente, per lo svincolo del posto auto e cantina, un’ulteriore somma (eccedente rispetto al saldo dovuto da me).
A questo punto stante l’impossibilità dichiarata da parte del V. di reperire i soldi per lo svincolo anche di cantina e posto auto, e di adempiere alle obbligazioni contrattuali, ho deciso di andare a esecuzione parziale del preliminare acquistando comunque l’appartamento ma facendo inserire nell’atto d’acquisto l’inadempienza contrattuale da parte del venditore per quanto riguarda le parti di cui sopra non trasferite, nonché la cessione dell’uso gratuito al sottoscritto della cantina e posto auto nelle more degli adempimenti di cui sopra.
Ciò premesso il quadro odierno è il seguente: dopo un anno il proprietario sembrerebbe non più interessato a risolvere il problema e con alta probabilità i residui ceppi immobiliari rimasti invenduti (e con essi la mia cantina e posto auto) saranno messi all’asta comprese le parti promesse in vendita a me e che sono in diritto di uso. Ora, nella considerazione che non è possibile opporre alcun titolo alla banca, ne tanto meno andare in esecuzione specifica dell’obbligo di adempiere (rimarrebbe in capo a lui l’ipoteca) vorrei rafforzare la mia posizione nei confronti di eventuali terzi acquirenti all’asta alla quale parteciperei per riacquistare posto auto e cantina a un prezzo inferiore a quello di svincolo. Quindi devo pensare a un titolo da opporre ai possibili vincitori dell’asta ad esempio un contratto di affitto ultranovennale, ovvero altro tecnicamente più efficace...grazie”
Consulenza legale i 21/02/2017
Nel quesito si ipotizza la promozione di un’esecuzione forzata a carico del vecchio proprietario dell’appartamento il quale (ciò si può solo intuire, perché nel testo non viene specificato) probabilmente si trova in difficoltà economiche di tale entità da non consentirgli più di far fronte ai propri impegni contrattuali.

In questi casi un problema frequente è quello di capire se sia possibile o meno opporre all'aggiudicatario, ovvero a colui il quale acquista l'immobile nel corso della procedura esecutiva di espropriazione, l’avvenuta stipula di contratti tra il precedente proprietario/esecutato e terzi soggetti.

Nel caso di specie, nello specifico, occorre chiedersi se l’esistenza di un contratto di uso gratuito oppure eventualmente di comodato d’uso gratuito degli immobili in oggetto, chiaramente costituito prima dell’esecuzione forzata, possa essere opposto all'aggiudicatario dei beni stessi.
Sul punto la giurisprudenza – che si è occupata essenzialmente del comodato ma le cui conclusioni sono pacificamente estensibili anche al diritto d’uso - ha sostenuto che l’opponibilità è esclusa.

Tra le varie pronunce si cita la sentenza n. 1454/2015 del 3/06/2015 del Tribunale di Verona, la quale ha statuito: “(…) il contratto di comodato intercorso tra B. G. e B. Rino da un lato e B. D. dall’altro avente ad oggetto il mappale 530 sub. 17 (doc. 12 di parte opponente) non è opponibile all’odierna società aggiudicataria Ver.Fin s.r.l. sia perché un contratto di comodato non è mai opponibile alla procedura esecutiva sia perchè lo stesso non ha data certa anteriore al pignoramento.
Infatti per consolidata giurisprudenza, il comodato stipulato dal proprietario, anche in epoca anteriore al pignoramento non è mai opponibile all’acquirente del bene in quanto con l’acquisto parte acquirente acquista ipso iure il diritto a far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. In altri termini, il pignoramento dell’immobile concesso in comodato costituisce un atto idoneo ad obbligare il comodatario alla restituzione assimilabile all’urgente ed imprevisto bisogno indicato dall’ordinamento per la cessazione del rapporto. Peraltro la differente disciplina con le locazioni, opponibili solo se aventi data certa e a condizione che il corrispettivo non sia vile ex art. 2923 c.c, si giustifica proprio per la previsione di un prezzo che è assente nel contratto di comodato”.
Considerato, infatti, che lo scopo della procedura esecutiva è quello di realizzare il prezzo più alto nell'interesse tanto del debitore quanto del creditore procedente, la legge consente solo l'opponibilità all'aggiudicatario/acquirente dei contratti di locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento.

Per rispondere al quesito, dunque, il titolo più efficace che il nuovo proprietario potrebbe procurarsi per poter essere “preferito” ai creditori procedenti in un’eventuale vendita forzata è proprio l’ipotizzata locazione, da concludere e soprattutto trascrivere il prima possibile (solo se ultranovennale).

L’opponibilità alla procedura esecutiva della locazione, avente ad oggetto l’immobile pignorato, è disciplinata principalmente dall’art. 2923 cod. civ..
I criteri sono i seguenti:
- l’anteriorità, rispetto alla notifica del pignoramento, della data certa riportata sul contratto (provabile a mezzo della registrazione);
- la detenzione dell’immobile, quando la scrittura non esiste o è sfornita di data certa anteriore.
- in caso di locazione ultranovennale, la trascrizione anteriore al pignoramento; se manca la trascrizione, tale tipo di locazione è opponibile, ma nei limiti di un novennio, solo se c'è data certa anteriore al pignoramento (come per quelle infranovennali); se mancano, infine, sia la data certa che la trascrizione, tale locazione è inopponibile alla procedura.

L’articolo in commento pone tuttavia, si noti bene, un ulteriore limite all’opponibilità del contratto di locazione all’aggiudicatario dell’immobile: in ogni caso (quindi anche se la locazione sia provvista di data certa anteriore al pignoramento), l’acquirente prevale sul conduttore qualora il corrispettivo della locazione sia inferiore di un terzo al giusto prezzo (da valutare con riferimento alla data del pignoramento) o a quello risultante da precedenti locazioni.

In definitiva, nel caso di specie, sarà opportuno, come già accennato, stipulare rapidamente la locazione e trascriverla immediatamente (se ultranovennale), avendo l'accortezza di pattuire un prezzo “giusto”. I commentatori hanno ritenuto che prezzo “giusto” sia il prezzo di calmiere, individuabile sulla base degli accordi territoriali relativi alle locazioni a canone cosiddetto “concordato”.
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