Articolo 1600 Codice Civile

Detenzione del conduttore anteriore al trasferimento

La detenzione anteriore al trasferimento, per produrre gli effetti di cui all'articolo in esame deve nascere da un valido contratto di locazione, e l'anteriorità deve riferirsi all'atto di trasferimento vero e proprio, non alla trascrizione del contratto.

La norma in esame è dettata nell'interesse del conduttore il quale può invocare il rispetto della locazione nei limiti fissati dal precedente art. 1574 a seconda che si tratti di case senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di un'industria o di un commercio, o di camere e appartamenti mobiliati, o di cose mobili, o di mobili forniti dal locatore per l'arredamento di un fondo urbano. Ma se il terzo acquirente intenda rispettare la locazione anteriore per tutta la sua durata, il conduttore non può rifiutare l'esecuzione del contratto.
L'art. 1600 ha carattere generale e si applica tanto alle locazioni dei fondi urbani quanto all'affitto dei beni produttivi.

416 Nell'art. 456 ho regolato l'ipotesi di possesso anteriore al trasferimento e al pignoramento della cosa locata quando manchi un contratto di data certa.
Il progetto del 1936 (art. 443) e il codice (art. 1598) in tal caso obbligano l'acquirente a rispettare la locazione per tutto quel tempo per cui si intendono fatte le locazioni senza determinazione di tempo.
L'imprecisione di questa formula mi ha indotto a una disciplina concreta della fattispecie, e mi è parso che bastasse prevedere che la locazione deve essere rispettata per il mese in corso al tempo del trasferimento o del pignoramento se la locazione è un mese, per l'anno in corso se è annuale (art. 456).
Questa soluzione non crea il pericolo di una cessazione del contratto improvvisa o quasi improvvisa ove l'alienazione o il pignoramento intervenissero nell'imminenza della scadenza di un periodo contrattuale. lnfatti l'acquirente deve sempre dare la disdetta prevista dal secondo comma del citato articolo 1598 cod. civ. (secondo comma art. 443 progetto del 1936); se non resta libero il termine prescritto per detta licenza è ovvio che il contratto si proroga ulteriormente per tutto il tempo stabilito nel caso di locazione a tempo indeterminato, e la cessazione del rapporto avverrà quando sarà trascorso il termine della proroga se l'acquirente avrà dato nel frattempo disdetta regolare.