Articolo 1599 Codice Civile

Emptio non tollit locatum


L'attuale codice civile ha accolto il principio secondo il quale la locazione non si scioglie per l'alienazione di tutta o di parte della cosa locata e ciò in applicazione del più generale principio che nessuno può trasferire ad altri diritti maggiori di quelli di cui egli dispone. Inoltre in tal modo si è impedito che il locatore, mediante una vendita simulata, possa liberarsi degli obblighi del contratto e si è evitato, nell'interesse delle contrattazioni e particolarmente dell'agricoltura, che la durata delle locazioni rimanesse incerta perché subordinata alle vicende dei passaggi della proprietà. Ragioni di equità non sono state poi estranee all'accoglimento del principio.

Il Fubini, volendo ricercare il valore che ha la norma nel nostro sistema giuridico, così definisce la natura dell'obbligo del compratore di rispettare la locazione : « La legge nostra ha voluto ricondurre l'obbligazione del locatore ad una obligatio propter rem a carico di chi si trova in un dato rapporto con la cosa per cui nacque l'obbligazione e non della sola persona che originariamente contrattò, cosa questa assolutamente diversa dalla successione nel debito. L'entità e la natura dell'obbligazione, il cui oggetto è il godimento della cosa, di cui solo può disporre il nuovo proprietario, che solo quindi il godimento stesso è in grado di garantire, onde il conduttore ben poco vantaggio potrebbe ricavare da un'azione contro il suo primitivo locatore, mentre quello che a lui interessa è l'inalterato godimento promesso, fa sì che la legge accolli al nuovo proprietario l'esecuzione delle obbligazioni, che solo si possono eseguire da chi della cosa sua ha la libera amministrazione ».


Significato della parola a alienazione

La parola « alienazione » usata dalla legge deve intendersi nel senso più lato, e cioè come comprensiva non soltanto della vendita, sia volontaria che coatta, ma anche di tutti quegli altri istituti che portano il trapasso della titolarità del diritto della proprietà o disponibilità della cosa locata, quali la donazione, la permuta, la costituzione di un diritto reale, la successione a titolo universale o particolare, gli atti di concessione amministrativa.


Condizioni cui è subordinato l'obbligo del terzo acquirente

L'obbligo del terzo acquirente di rispettare le locazioni è subordinato all'esistenza di due condizioni e cioè che il locatore precedente non si sia espressamente riservato nell'atto di locazione il diritto di sciogliere la locazione stessa in caso di alienazione e che la locazione consti da un atto con data certa anteriore all'alienazione della cosa locata. Quando concorrono tali condizioni l'atto di locazione va rispettato in tutta la sua interezza e con tutti i patti relativi, sia che si riferiscano ai diritti che agli obblighi del conduttore, essendo obbligatorio non soltanto per il terzo acquirente, ma anche per it conduttore. L'obbligo del rispetto si estende anche ai patti accessori come quelli relativi alla cauzione, all'esecuzione e pagamento delle migliorie e così via.

Se nel contratto di locazione il locatore si sia riservato il diritto di scioglimento in caso di alienazione, nessuna discussione può sorgere al riguardo. Il contratto ha forza di legge fra le parti (art. 1372 cod. civ.) e il conduttore non potrà lamentare le conseguenze di un impegno liberamente assunto (applicazioni negli articoli 1625 prima parte e 2923 ultimo comma cod. civ.). Analogamente se l'acquirente ha assunto l'obbligo per contratto di rispettare la locazione è tenuto in ogni caso a farlo, a prescindere da ogni condizione e quindi anche in mancanza di un contratto di data certa. Questo criterio sancito nell'ultimo comma risponde al principio dell'efficacia del contratto ed aveva già trovato applicazione in giurisprudenza.

L'altra condizione merita un più diffuso esame ed occorre stabilire quando ricorra un contratto di locazione di data certa anteriore all'alienazione della cosa, un atto cioè che garantisca il terzo acquirente dalle frodi e dalle collusioni del venditore in suo danno. È notevole la differenza fra la locuzione adoperata dall'art. 1597 del codice abrogato che parlava di locazioni anteriori alla vendita e risultante da atto pubblico o da scrittura privata e quella adoperata dal nuovo che parla di locazione di data certa anteriore all'alienazione della cosa. Ma se diversa è la formulazione, identica è la sostanza. La certezza della data anteriore implica necessariamente la anteriorità della locazione rispetto alla vendita e al tempo stesso richiede che la locazione risulti da atto pubblico o da scrittura privata.

La locazione deve essere anteriore all'alienazione, non potendosi concepire una locazione stipulata posteriormente dall'alienante, da chi cioè non è più titolare del diritto di disporre del godimento della cosa. L'anteriorità della locazione riguarda la vendita, non la trascrizione del contratto di vendita, per cui nulla rileverebbe a vantaggio del conduttore una locazione stipulata dopo il contratto di vendita, ma prima della trascrizione. L'obbligo del terzo acquirente non è subordinato alla condizione che al tempo dell'alienazione il conduttore già si trovi nel possesso della cosa locata. A tale epoca la locazione può non essere ancora incominciata per differimento del termine iniziale o perché conclusa per un periodo successivo alla locazione in corso.
L'anteriorita della locazione deve risultare da data certa e ciò equivale a dire che la locazione deve risultare da atto pubblico o da scrittura privata, perché la certezza della data nei confronti dei terzi può essere ottenuta soltanto, mediante uno di quei documenti, anche se la convenzione sia stata in essi consacrata ad altro scopo. L'atto pubblico essendo redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede fa piena prova fino a querela di falso di tutti i fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza e quindi anche della comparizione delle parti in quel determinato giorno ed ora (art. 2700 cod. civ.). Lo stesso si dica della scrittura privata autenticata: se la data dell'autentica è anteriore all'atto di alienazione, il terzo acquirente dovrà rispettare la locazione. Si ha pure la certezza legale della data della scrittura privata non autenticata nei confronti dei terzi nei casi tassativamente indicati nell'art. 2704 cod. civ. L'esistenza della locazione può risultare anche da un verbale di accesso giudiziale, dato il suo carattere pubblico. Alla scrittura registrata può essere equiparata la denuncia del contratto verbale firmata da tutte le parti contraenti e contenente l'indicazione dei patti principali presentata all'ufficio del registro. La denuncia di contratto verbale firmata da una sola delle parti, invece, non può essere parificata alla scrittura privata, perché essa, come è noto, non è sostitutiva del contratto se non agli effetti fiscali.

La necessità della scrittura ci è suggerita da considerazioni di ordine pratico e soprattutto dalla preoccupazione di evitare frodi e collusioni. Non possiamo però nasconderci che la diversa formulazione adoperata nel presente articolo rispetto al corrispondente articolo del codice abrogato nonché la dizione dell'art. 1605 nel quale si dichiarano non opponibili al terzo acquirente la liberazione e la cessione del corrispettivo della locazione che non risultino da atto scritto avente data anteriore al trasferimento, lasciano intendere che laddove la legge ha preteso la scrittura, lo ha indicato. Ad ogni modo qualora dovesse ammettersi una prova orale dell'anteriorità della locazione rispetto all'alienazione, il giudice dovrebbe andar molto cauto nel disporla se non vuol correre il rischio di seriamente pregiudicare i diritti del terzo acquirente.
Alla data certa non può senz'altro essere equiparata la semplice conoscenza dell'acquirente delle locazioni stipulate dal precedente locatore. Però il terzo acquirente è tenuto a rispettare la locazione quando, precedentemente al suo acquisto, ebbe conoscenza della locazione stessa attraverso un documento di data certa.

Il rispetto in tutta la sua interezza del contratto di locazione non impedisce che il terzo acquirente possa opporre al conduttore quelle inadempienze che sono personali del proprietario originario e che abbiano esaurito il loro ciclo prima dell'atto di alienazione; per contro non possono essere opposte quelle inadempienze che non abbiano esaurito il loro ciclo prima dell'atto di alienazione e che abbiano influenza nella continuazione del rapporto: così ad es. il terzo acquirente non può opporre al conduttore che chieda la restituzione del deposito cauzionale di non aver ricevuto la somma corrispondente dal precedente locatore. A sua volta il conduttore potrà opporre le inadempienze addebitate al precedentente locatore. Con l'atto di alienazione il locatore diviene terzo estraneo al rapporto di locazione, gli obblighi che a lui facevano carico e i diritti a lui spettanti si trasferiscono nel terzo acquirente, salvi i diritti già maturati, come pagamento di canoni arretrati, risarcimento di danni per inadempienze contrattuali anteriori all'alienazione.

L'articolo in esame contempla l' alienazione che il locatore faccia della cosa locata, non quella successiva che il terzo acquirente ne faccia ad altri. Quest'ultimo, però, si troverà, nei rapporti col conduttore, nella medesima posizione giuridica del suo contraente.


Cose mobili

Il primo capoverso chiarisce che il possesso di buona fede di mobili non iscritti in pubblici registri libera la cosa dal diritto del conduttore, come la libera dai diritti reali afferenti. Il principio si applica quindi anche alla locazione delle cose mobili con alcune limitazioni, che eliminano la più grave obiezione mossa alla tesi dell'opponibilità al terzo acquirente del contratto di locazione di cosa mobile e cioè che la tutela della buona fede dei terzi sarebbe sacrificata non essendo facile per i mobili conoscere il vincolo della locazione.

L'obbligo del terzo acquirente ricorre anche in tema di promessa di locazione. Data la possibilità sancita dall'art. 2932 dell'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e quindi la facoltà del conduttore di ottenere una sentenza che_,produca gli effetti del contratto non concluso, viene meno la difficoltà di fatto di obbligare il terzo acquirente ad eseguire l'obbligazione assunta dal promittente. La sublocazione e la cessione della locazione sono ugualmente opponibili al terzo acquirente: dal momento che questi deve rispettare la locazione, dovrà rispettare anche quella particolare forma in cui il diritto di godimento del conduttore si esplica.

414 Il contenuto dell'art. 1597 cod. civ. (441 progetto del 1936) è stato esteso a qualsiasi fattispecie di successione a titolo singolare nella proprietà e nel diritto reale di godimento sulla cosa locata; ho precisato che la scrittura di locazione avente data certa che si può opporre all'acquirente deve essere anteriore all'alienazione della cosa o, trattandosi di esecuzione, al pignoramento sulla cosa; si è infine fatto salvo, nel caso di locazione mobiliare, l'effetto del possesso di buona fede conseguito dall'alienante della cosa mobile locata (art. 454).

691 Negli art. 1599 del c.c. e art. 1605 del c.c. si disciplina, in modo sostanzialmente conforme al codice del 1865, l'opponibilità ai terzi acquirenti del contratto di locazione e delle anticipazioni (liberazione) o cessioni del prezzo della cosa locata. Si è distinto tra alienazione volontaria e vendita forzata. Quest'ultima ipotesi è regolata nell'art. 2923 del c.c., la precedente nell'art. 1599 del c.c.; così è del pari per la liberazione e per la cessione del prezzo della locazione (art. 2924 del c.c. e [[1605cc]).Si è chiarito che il possesso di buona fede di mobili non iscritti la pubblici registri libera la cosa dal diritto del conduttore, come la libera dai diritti reali afferenti (art. 1599, secondo comma). Si è risoluta la questione dell'opponibllità al terzo acquirente di una locazione soggetta a trascrizione e non trascritta (articoli 1599, terzo comma, e 2643, n. 8) e della cessione o liberazione di fitti e pigioni pure soggetta a trascrizione e non trascritta (articoli 1605, secondo comma, e 2643, n. 9); e si è risoluta nel senso dell'opponibilità nei limiti della durata per la quale non è richiesta tale formalità. Con ciò si è precisato il senso specifico dell'art. 2644 del c.c., secondo il quale i suddetti atti, se trascrivibili e non trascritti, non debbono avere alcun effetto rispetto ai terzi acquirenti.