Articolo 2866 Codice Civile

Azione di regresso operante al terzo acquirente contro il debitore alienante

In questo articolo si contemplano tre ipotesi : pagamento dei creditori iscritti ; rilascio dell’immobile ipotecato ed espropriazione sofferta dal terzo acquirente. E per tutte e tre le ipotesi, esso, come già il codice preesistente, adopera una locuzione generica, dicendo che il terzo ha ragione d'indennità verso il suo autore. Ma, osserva giustamente il Coviello, che, nella prima ipotesi, non si può parlare di evizione sofferta per la quale spetta l'indennità ma di evizione evitata, la quale è contemplata dall'art 1486 del nuovo codice (art. 1496 cod. 1865) il quale dispone : « se il compratore ha evitato l'evizione della cosa mediante il pagamento di una somma di danaro, il venditore può liberarsi da tutte le conseguenze della garanzia col rimborso della pagata, degli interessi e di tutte le spese ».

Pertanto, al terzo acquirente, in questa ipotesi, non compete che il rimborso di quanto ha pagato per l’estinzione dei debiti ereditari: a garanzia di tali diritti gli è concessa la surrogazione legale di cui al numero 3 dell’ art. 1203 del c.c. (art. 1253, n. 3, codice 1865), che parla di surrogazione di diritti a favore di chi, essendo obbligati con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo. Non si può dubitare che il terzo acquirente sia obbligato a pagare per il debitore a causa del vincolo ipotecario e sia interessato ad effettuare il pagamento per evitare l’espropriazione.


Applicabilità delle regole sulla garanzia per evizione

Nell’ipotesi che il terzo acquirente non sia in grado, o non creda per lui conveniente, di pagare i creditori iscritti può avvalersi della facoltà del rilascio o subire l’espropriazione. In questo caso, se si tratta di acquisto a titolo oneroso, si ha un caso tipico di evizione perché l'ac­quirente perde il fondo a causa del giudizio di espropriazione promossa contro di lui. Quindi devono applicarsi gli articoli 1483 e 1479, in virtù dei quali il creditore è tenuto a restituire all'acquirente il prezzo pagato anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; e se la diminu­zione di valore o il deterioramento derivano da fatto del terzo acquirente, dal prezzo si deve detrarre l'utile che egli ne. ha ricevuto ; deve, inoltre, rimborsargli le spese e i pagamenti fatti per il contratto, deve rimborsargli le spese necessarie e per gli utili fatti per la cosa, nonché il valore dei frutti che il terzo ha dovuto restituire ai creditori iscritti.


Acquisto a titolo gratuito

Opportunamente l'articolo in esame ha attribuito l'indennità anche al terzo acquirente donatario. Il codice preesistente, regolando l'azione di regresso del terzo possessore contro il suo autore, non parlava del donatario. Non si dubitava (e non se ne poteva 1) che se il donatario dell'immobile ipotecato avesse pagato i creditori iscritti aveva diritto al rimborso di ciò che aveva pagato e alla surroga per pagamento, in virtù della disposizione generale dell'art. 1253, n. 3. Ma si dubitava se a lui spettasse anche l'indennità per il risarcimento dei danni per la sofferta evizione. Alcuni scrittori la negarono considerando che il donante, di regola, non è tenuto alla garanzia per evizione, ma fu osservato da altri esattamente che una delle eccezioni a quel principio si ha nel caso in cui l'evizione dipenda dal dolo o dal fatto perso­nale del donante, e, nel caso in esame, l'evizione ha luogo precisamente per il fatto del donante, il quale non ha adempiuto, come doveva, alla sua obbligazione ed ha lasciato espropriare il fondo ipotecato


Surroga legale del terzo acquirente evitto nell'ipoteca spet­tante su altri beni del creditore soddisfatto suo esercizio contro i terzi acquirenti a lui posteriori secondo la data di iscrizione

Può darsi, però, che l'esercizio del diritto di regresso venga praticamente frustrato per l'insolvibilità dell'alienante. In questo caso la legge accorda al terzo acquirente, che ha pagato i creditori o che ha rilasciato il fondo o che ha subito l’espropriazione, il diritto di surrogarsi nelle ipoteche a favore del creditore soddisfatto sugli altri beni del debitore. Con la nuova disposizione si è eliminato totalmente il dubbio che la surroga possa eserci­tarsi anche nei confronti del terzo datore d'ipoteca e si è eliminato in­direttamente anche rispetto al fideiussore in quanto tutta la materia è regolata dall'articolo in esame. Vi sono, però, due limitazioni. La prima è che tale surroga è ammessa solo rispetto ai beni rimasti presso il debi­tore e non pure quelli da costui alienati a terzi, che abbiano trascritto il loro titolo di acquisto posteriormente alla trascrizione del titolo del terzo acquirente, che ha pagato i creditori ipotecarii, rilevato l'immobile o sofferta l'espropriazione. Ciò in omaggio al principio fondamentale prior in tempore, potior in jure, che domina tutto il sistema ipotecario. Sicché, mentre rispetto all'ipoteca, sui beni rimasti presso il debitore, il terzo acquirente evitto è surrogato al creditore evincente in tutto e per tutto, compreso il grado ipotecario; rispetto ai beni passati in mano di terzi, non può giovarsi della surroga che in danno dei posteriori ac­quirenti, non degli anteriori, e l'anteriorità o posteriorità è determi­nata, come s'intende, dalla data della relativa trascrizione.


Conflitto per la surroga ipotecaria tra creditore evitto e terzo acquirente

L'altra limitazione è che il terzo acquirente non può esercitare la surrogazione in danno di un creditore evitto, che abbia iscrizione an­teriore alla trascrizione del titolo di quegli e invoca a sua volta, la surro­gazione di cui all'art. 2856.

Nel sistema del codice preesistente ciò era ragione di grave dubbio pur risolvendosi dagli scrittori prevalentemente nel senso conforme alla nuova disposizione, la quale era invocata da molti.


Mezzi per garantire l'esercizio del di­ritto di surroga

Finalmente il diritto di surroga che spetta al terzo acquirente evitto contro il suo autore è subordinato a un limite di forma, cioè la sua annotazione in margine all’iscrizione dell’ipoteca. Tale annotazione che nel sistema del codice preesistente era facoltativa, ora è obbligatoria.