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Articolo 954 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 27/03/2024]

Estinzione del diritto di superficie

Dispositivo dell'art. 954 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo III - Della superficie

L'estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine [953] importa l'estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo, per le ipoteche, il disposto del primo comma dell'articolo 2816.

I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non durano, se non per l'anno in corso alla scadenza del termine.

Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l'estinzione del diritto di superficie(1).

Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni(2)(3).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Tale comma lascia intendere che la costruzione è espressione del diritto di superficie e non corrisponde ad esso; il superficiario può, pertanto, nuovamente costruire sul suolo in forza del diritto di superficie che gli è stato concesso. Si reputa che il comma terzo si applichi ad ambo i casi di cui all'art. 952.
(2) La disposizione esamina soltanto il "diritto di fare la costruzione", dal momento che se essa già c'è, oppure è stata terminata, su quest'ultima si instaura un diritto di proprietà, non passibile di prescrizione, salvi gli effetti dell'usucapione da parte di terzi.
(3) Può aversi estinzione del diritto di superficie, inoltre, per accordo delle parti o tramite un atto o una circostanza che comporti il riunirsi in capo allo stesso soggetto del diritto del proprietario del suolo e di quello del superficiario (c.d. consolidazione), oppure col perimento del terreno (ne sono esempio l'alluvione, l'avulsione, etc.).

Ratio Legis

La disposizione stabilisce norme specifiche per determinati motivi di estinzione della superficie, quali la scadenza del termine, il perimento dell'immobile se ciò è previsto come causa di estintiva per espresso volere delle parti, e la prescrizione. In ordine al primo di essi, si prevedono altresì anche le ricadute relative ai diritti reali imposti dal superficiario, a quelli che pesano sul suolo, nonché ai contratti di locazione aventi ad oggetto la costruzione.

Spiegazione dell'art. 954 Codice Civile

Estinzione del diritto di superficie e sue conseguenze

Il modo più normale per la costituzione del diritto di superficie è la convenzione: mediante essa si trasmette il diritto a edificare e far propria la costruzione, oppure si trasmette la proprietà della costruzione separatamente dal suolo.

Il superficiario, quale proprietario della costruzione, ne ha la libera disponibilità può alienarla e fame oggetto di diritti reali; ma se il diritto di superficie fu costituito ad tempus, la scadenza del termine porta con sè anche l'estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario.

Estinto il diritto di superficie, la proprietà superficiaria si consolida nella proprietà del suolo, e quindi i diritti gravanti su questa si estendono alla prima.


Contratti di locazione relativi alla costruzione

In quanto ai contratti di locazione conclusi dal superficiario e aventi per oggetto la costruzione, essi non possono avere che durata limitata all'anno in corso alla scadenza del termine a cui è legato il diritto del superficiario.


Perimento della costruzione e relative conseguenze

Fra le cause di estinzione del diritto di superficie non può annoverarsi, però, il perimento della costruzione, poiché il superficiario conserva sempre il diritto a ricostruire. Questo principio ha il suo valore anche nei casi in cui il diritto stesso sia sottoposto a termine o ad altra causa di risoluzione, sempre che, s'intende, sia applicato prima che il termine sia scaduto e la condizione si sia avverata.

Questo principio, però, non si applica nel caso in cui il diritto a costruire sia stato limitato a quella data costruzione andata in rovina: ma la cosa è inverosimile e quasi non rispondente alla natura dell'istituto, poiché questo consiste nella facoltà di occupare il suolo altrui e di godere di quanto su questo si eleva e vi rimane stabilmente connesso. Il superficiario, quindi, può sempre ricostruire sul suolo, almeno finchè non sia scaduto il termine per cui il diritto di superficie sia stato eventualmente costituito.

Deve ritenersi, invece, causa di estinzione del diritto di superficie il perimento del fondo.


Non uso ventennale del diritto di fare la costruzione

Ultima causa di estinzione del diritto di superficie, oltre alla confusione nella stessa persona del diritto di proprietà e del diritto di superficie, e il non use del diritto di fare la costruzione sul suolo altrui protratto per venti anni.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

445 L'art. 952 del c.c. delinea il diritto di superficie nel suo duplice profilo, distinguendo il caso in cui il dominus soli conceda ad altri il diritto di fare e mantenere sul suolo una nuova costruzione (concessione ad aedificandum) dal caso in cui la costruzione già esista sul fondo e il proprietario ne alieni la proprietà separatamente dalla proprietà del suolo. Limitandomi a dettare la disciplina meglio corrispondente alle ipotesi di maggior rilievo, ho lasciato alla dottrina il problema della configurazione giuridica della concessione ad aedificandum e del rapporto d'inerenza della costruzione al suolo. Per la risoluzione di tale problema può costituire un utile criterio direttivo la norma dell'ultimo comma dell'art. 954 del c.c., secondo la quale il diritto di fare la costruzione si estingue per prescrizione per effetto del non uso ventennale. Questa disposizione, che non si applica evidentemente alla proprietà sulla superficie, dimostra che in sé la concessione ad aedificandum è un autonomo diritto reale su cosa altrui, che diventa un vero diritto di proprietà quando la costruzione è eseguita. L'art. 953 del c.c. prevede l'ipotesi che la costituzione del diritto di superficie sia stata fatta per un tempo determinato; in questo caso è ovvio che, estinto il diritto di superficie, la costruzione, per la naturale espansione del diritto di proprietà, venga nuovamente a formare oggetto del diritto del proprietario del suolo.
446 Il superficiario, quale proprietario della costruzione, ne ha la libera disponibilità: può alienarla e farne oggetto di diritti reali; ma, se il diritto di superficie fu costituito ad tempus, la scadenza del termine segna anche l'estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. Per contro, data la consolidazione che viene ad operarsi della proprietà del suolo con la proprietà della costruzione, i diritti gravanti sul primo si estendono alla seconda (art. 954 del c.c., primo comma). Questa regola incontra però un limite nel disposto dell'art. 2816 del c.c., primo comma — del quale farò più oltre cenno — secondo cui le ipoteche iscritte contro il proprietario del suolo non si estendono alla superficie. Quanto ai contratti di locazione conclusi dal superficiario, questi non durano che per l'anno in corso alla scadenza del termine a cui il diritto del superficiario è legato (art. 954, secondo comma). Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l'estinzione del diritto di superficie. Il superficiario può ricostruire sul suolo, almeno finché non sia scaduto il termine per cui il diritto di superficie sia stato eventualmente costituito (art. 954, terzo comma). Le norme accennate si applicano anche alla così detta proprietà sotterranea (art. 955 del c.c.). Ho escluso la possibilità della costituzione del diritto di superficie per le piantagioni (art. 956 del c.c.), aderendo al voto di competenti organi ed enti, i quali hanno rilevato il danno che all'incremento dell'agricoltura deriva dall'esistenza di una proprietà vegetale separata da quella del suolo.

Massime relative all'art. 954 Codice Civile

Cass. civ. n. 25786/2020

Ai fini dell'esercizio dello "ius aedificandi", ai sensi degli artt. 952, comma 1, e 954, ultimo comma, c.c., è qualificabile come costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal materiale impiegato per la sua realizzazione, purché determini un ampliamento della superficie e della funzionalità dell'immobile. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la decisione gravata, la quale aveva ritenuto che l'apposizione di travi di ferro, poi sostituite da una struttura metallica tipo "orsogril", non integrasse una costruzione).
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 25786 del 13 novembre 2020)

Cass. civ. n. 30246/2019

Il contratto di vendita di un suolo con riserva, da parte del venditore, del diritto di costruire su un'area contiene due negozi reciproci, l'uno, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà del suolo dall'alienante all'acquirente, l'altro, la costituzione di un diritto di superficie da parte del secondo in favore del primo. Tale ultimo diritto si estingue per non uso, ai sensi dell'art. 954, comma 4, c.c., se entro il ventennio la costruzione non sia stata edificata quanto meno nella struttura essenziale ed il suo rilievo costituisce una eccezione in senso proprio, la cui prova è a carico di chi l'abbia proposta, con la dimostrazione che il titolare non abbia esercitato il diritto per almeno un ventennio. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO SEZ.DIST. DI SASSARI, 26/06/2014).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 30246 del 20 novembre 2019)

Cass. civ. n. 2092/2018

Il decorso del termine di prescrizione per non uso del diritto di superficie non può essere condizionato da disposizioni urbanistiche impeditive del diritto di edificazione poiché la sospensione di detto decorso può verificarsi soltanto nei casi espressamente e tassativamente previsti negli articoli 2941 e 2942 c.c., non estensibili a fatti materiali e ragioni giuridiche in tali norme non contemplati.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2092 del 29 gennaio 2018)

Cass. civ. n. 8084/2014

Il diritto di superficie si estingue per non uso, ai sensi dell'art. 954, ultimo comma, cod. civ., se entro il ventennio la costruzione non è edificata nella struttura essenziale, non essendo sufficiente la realizzazione di opere intermedie (nella specie, pilastri in cemento armato e getti dei balconi); né la manutenzione di tali opere (nella specie, pitturazione dei ferri dei pilastri) interrompe la prescrizione, a tal fine occorrendo un avanzamento dell'attività edificatoria, che esprima il "facere" in cui si sostanzia il diritto di superficie.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8084 del 7 aprile 2014)

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