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Articolo 4 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 01/03/2026]

Regolamenti edilizi comunali

Dispositivo dell'art. 4 Testo unico edilizia

Fonti → Testo unico edilizia → PARTE I - Attivitą edilizia → Titolo I - Disposizioni generali → Capo I - Attivitą edilizia

1. Il regolamento che i comuni adottano ai sensi dell'articolo 2, comma 4, deve contenere la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi.

1-bis. [A decorrere dal 1° gennaio 2011, nel regolamento di cui al comma 1, ai fini del rilascio del permesso di costruire, deve essere prevista, per gli edifici di nuova costruzione, l'installazione di impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, in modo tale da garantire una produzione energetica non inferiore a 1 kW per ciascuna unità abitativa, compatibilmente con la realizzabilità tecnica dell'intervento. Per i fabbricati industriali, di estensione superficiale non inferiore a 100 metri quadrati, la produzione energetica minima è di 5 kW.](1)

1-ter. [Entro il 31 dicembre 2017, i comuni adeguano il regolamento di cui al comma 1 prevedendo, con decorrenza dalla medesima data, che ai fini del conseguimento del titolo abilitativo edilizio sia obbligatoriamente prevista, per gli edifici di nuova costruzione ad uso diverso da quello residenziale con superficie utile superiore a 500 metri quadrati e per i relativi interventi di ristrutturazione edilizia di primo livello di cui all'allegato 1, punto 1.4.1 del decreto del Ministero dello sviluppo economico 26 giugno 2015, nonché per gli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative e per i relativi interventi di ristrutturazione edilizia di primo livello di cui all'allegato 1, punto 1.4.1 del decreto del Ministero dello sviluppo economico 26 giugno 2015, la predisposizione all'allaccio per la possibile installazione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli idonee a permettere la connessione di una vettura da ciascuno spazio a parcheggio coperto o scoperto e da ciascun box per auto, siano essi pertinenziali o no, in conformità alle disposizioni edilizie di dettaglio fissate nel regolamento stesso e, relativamente ai soli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative, per un numero di spazi a parcheggio e box auto non inferiore al 20 per cento di quelli totali.](2)

1-quater. [Decorso inutilmente il termine di cui al comma 1-ter del presente articolo, le regioni applicano, in relazione ai titoli abilitativi edilizi difformi da quanto ivi previsto, i poteri inibitori e di annullamento stabiliti nelle rispettive leggi regionali o, in difetto di queste ultime, provvedono ai sensi dell'articolo 39.](2)

1-quinquies. [Le disposizioni di cui ai commi 1-ter e 1-quater non si applicano agli immobili di proprietà delle amministrazioni pubbliche.](2)

1-sexies. Il Governo, le regioni e le autonomie locali, in attuazione del principio di leale collaborazione, concludono in sede di Conferenza unificata accordi ai sensi dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, o intese ai sensi dell'articolo 8 della legge 5 giugno 2003, n. 131, per l'adozione di uno schema di regolamento edilizio-tipo, al fine di semplificare e uniformare le norme e gli adempimenti. Ai sensi dell'articolo 117, secondo comma, lettere e) e m), della Costituzione, tali accordi costituiscono livello essenziale delle prestazioni, concernenti la tutela della concorrenza e i diritti civili e sociali che devono essere garantiti su tutto il territorio nazionale. Il regolamento edilizio-tipo, che indica i requisiti prestazionali degli edifici, con particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico, è adottato dai comuni nei termini fissati dai suddetti accordi, comunque entro i termini previsti dall'articolo 2 della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni.

2. Nel caso in cui il comune intenda istituire la commissione edilizia, il regolamento indica gli interventi sottoposti al preventivo parere di tale organo consultivo.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Comma abrogato dal D.Lgs. 3 marzo 2011, n. 28.
(2) Comma abrogato dal D. Lgs. 10 giugno 2020, n. 48.

Spiegazione dell'art. 4 Testo unico edilizia

La norma in esame riguarda il potere attribuito ai Comuni di emanare regolamenti contenenti la disciplina dell’attività edificatoria.
Non si tratta certo di una novità introdotta dal Testo Unico, posto che è una facoltà che viene costantemente riconosciuta dall’ordinamento a tali Enti.
Senza considerare gli antecedenti storici, infatti, già l’art. 33, L. n. 1150/1942 (Legge Urbanistica) indicava i profili destinati a trovare la propria regolamentazione all’interno di tali strumenti normativi.

Il regolamento edilizio ha natura di regolamento indipendente ed è altresì ascrivibile nel novero dei regolamenti delegati, ai sensi dell’art. 871 c.c., integrativi del Codice civile in materia di distanze.
Quale fonte normativa secondaria è subordinato al criterio ermeneutico della coerenza con le fonti primarie ed è applicabile ex officio dal Giudice in forza del principio iura novit curia, facta sunt probanda.

Lo spazio lasciato ai Comuni è particolarmente ampio, atteso che il T.U. Edilizia, così come la disciplina previgente, non dà un’indicazione tassativa delle materie che possono essere comprese nei regolamenti edilizi, bensì solo esemplificativa.
Nel regolamento edilizio, oltre alle modalità concernenti gli oneri procedimentali e documentali, possono essere collocate le disposizioni concernenti i requisiti igienici, il rispetto delle regole estetiche e d’ornato, nonché le specifiche regole tecniche sull’attività costruttiva.

Quanto alla vivibilità degli immobili richiamata al comma 1 della norma in commento, si ritiene che essa vada intesa in senso ampio, comprensivo di tutti gli aspetti che l’Ente, nella sua sfera di competenza, ritenga rilevanti per il normale vivere civile dei propri cittadini, anche in termini di tutela del territorio e della qualità della vita.
Proprio alla luce di tale estesa nozione di vivibilità, la giurisprudenza ha giudicato legittime le disposizioni regolamentari che fissano i limiti minimi generali di dimensionamento degli alloggi (Consiglio di Stato, sez. IV, 17 febbraio 2014, n. 747; Consiglio di Stato, sez. IV, 06 maggio 2013, n. 2433).

I commi da 1 bis a 1 quinquies sono stati inseriti nell’articolo in commento sulla spinta della legislazione europea finalizzata a promuovere l’efficienza energetica e la tutela ambientale e poi abrogati e trasfusi nell’art. 16, D. Lgs. 48/2020, recante “Attuazione della direttiva (UE) 2018/844 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 30 maggio 2018, che modifica la direttiva 2010/31/UE sulla prestazione energetica nell’edilizia e la direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica”.

Le previsioni del comma 1 sexies, che costituiscono una sorta di bilanciamento all’elevato grado di discrezionalità attribuito ai Comuni in materia edilizia, sono state attuate con l'adozione del Regolamento Edilizio Tipo con l’Intesa approvata il 20 ottobre 2016 dalla Conferenza Unificata tra Stato, Regioni e ANCI e pubblicata in G.U. 16 novembre 16 n. 268.
Essa, comprende, in particolare, oltre ai principi generali che devono informare l’attività edilizia, anche il glossario delle definizioni urbanistiche uniformi per tutto il territorio nazionale.

L’ultimo comma lascia ai singoli Comuni la discrezionalità in ordine all’istituzione della Commissione edilizia, qualificandola organo consultivo dell’Amministrazione comunale con il compito di esprimere pareri tecnico-amministrativi, tecnico-edilizi, tecnico-sanitari, e tecnico-ambientali nell’ambito del procedimento di rilascio del permesso di costruire.
Anche la composizione dell’organo è lasciata per larga parte alle scelte discrezionali del Comune, posto che l’unico membro di diritto previsto dalla legge è il Comandante provinciale dei Vigili del Fuoco (art. 12, L. n. 469/1961).
È, però, indispensabile che la Commissione sia composta soltanto da tecnici, senza la presenza di esponenti politici, come ad esempio il Sindaco.

Massime relative all'art. 4 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 2371/2010

In tema di competenza regolamentare per il corretto insediamento degli impianti radioelettrici, attribuita ai Comuni con l'art. 8, comma 6, della L. n. 36 del 2001, la giurisprudenza ha precisato la differenza fra ''criteri localizzativi" e "limiti alla localizzazione" ritenendosi consentiti i primi, in quanto recanti criteri specifici rispetto a localizzazioni puntuali, e non i secondi, in quanto recanti divieti generalizzati per intere aree.
(Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 2371 del 27 aprile 2010)

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A. F. chiede
mercoledģ 09/09/2026
“Sono proprietario di una piccola unità immobiliare in XXX centro storico, superficie catastale 41 mq e superficie calpestabile 35,40 mq, inserita in un minicondominio di 4 unità, tutte di analoga superficie e ad uso abitativo da sempre. Negli anni Novanta mio padre, che usava la proprietà come ufficio per la sua attività professionale, ne mutò la destinazione d'uso da abitazione a ufficio (A10) mediante un "condono senza opere". Mio padre si limitò a mettere un tavolo da studio nella camera da letto, lasciando intatti gli altri arredi, compresa la cucina, e quando chiuse l'attività rimise il letto al suo posto e affittava i locali ad uso commerciale, ma in realtà il locatario li usava come abitazione secondaria.

Ora io vorrei che l'unità ritornasse alla originaria destinazione d'uso abitativa, perché mia moglie desidera trasferire a XXX la propria stabile residenza. Il Comune di XXX, al cui funzionario responsabile ci siamo informalmente rivolti, ci ha però anticipato che risponderebbe negativamente ad una formale richiesta di cambio d'uso, in quanto negli anni sono cambiati i requisiti minimi di superficie calpestabile, che ora sono di 38 mq.

L'appartamento rispetta tutti gli altri parametri di superficie e luminosità naturale per ogni stanza, ed anzi le sue cinque finestre danno su uno dei giardini privati più vasti di XXX.

Il Regolamento urbanistico di XXX non ha mai recepito la norma urbanistica nazionale che prevede la riduzione a 28 mq del requisito di superficie minima calpestabile quando l'abitazione sia destinata a residenza di una sola persona. Tuttavia nelle FAQ ufficiali del Comune, una delle risposte prevede espressamente questa possibilità, e cioè che bastino 28 mq quando l'appartamento sia abitato da una sola persona.

C'è una via percorribile, secondo Voi, per ottenere il ritorno dell'unità immobiliare all'originaria destinazione d'uso abitativa?

Mi chiedo anche una cosa, in via generale: se una persona ha a propria disposizione soltanto un immobile A10 e non ha altri immobili, e quindi si è arredata l'immobile come abitazione e vi abita di fatto, come può un Comune rifiutare di concedere la residenza? La persona risulterà senzatetto???”
Consulenza legale i 17/09/2026
Innanzitutto, va chiarito che il fatto che in origine l’immobile fosse a destinazione abitativa non costituisce una circostanza dirimente nel caso di specie.
Infatti, il titolo abilitativo più recente, dal quale deve desumersi lo stato legittimo dell'immobile, è la concessione in sanatoria rilasciata per il mutamento della destinazione d'uso da abitazione a ufficio. Ogni successiva istanza diretta a ottenere un nuovo cambio d'uso deve, pertanto, conformarsi alla disciplina urbanistico-edilizia vigente nel frattempo intervenuta (Consiglio di Stato sez. IV, 10 novembre 2025, n. 8754).
La nuova trasformazione dell’immobile ad abitazione che si vorrebbe attuare, quindi, non è qualificata come un ripristino della situazione originaria, bensì come un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante da valutare alla luce della normativa vigente al momento della domanda, secondo il principio tempus regit actum.

Per quanto riguarda la possibilità per il Comune di fissare nel proprio regolamento edilizio comunale limiti superiori a quelli previsti dal D.M. 5 luglio 1975, che regola a livello nazionale i requisiti igienico-sanitari degli edifici, la giurisprudenza ha chiarito che la disciplina nazionale limita i poteri dei Comuni di stabilire misure meno restrittive, in quanto quelle del decreto ministeriale devono ritenersi misure minime idonee a garantire la salubrità dei locali di abitazione.
Non può, invece, limitare il potere comunale di porre limiti maggiori, non solo a fini igienico-sanitari, ma in funzione di garantire la migliore gestione abitativa nel territorio comunale, nell’ambito dei poteri generali attribuiti dalla legge in sede di adozione del Regolamento edilizio (Consiglio di Stato, sez. II, 9 novembre 2020, n. 6879 e precedenti ivi citati).

Pertanto, nel fissare limiti di superficie più stringenti, il Comune ha fatto uso di prerogativa che poteva legittimamente esercitare e a tal fine non rileva quanto indicato nelle FAQ, che non costituiscono una fonte del diritto, a differenza del Regolamento edilizio.
Visto quanto sopra, appare molto difficoltoso contestare l’orientamento del Comune, che sembra essere conforme ai principi affermati dalla giurisprudenza in materia.
Potrebbe forse valutarsi, visto che la superficie dell’immobile è appena sotto la soglia minima stabilita a livello locale ed è superiore rispetto a quella fissata dalla disciplina nazionale, la possibilità di chiedere una deroga anche alla luce del disposto dell’art. 10 D.L. n. 76/2020.
Ai sensi di tale norma “…le disposizioni di cui al decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, si interpretano nel senso che i requisiti relativi all'altezza minima e i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione ivi previsti non si considerano riferiti agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 , o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali. Ai fini della presentazione e del rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e la qualificazione edilizia dei medesimi immobili e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti”.

Nel caso di specie, infatti, assumendo che l’immobile risalga a prima del 1975, la destinazione residenziale originaria è stata attribuita sulla base della superficie indicata nel titolo edilizio che ha consentito l’edificazione dell’immobile, la quale non ha subito nel tempo alcuna modifica, nemmeno in occasione del primo cambio di destinazione d’uso. Pertanto, nella specie, dimensioni legittimamente preesistenti potrebbero essere documentabili e riferite a un uso abitativo legittimo.
Tuttavia, si tratta di una prospettazione non agevole, che presuppone una approfondita verifica tecnica circa la presenza nel Regolamento edilizio di appigli che consentano di chiedere una deroga, la data di costruzione dell’immobile e le risultanze dei primi titoli edilizi e che comunque potrebbe non essere ritenuta convincente da parte degli uffici.

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