Articolo 2153 Codice Civile

La legge 392//1978 non spiega nel dettaglio quali spese competano al locatore e quali al conduttore di un immobile ad uso commerciale.
Ci si deve rifare quindi alle disposizioni generali del codice civile sul contratto di locazione.
L'art. 1576 del c.c. stabilisce che il locatore "deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore".

Di regola, proprio per evitare dispute, il contratto di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo prevede se al conduttore spetti ritinteggiare l'immobile prima di restituirlo. La volontà delle parti è sempre sovrana sotto tale aspetto.
Se, invece, i contraenti non hanno previsto nulla, si dovrà valutare caso per caso.

L'art. 1590 del c.c. precisa che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne venne fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. Pertanto, se le pareti, a fine locazione, presentano un aspetto deteriorato a causa della normale usura delle stesse dovuta al passare del tempo e al normale uso della cosa, il conduttore non è tenuto a tinteggiare.
La Cassazione sul punto si è espressa con sentenza del 5.8.2002, n. 11703, sancendo che "Nella vigenza della legge 392/78, la clausola contrattuale che obbliga il conduttore alla scadenza del contratto ad eliminare il deterioramento dell’immobile avvenuto per il normale uso, è nulla, ai sensi dell’art. 79 L. 392/78, in quanto con tale clausola si attribuisce al locatore un vantaggio ulteriore rispetto al solo canone". Nel caso sottoposto all’esame della Corte, il locatore richiedeva al conduttore la tinteggiatura delle pareti. La Corte ha quindi stabilito che le spese per il lavoro di tinteggiatura sono a carico del locatore.

Se l'intervento di tinteggiatura, invece, consiste in una piccola opera di sistemazione in alcuni punti specifici dell'immobile o su tutto l'edificio deteriorato per colpa del conduttore (che magari conduceva nell'immobile una attività artigiana o produttiva che ha comportato una particolare usura delle pareti), spetterà appunto al conduttore sopportarne le spese.
Se, infine, l'intervento si rende necessario per causa straordinaria non imputabile al conduttore, la tinteggiatura dovrà essere pagata dal locatore, che ha l'obbligo di mantenere la cosa in buono stato locativo (ad esempio, si formano muffe per la presenza di vizi di costruzione nei locali: in un caso del genere il conduttore potrebbe chiedere la tinteggiatura anche prima della scadenza del contratto, avendo diritto al pieno godimento del bene così come gli è stato locato).