Articolo 1506 Codice Civile

Riscatto di parte indivisa

Gli artt. 1506 -1509 cod. civ. disciplinano molto minuziosamente il riscatto di parte indivisa, la vendita congiuntiva di cosa indivisa, la vendita separata di cosa indivisa e il riscatto contro gli eredi del compratore.
Questi cinque articoli sono ispirati ad un'unica direttiva: quella stessa che troviamo nel codice civile anche nel bene insequestrabile di famiglia e nell'unità inscindibile culturale: evitare il più che possibile lo spezzettamento della proprietà, specie quando si tratti di cose non comodamente divisibili.

II condomino avendo l'assoluta disponibilità della propria quota (potendovi costituire pegno od ipoteca ed ogni altro diritto che non leda i diritti degli altri condomini) nell'alienarla con patto di riscatto mette in realtà al posto suo il compratore; ma se v'è tempo ancora per riscattare, prima della scadenza del termine, un condomino che voglia chiedere la divisione deve proporre la domanda anche in confronto del venditore: anche cioè in confronto di chi, esercitando il riscatto, può tornare ad essere proprietario.
Stabilendo quest'obbligo l'art. 1506 cod. civ. dichiara obbligatorio quel che ad ogni condomino desideroso di chiedere la divisione già suggeriva la prudenza, se non addirittura la necessità d'integrare il giudizio con l'intervento di ogni interessato.

Nell'interesse poi del condominio, per evitare che la vendita non dia vantaggiosi risultati se uno dei condomini ha venduto con patto di riscatto (perché il timore dell'eventuale riscatto di una quota, dopo l'aggiudicazione della cosa non comodamente divisibile, non allontani i licitanti) la seconda parte dell'art. 1506 cod. civ. dichiara decaduto dalla facoltà di riscatto il venditore che non l'ha esercitata anteriormente all'aggiudicazione se (la cosa non essendo comodamente divisibile) si è fatto luogo agli incanti. E persino se l'aggiudicatario dell'intero è stato lo stesso compratore, decade il venditore che anteriormente all'aggiudicazione non ha esercitato il riscatto.
È una delle tante norme dirette a favorire gli incanti, si vuol evitare lo sconcio che l'aggiudicatario subisca riscatto di una quota della cosa comprata.
Né ha da lamentarsi il venditore con patto di riscatto: più che dall'aggiudicatario il danno egli l'ha dal non essere la cosa comodamente divisibile e dall'essersi perciò dovuto ricorrere agl'incanti, i quali devono esser definitivi ed irrevocabili per l'aggiudicatario.
Non vi è ragione di far eccezione se lo stesso compratore è aggiudicatario, poiché lo stesso compratore in quanto aggiudicatario non è in condizione diversa da un estraneo.

376 Un cenno particolare merita la disciplina del riscatto nel caso di vendita separata di immobile indiviso.
Come è noto, l'art. 1522 del codice vigente prescrive che il compratore col patto di riscatto di parte indivisa di un fondo, se è divenuto aggiudicatario del fondo intero per incanto fra condividenti provocato contro di lui, può obbligare il venditore a redimere tutto il fondo quando egli voglia far uso del patto. Questa disposizione ha dato luogo a dubbi, non essendo concepibile nel nostro ordinamento un incanto fra condividenti senza il consenso di tutti gli interessati.
II progetto del 1936 ha eliminato l'inconveniente regolando il problema con criteri diversi. Esso ha stabilito (art. 389) che in caso di vendita con patto di riscatto di una parte indivisa di un immobile, il compratore, quando i comproprietari provochino contro di lui la divisione e il relativo incanto, deve darne avviso al venditore affinché possa esercitare il riscatto. Il venditore che non lo esercita decade da tale facoltà, anche se lo stesso compratore sia divenuto aggiudicatario.
Questa soluzione, la quale evidentemente presuppone un immobile non comodamente divisibile in natura, è sembrata preferibile ed è stata da me accolta, in base alla considerazione che, se la cosa non è divisa in natura, ma venduta agli incanti per dividerne il valore, l'aggiudicazione realizza la divisione, e perciò il diritto di riscatto, avente per oggetto una quota parte della cosa, logicamente deve considerarsi estinto, anche se aggiudicatario sia lo stesso compratore. E' chiaro che, se invece la cosa è divisa in natura fra i condividenti, il venditore conserva il diritto di riscattare la parte della cosa assegnata nella divisione al compratore.
Così, nel primo comma dell'art. 410 ho mantenuto l'obbligo del compratore, quando si domandi la divisione dagli altri comproprietari, di darne avviso al venditore, e ciò tanto se l'immobile sia comodamente divisibile quanto se non lo sia. Con questa disposizione il venditore è posto in condizione di poter intervenire nel giudizio di divisione per la tutela del suo diritto.
Nel secondo comma poi si stabilisce la decadenza del venditore dal diritto di riscatto, nel caso di immobile non comodamente divisibile venduto agli incanti, se il riscatto non sia esercitato prima dell'aggiudicazione.