Articolo 1500 Codice Civile

Patto di riscatto

Il patto di riscatto per il quale il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta, restituendone il prezzo e gli accessori, aggiunge alla vendita una condizione risolutiva, potestativa.
Risolvendosi la vendita per volontà del venditore, egli riacquista ex tunc la proprietà della cosa venduta, come se mai l'avesse alienata.
Retroagendo la condizione, la vendita si considera come se mai avesse avuto luogo: art. 1360 cod. civ.. La condizione è potestativa perché dipende dalla volontà del venditore: non dalla sua mera volontà. Non gli basta voler esercitare il riscatto, deve restituire il prezzo e pagare le spese e gli accessori.

La vendita nasce sottoposta a condizione risolutiva se il patto di riscatto è stipulato all'atto della vendita. Se è stipulato successivamente, la vendita, da pura e semplice che era, si trasforma in vendita risolubile a volontà del venditore.


Patto di preferenza nella vendita

Diverso è il patto di preferenza nella vendita. Chi si obbliga a dare preferenza (il locatore ad es. a favore del conduttore) assume l'obbligazione negativa: non vendere ad altri ad un certo prezzo (quello che gli sarà offerto) se tale persona vorrà comprare. Il patto di preferenza può nascere dal contratto (se, come ora ipotizzato, il locatore in caso di vendita s'impegna a preferire il conduttore a parità di condizioni) o dalla legge, come quando è consentita prelazione a favore di altri (artt. 732, 966 cod. civ.) o come quando all'inquilino di immobili urbani dev'essere offerto in vendita dal locatore l'appartamento e dev'essere preferito ad altri a parità di condizioni.


Nullità del patto di restituire un prezzo superiore

Il riscatto è l'espressione tipica di vendite fatte a malincuore e col desiderio ardentissimo di riprendere al più presto la cosa che più volentieri forse si sarebbe data ad ipoteca od in pegno e non si è riuscito ad impegnare o ad ipotecare poiché il fornitore del danaro ha preferito la forma ferrea dell'acquisto.
Per quanto economicamente vi sia scarsa differenza fra pegno o ipoteca e vendita con patto di riscatto, nella comune intenzione dei contraenti la vendita con patto di riscatto è considerata come la più grave rinunzia del proprietario: una rinunzia così grave (e quasi sempre così definitiva nonostante ogni speranza del venditore) che per secolare tradizione mentre non si considera revocato il legato se il testatore ipotecato dà in pegno la cosa legata, si considera invece aver egli voluto revocare il beneficio se vende sia pure con patto di riscatto. Ognuno preferirebbe dare in pegno o ipoteca: e solo se costretti da bisogno si ricorre, estremo paventato rimedio, alla vendita con patto di riscatto.

L'art 1448 cod. civ. ammette l'azione generale di lesione se vi è sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell'altra, e la sproporzione è dipesa dallo stato di bisogno di una delle parti del quale l'altro ha approfittato per trarne vantaggio.
Queste premesse spiegano agevolmente il capov. dell'art. 1500 che dichiara nullo per l'eccedenza il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita. Già del resto sotto l'impero del codice civile del 1865 prevalentemente si riteneva nullo per l'eccedenza tale patto che in realtà è un patto usurario.


Riscatto per un prezzo inferiore

Tale contratto non dovrebbe ritenersi vietato, perché nessun interesse inderogabile vi è contrario.
Probabilmente quando il compratore intende agevolare il venditore, più che nello stabilirgli un prezzo minore di quello di vendita, gli dà il beneficio di pagare ratealmente e non in unica soluzione il prezzo di riscatto.
Le parti possono avere interesse a stabilire un prezzo di riscatto inferiore al prezzo di vendita: come se ad es. la cosa venduta produce frutti assai cospicui e conviene al compratore (per godersela quanto può) acquistarla ad un prezzo superiore a quello per cui si impegna a restituirla. Supponiamo un'esposizione, una fiera campionaria nella quale sia impiantato un bar o un ristorante notevolmente redditizio: nulla di più normale che si venda con il patto di riscatto e stabilendosi per il riscatto un prezzo inferiore a quello stabilito per la vendita.
La tutela degl'interessi del venditore (non vi osta nessuna disposizione inderogabile di legge) può aversi anche altrimenti stipulandosi dal venditore che, ove egli non eserciti il patto di riscatto, il prezzo stabilito per la vendita sarà aumentato in una maniera determinata: demandandosi per es. ad un perito di determinare il valore della cosa al momento in cui fu venduta.
Questo patto a tutela del venditore è valido. In sostanza che cosa hanno voluto stabilire le parti? Hanno considerato come nettamente distinte due ipotesi: l'ipotesi del riscatto e l'ipotesi del non riscatto, ove il venditore non ne abbia la possibilità.
Se il venditore riesce ad esercitare il riscatto, non ha nessun danno dall'aver venduto a un prezzo molto basso, poiché allo stesso basso prezzo ricompra.
Ma se non gli è possibile esercitare il riscatto, non avendone la somma necessaria, e la vendita rimane perciò definitiva, nulla di più giusto che, scaduto il termine per riscatto, il compratore paghi quel supple­mento di prezzo che alla stipula del contratto era stato riservato, ed ora è giustamente dovuto, avendo il compratore acquistata irrevocabilmente la proprietà.

Insomma se è vietato ogni patto che angaria il venditore, è lecito invece ogni patto che lo agevola.
Gli giova senza recar danno ingiusto al compratore al quale soltanto fa pagare a giusto prezzo quel che risulta ora aver egli comprato, non più condizionatamente (quod erat in votis... del venditore) ma purtroppo irrevocabilmente, per non essersi verificata la condizione potestativa risolutiva del riscatto.

356 Ho conservato l'istituto del patto di riscatto, che risponde ad una esigenza generale nonostante gli inconvenienti che esso presenta.
Questi inconvenienti infatti non sono di importanza grave, perché, mentre nella materia mobiliare vanno tenuti presenti i principi relativi all'acquisto di buona fede, peraltro non è stato difficile alla giurisprudenza distinguere il riscatto convenzionale dal patto commissorio dissimulato.
E' utile, del resto, favorire il riacquisto della proprietà da parte di chi può essersene disfatto per esigenze di cui egli stesso, riservandosi il riscatto, non ammette il carattere permanente: si incoraggeranno in tal modo le riprese economiche.

357 Nella definizione del patto di riscatto (art. 384) si precisa, di fronte al silenzio del codice vigente (art. 1515) e del progetto del 1936 (art. 382), che esso deve essere coevo alla vendita: in conformità all'opinione di una accreditata dottrina si stabilisce poi la nullità del patto di restituire un prezzo superiore a quello della vendita, limitatamente alla eccedenza.