Cass. civ. n. 23601/2017
È nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità "vitiatur sed non vitiat", con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.
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La sanzione di nullità sancita dall’art. 79 della L. n. 392 del 1978, tradizionalmente intesa come volta a colpire le sole maggiorazioni del canone previste "in itinere" e diverse da quelle consentite “ex lege”, deve, invece, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.
Cass. civ. n. 20395/2016
Nel caso in cui tra le parti di un contratto di locazione non abitativa intercorra accordo verbale per la corresponsione di un canone doppio (da versarsi quindi “in nero”) rispetto a quello risultante dal contratto scritto, l’integrazione del canone “ufficiale” costituisce una dazione in danaro non giustificata dal sinallagma negoziale e di cui il conduttore ha diritto alla restituzione.
Cass. civ. n. 19207/2015
L’azione di nullità dei patti contrari alla legge ex art. 79 della legge n. 392 del 1978 è unitaria, senza che debba essere riproposta per ogni successiva frazione temporale del rapporto locativo, quali che siano i titolari dal lato attivo, sicché, in caso di domanda di ripetizione del canone ultralegale, già definitivamente accolta nei confronti degli originari locatori, alienanti l’immobile locato nelle more del giudizio, gli aventi causa, successivamente convenuti per le medesime ragioni, non possono invocare la decadenza per supera¬mento del termine semestrale dalla cessazione del contratto, ma, quali successori a titolo particolare nel diritto controverso, solo la prescrizione decennale dell’"actio iudicati".
Cass. civ. n. 1861/2009
Il comportamento delle parti diretto ad eludere l’applicazione di norme imperative di legge, allo scopo di conseguire somme non dovute (nella specie, il pagamento di un canone superiore a quello esigibile ai sensi della L. n. 392/78) vale di per sé a superare la presunzione di buona fede dell’accipiens, agli effetti della restituzione dell’indebito, ove si concretizzi in atti che inequivocabilmente dimostrino la consapevolezza dell’esistenza della norma imperativa e il deliberato intento di eluderne gli effetti.
Cass. civ. n. 10128/2004
In una controversia in materia di locazioni iniziata dopo il 30 aprile 1995, nella quale, in virtù di quanto disposto dall'art. 447 bis c.p.c., il giudice delle locazioni può avvalersi dei poteri d'ufficio di cui agli artt. 421 e 437 dello stesso codice, l'esercizio di tali poteri costituisce una facoltà discrezionale del giudice, come tale incensurabile in sede di legittimità, e tuttavia qualora di detta facoltà il giudice venga espressamente e specificamente richiesto di avvalersi, in caso di mancato accoglimento dell'istanza di parte sul punto deve essere resa una motivazione.
Cass. civ. n. 12214/2003
Ai sensi dell’art. 79, secondo comma, della legge n. 392 del 1978, il conduttore può far valere il suo diritto alla restituzione delle somme indebitamente corrisposte al locatore anche prima della riconsegna dell’immobile al locatore stesso, in quanto il termine di sei mesi fino alla riconsegna dell’immobile è un termine ad quem di decadenza dalla proponibilità della domanda, e non un termine a quo.
Cass. civ. n. 537/2002
In tema di locazione di immobili urbani, la sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della legge n. 392 del 1978 per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore sia indotto ad accettare condizioni che ledono i suoi diritti pur di assicurarsi il godimento dell’immobile, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trova nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili.
Cass. civ. n. 10286/2001
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, primo comma, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.
Cass. civ. n. 10044/2000
Il termine semestrale per l’azione di ripetizione di somme indebitamente corrisposte dal conduttore previsto dall’art. 79 L. n. 392/1978, decorre dalla riconsegna dell’immobile locato, coincidente con la data in cui lo stesso viene concretamente posto nella disponibilità del locatore.
Cass. civ. n. 4802/2000
In materia di locazione di immobili urbani, la clausola compromissoria, con la quale le controversie inerenti al rapporto di locazione vengano deferite ad arbitri amichevoli compositori, è nulla ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978 in quanto, svincolando la soluzione della controversia dalla disciplina legale, è attributiva al locatore di vantaggi in contrasto con le disposizioni di detta legge; è pertanto nulla la clausola con cui le parti di un contratto di locazione di immobile adibito ad uso commerciale deferiscano al giudizio equitativo di un arbitro la determinazione dell'indennità di avviamento.
Cass. civ. n. 1870/1997
La sigla apposta dal locatore ad un documento contenente il prospetto contabile del canone è irrilevante se nel contratto di locazione è stata concordata una misura maggiore, salvo il diritto del conduttore di agire per l’accertamento giudiziale dell’equo canone.
Cass. civ. n. 253/1997
In tema di locazioni di immobili urbani la domanda di determinazione del canone legale e quella di ripetizione delle somme pagate in eccedenza concorrono, a causa del vincolo di accessorietà, a formare un’unica domanda giudiziaria introduttiva di un unitario processo di cognizione, per cui la decadenza dall’azione di ripetizione, ai sensi dell’art. 79 legge equo canone, è impedita dalla presentazione nel termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile locato della domanda di conciliazione di cui all’art. 44 legge cit., anche se le domande di determinazione del canone legale e di ripetizione delle somme non dovute siano state proposte oltre detto termine.
Cass. civ. n. 4236/1996
Nel rito del lavoro la domanda si propone con ricorso, il cui deposito determina la litispendenza. Ne consegue che il termine semestrale di decadenza, posto dall’art. 79 della legge n. 392 del 1978 per l’azione di restituzione di somme pagate in eccesso rispetto al canone dovuto di locazione e decorrente dal rilascio materiale dell’immobile, coincide con la data del deposito in cancelleria del ricorso di merito e non con la notificazione del ricorso stesso.
Cass. civ. n. 1931/1994
L’art. 3 L. 7 ottobre 1969 n. 742 stabilendo che la sospensione dei termini processuali dall’1 agosto al 15 settembre non si applica, tra le altre, alle controversie previste dall’art. 429 c.p.c. (sostituito dall’art. 409 per effetto dell’art. 1 L. 11 agosto 1973 n. 533), si riferisce alle controversie individuali di lavoro e non, invece, a tutte le controversie che sono regolate con il rito del lavoro, richiamandosi tale norma alla natura della causa e non al rito da cui essa è disciplinata. Ne deriva che le controversie che riguardano l’azione proposta dal conduttore a norma dell’art. 79 L. 27 luglio 1978 n. 392 per ripetere fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato le somme corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla suddetta legge, non rivestono carattere di urgenza e non potendosi includere neppure per analogia nell’elencazione tassativa dell’art. 92 dell’ordinamento giudiziario, non si sottraggono alla regola generale della sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale.
Cass. civ. n. 12154/1992
La sanzione di nullità prevista dall’art. 79, L. n. 392 del 1978, per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore sia indotto ad accettare condizioni che ledono i suoi diritti pur di assicurarsi il godimento dell’immobile, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trova nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili. (Nella specie, trattavasi della clausola di una transazione che, consentendo al conduttore di immobile urbano per uso non abitativo il pagamento rateale di somme da questo dovute al locatore per il pregresso godimento dell’immobile, prevedeva, in caso di inadempimento, la risoluzione del contratto di locazione).
Cass. civ. n. 11949/1992
La decadenza dall’azione di ripetizione delle spese indebitamente corrisposte al locatore dal conduttore, prevista dall’art. 79 della L. 27 luglio 1978, n. 392, non essendo rilevabile di ufficio dal giudice, deve essere specificamente eccepita dalla parte con la memoria difensiva, ai sensi dell’art. 416 c.p.c.
Cass. civ. n. 6246/1992
Con riguardo al contratto di locazione di immobili urbani non abitativi, la nullità di clausole che stabiliscano nel corso del rapporto aumenti in misura diversa da quella legale - nullità disposta dall’art. 79, della L. n. 392 del 1978 e derivante dal contrasto di tali clausole con l’art. 32 della stessa legge - non determina la nullità del contratto, operando al riguardo l’art. 1339 c.c., con la conseguenza che diviene operante il congegno di aggiornamento strutturato dall’art. 32 della stessa legge sull’equo canone.
Cass. civ. n. 71/1989
In tema di locazione di immobili urbani, il termine di decadenza di mesi sei dopo la riconsegna dell’immobile locato previsto dall’art. 79, secondo comma, della legge n. 392 del 1978 per la proposizione, da parte del conduttore, della domanda di restituzione delle somme versate per illegittimi aumenti del canone, va computato con riguardo alla data di notificazione dell’atto introduttivo del giudizio, contenente detta domanda, ancorché proposta con le forme ordinarie della citazione invece che con ricorso (stante l’automatismo della conversione del rito di cui all’art. 48 della stessa legge) e non in relazione alla data di presentazione dell’istanza per il tentativo obbligatorio di conciliazione stabilito quale condizione di procedibilità della domanda pregiudiziale di determinazione - incidenter tantum - della misura legale del canone.
Cass. civ. n. 1172/1983
In tema di locazione di immobili urbani è attributiva al locatore di vantaggi in contrasto con le disposizioni della L. 27 luglio 1978 n. 392 - e, quindi, nulla ai sensi dell’art. 79 della legge stessa - la clausola compromissoria con la quale le controversie inerenti al rapporto vengano deferite ad arbitri amichevoli compositori, chiamati a giudicare pro bono et equo, poiché tale clausola svincola preventivamente la soluzione di ogni possibile controversia dalla disciplina legale.
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