Articolo 71 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Non pare vi siano motivi che portino a sostenere la nullità della delibera di nomina dell’amministratore. È vero che l’art.71 bis disp.att. del c.c. prescrive determinati requisiti affinchè si possa ricoprire la carica di amministratore, ma tale norma prevede solamente che il professionista sia in possesso di detti requisiti nel momento in cui viene nominato, ma non prescrive in alcun modo l’obbligo che essi vengano preventivamente provati dal professionista ai condomini come condizione per la sua nomina. In un ipotetico giudizio quindi vedo molto ardua la possibilità di sostenere la nullità della delibera di nomina per violazione dell’art. 71 disp.att. del c.c.

Ovviamente rimane fermo il fatto che, se l’amministratore non adempie in maniera puntuale agli obblighi da lui assunti con l’accettazione dell’incarico è sempre possibile per l’assemblea revocarlo se tale decisione viene assunta con la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentano almeno 500 millesimi. Inoltre, se il professionista tiene gravi inadempimenti nell’espletamento del suo incarico è sempre possibile revocarlo ricorrendo alla autorità giudiziaria. Si deve però prestare attenzione in quanto in merito alla possibilità di revoca giudiziaria l’art. 1129 del c.c. fa riferimento a gravi inadempimenti: il quesito non descrive condotte da parte dell’amministratore che possano considerarsi gravi a tal punto da giustificare una revoca per mezzo di provvedimento giudiziario.

La riforma del condominio è intervenuta in maniera piuttosto profonda in merito ai requisiti per ricoprire l’ufficio di amministratore di condominio, il quale richiede sempre più una preparazione specialistica.
In particolare l’art. 71 bis delle disp.att. del c.c. elenca in maniera molto puntuale i requisiti per poter amministrare uno stabile:
a) godere dei diritti civili;
b) non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) non essere interdetti o inabilitati;
e) non avere il proprio nome nei registri dei protesti cambiari;
I requisiti appena elencati devono essere posseduti sia dal singolo proprietario che desidera amministrare il proprio condominio, sia da coloro che amministrano in maniera professionale. Per questi ultimi però la norma in commento impone ulteriori due requisiti: l’aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado (lett. f), e la frequentazione di un corso di formazione iniziale e l’attività di formazione periodica (lett.g).

L’art. 71 bis disp.att. del c.c. è norma ovviamente inderogabile e pertanto la delibera assembleare che nominasse amministratore un soggetto che non possiede i requisiti appena elencati sarebbe nulla e quindi impugnabile in ogni tempo da qualsiasi condomino anche oltre i termini di cui all’art. 1137 del c.c.
Secondo poi quanto dispone il 4° co. della norma in commento la perdita dei requisiti indicati dalle lettere dalla a) alla e), comporta per l’amministratore in carica l’immediata cessazione dall’incarico. Addirittura, in tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea (quindi anche in totale deroga alla procedura prevista dall’ art. 66 delle disp. att. c.c. ) per la nomina del nuovo amministratore.
Venendo, quindi, al caso specifico è ovvio che il coniuge del condomino, il quale non è proprietario a sua volta di una unità immobiliare nello stabile e quindi non può considerarsi condomino, può sicuramente essere nominato amministratore, a condizione che possieda tutti i requisiti indicati dall’art. 71 disp. att. del c.c., quindi anche i requisiti indicati dalle lettere f) e g).

L’art 67 disp. att. del c.c. al suo 5° comma dispone che: "All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea".
Pertanto, se il coniuge della proprietaria riveste il ruolo di amministratore, egli non può certamente essere destinatario di delega da parte del coniuge.
Lo svolgimento di una riunione condominiale in violazione del divieto in esame comporta un vizio di annullabilità della delibera assembleare che deve essere fatto valere tassativamente entro i termini previsti dall’ art. 1137 del c.c.. Una impugnazione tardiva renderebbe la delibera assolutamente inoppugnabile e vincolante nonostante l’evidente violazione delle norme di legge.

Se invece il coniuge della proprietaria non riveste il ruolo di amministratore egli ovviamente può essere destinatario di deleghe, anche se non è un condomino, salvo norme derogatorie previste nel regolamento.