Articolo 106 Codice Penale

Con riferimento al quesito, allo stato attuale della conoscenza della situazione in fatto e con riserva di approfondire ulteriormente la questione, si rileva quanto segue.

In particolare, il quesito formulato, ha ad oggetto l'eventuale carenza sopravvenuta di legittimazione alla presentazione delle domanda di sanatoria da parte del costruttore dell'immobile, nel caso in cui, successivamente alla presentazione della domanda di sanatoria, la titolarità dell'immobile si trasferisca dal costruttore all'acquirente.

Solamente con riferimento agli effetti amministrativi della presentazione della domanda di sanatoria (da cui verranno distinti al passaggio successivo gli effetti in ambito penale della domanda di sanatoria), pure essendo il costruttore legittimato a presentare la domanda di sanatoria, l'alienazione dell'immobile abusivo comporta l'automatico subentro dell'acquirente nella posizione del venditore - richiedente la sanatoria, il quale, correlativamente, perde la disponibilità della relativa posizione.

Infatti, la semplice presentazione della domanda di sanatoria implica, in caso di vendita dell'immobile, il subentro del nuovo acquirente negli obblighi derivanti dalla sanatoria, a fronte del fatto che egli sarà anche beneficiario dei diritti conseguenti al rilascio della sanatoria.

Tale principio di diritto è confermato dalla Giurisprudenza, per esempio, del TAR Puglia, Bari, Sez. II, 4 giugno 2010, n. 2250: "La stretta connessione sussistente tra titolarità di un immobile e gli obblighi e i benefici derivanti dalla concessione in sanatoria rende questi ultimi assimilabili ad obbligazioni propter rem, cioè ad obbligazioni caratterizzate dal fatto che l'obbligato è individuabile in base alla titolarità di un diritto reale su un determinato bene ed implica il trasferimento di essi in concomitanza con il trasferimento del diritto reale cui accedono. È proprio in ragione di tale meccanismo che l'art. 40 comma 2, l. n. 47 del 1985 ha consentito la commerciabilità dei beni immobili in tutto o in parte abusivi, ove all'atto di trasferimento risulti allegata la domanda di condono; infatti, la semplice presentazione della domanda di sanatoria ex art. 31, l. n. 47 del 1985 implica, in caso di vendita dell'immobile, il subentro del nuovo acquirente negli obblighi derivanti dalla sanatoria, a fronte del fatto che egli sarà anche beneficiario dei diritti conseguenti al rilascio della sanatoria. Pertanto, quantomeno con riferimento alla sanatoria disciplinata dal Capo IV della l. n. 47 del 1985, e limitatamente agli effetti amministrativi, l'alienazione dell'immobile abusivo comporta l'automatico subentro dell'acquirente nella posizione del venditore - richiedente la sanatoria, il quale, correlativamente, perde la disponibilità della relativa posizione (nel caso di specie, veniva quindi affermato che la rinuncia alla pratica di condono effettuata dal venditore dell'immobile era priva di efficacia in quanto proveniente da un soggetto a ciò non legittimato)".

Al contrario, per quanto riguarda gli effetti penali della domanda di sanatoria dell'immobile abusivo, per ottenere la dichiarazione di estinzione dei reati edilizi e/o urbanistici contestatigli, la normativa di riferimento prevede che sia il proprietario, sia il titolare della concessione edilizia, sia il committente delle opere, sia il costruttore, che il direttore dei lavori, debbano presentare autonoma domanda di oblazione e versare le somme di denaro personalmente dovute (cfr. Cass. Pen., Sez. III, 3 giugno 1997, n. 6333: "In tema di condono edilizio, a mente del combinato disposto dell'art. 38 comma 5 e dell'art. 6 l. 28 febbraio 1985 n. 47 - richiamati dall'art. 39 comma 6 l. 23 dicembre 1994 n. 724 - legittimati alla presentazione dell'istanza di concessione in sanatoria sono il proprietario della costruzione abusiva, il titolare della concessione edilizia, il committente delle opere, il costruttore ed il direttore dei lavori. Ciascuno di costoro, per ottenere la dichiarazione di estinzione dei reati edilizi e/o urbanistici contestatigli, deve presentare autonoma domanda di oblazione e versare le somme di denaro personalmente dovute. Soltanto l'istanza presentata da uno degli eventuali comproprietari dell'immobile abusivo estende i propri effetti all'altro o agli altri comproprietari, mentre ciascuno degli altri soggetti su indicati deve proporre autonoma istanza").
Pertanto, il costruttore, al fine di tutelarsi agli effetti penali, ha correttamente presentato autonoma domanda di sanatoria, restando fermo quanto evidenziato a livello di effetti amministrativi - legati al trasferimento del diritto reale sull'immobile - nel passaggio precedente (subentro dell'acquirente nella posizione del costruttore).

Per concludere, allo stato attuale della conoscenza della questione, chiarita la legittimità del costruttore alla presentazione della domanda di sanatoria, alla luce del subentro - dal punto di vista degli effetti amministrativi - da parte dell'acquirente nella posizione del costruttore, sembrerebbe opportuno presentare un'istanza di accesso agli atti al fine di visionare la prima richiesta di sanatoria presentata dal costruttore (unitamente alla documentazione), al fine eventualmente di integrare il relativo fascicolo, anche in relazione alla domanda presentata dall'acquirente.