Articolo 904 Codice Civile

Il problema che si sottopone ad esame richiede di stabilire se l’apertura presente nel muro dell’immobile confinante, prospiciente la resede della proprietaria, debba qualificarsi come luce irregolare ovvero come veduta, quali siano gli effetti del condono edilizio eventualmente ottenuto dal vicino e quali strumenti possano essere esperiti per tutelare la riservatezza e il pacifico godimento della proprietà.

Dalle fotografie fatte pervenire a questa Redazione emerge un’apertura munita di infisso in legno e vetro, protetta da un’inferriata metallica a maglie romboidali, collocata sulla parete prospiciente la resede di chi pone il quesito.
Si riferisce che l’apertura si trova a soli 88 cm dal pavimento del proprio terrazzo, che l’inferriata non rispetterebbe le caratteristiche previste dalla legge e che l’infisso interno, mediante una vecchia catenella regolabile, potrebbe aprirsi fino a circa 180 gradi, consentendo una significativa propagazione di rumori, odori e voci e, secondo quanto lamentato, anche una possibile intrusione visiva.

Ora, prima rispondere alle domande poste, occorre preliminarmente ricordare che gli artt. 900 e ss. c.c. distinguono le vedute dalle luci.
In particolare, le prime sono aperture che consentono non soltanto di guardare sul fondo altrui, ma anche di sporgere il capo su di esso, in condizione di sufficiente comodità o sicurezza, realizzando una veduta diretta, obliqua o laterale; le seconde, invece, sono aperture destinate al solo passaggio di aria e luce, che non consentono l’inspicere o, quando meno, la prospectio sul fondo del vicino.
La distinzione non dipende esclusivamente dalla denominazione attribuita all’apertura o dalla presenza di un’inferriata, ma dalle sue concrete caratteristiche e dalla possibilità effettiva di potersi affacciare sul fondo finitimo.
Come chiarito in diverso occasioni dalla stessa giurisprudenza di legittimità, la funzione delle norme in materia è anche quella di tutelare la riservatezza e la sicurezza del proprietario confinante (cfr. Cass. 9 agosto 2016, n. 16808; Cass. 30 marzo 2018, n. 8010).

Nel caso in esame, la presenza del vetro e dell’inferriata non consente, da sola, di qualificare con certezza l’apertura come luce: occorre, infatti, verificare se l’infisso, una volta aperto, permetta effettivamente di sporgere il capo e di guardare nella resede della vicina, ovvero se la struttura metallica impedisca concretamente tale possibilità.
Se l’apertura dovesse consentire l’affaccio sul fondo del vicino, non vi è dubbio che la stessa debba essere qualificata come veduta, con conseguente applicazione degli artt. 905 e 906 c.c., relativi alle distanze dal confine per le vedute dirette e oblique.
Se, invece, non dovesse consentire la vista o l’affaccio, si tratterebbe di una luce, la cui regolarità deve essere valutata secondo quanto disposto dall’art. 901 del c.c..

Quest’ultima disposizione richiede, a tutela della sicurezza e della riservatezza del fondo finitimo, che la luce sia munita di un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino, di una grata metallica a maglie strette, non superiori a tre centimetri, e che sia collocata alle altezze minime previste dalla legge (si mira, così, a impedire che l’apertura possa trasformarsi in uno strumento di intrusione o di molestia nei confronti del proprietario confinante).
Pertanto, ove fosse confermato che il davanzale della luce si trova a soli 88 cm dal pavimento della resede, occorrerebbe verificare con particolare attenzione il rispetto dell’altezza minima prevista dall’art. 901 c.c., tenendo conto del corretto punto di misurazione stabilito dalla norma (in particolare si dovrà tener conto di quanto disposto al numero 2, ove è detto che la luce deve “avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria”).

Qualora l’apertura non consentisse l’affaccio, ma risultasse priva dei requisiti prescritti, la stessa si configurerebbe quale luce irregolare. In tal caso trova applicazione il secondo comma dell’art. 902 del c.c., norma che attribuisce al proprietario del fondo vicino il diritto di esigere, in qualunque momento, che la luce sia regolarizzata.
Ciò significa che è possibile intimare al vicino, mediante formale diffida, di provvedere alla regolarizzazione dell’apertura, eventualmente mediante adeguamento dell’inferriata, della grata o dell’altezza, secondo quanto necessario per ricondurla ai requisiti prescritti dalla legge.

Diversa è l’ipotesi in cui l’apertura debba qualificarsi come veduta: in tal caso, infatti, la tutela non consisterebbe nella semplice regolarizzazione della luce, ma nell’accertamento del mancato rispetto delle distanze legali e nell’eventuale richiesta di eliminazione o modifica dell’apertura, salvo usucapione del relativo diritto.
Quanto al condono edilizio, occorre precisare che il rilascio di un provvedimento amministrativo di sanatoria non può avere alcuna influenza sulla legittimità dell’apertura sotto il profilo civilistico dei rapporti con il vicino.
Il condono attiene alla regolarità edilizia e urbanistica dell’opera nei confronti della pubblica amministrazione, ma non determina, di per sé, la costituzione di diritti reali, né esclude l’applicazione delle norme dettate dal codice civile in materia di luci, vedute e distanze.
Pertanto, anche ove il vicino fosse munito di un valido titolo edilizio, sarebbe pur sempre possibile far valere le eventuali violazioni degli artt. 901 e ss. c.c.
Sotto questo profilo è corretta la risposta fornita dagli organi comunali, in quanto l’amministrazione non può avere alcuna competenza a risolvere una controversia tra privati.

Quanto alla possibilità di installare un manufatto di arredo o una schermatura a tutela della privacy, occorrerebbe preliminarmente accertare la titolarità del muro sul quale insiste la luce, esaminando gli atti di provenienza degli immobili, le eventuali pattuizioni contenute nei titoli e, se necessario, la relativa documentazione catastale e tecnica.
L’eventuale comunione del muro potrebbe assumere rilievo ai sensi degli artt. 874 e ss. c.c., ma non attribuisce automaticamente al vicino il diritto di appoggiarvi qualsiasi struttura, dovendosi rispettare le norme sulla comunione, le distanze, la sicurezza e la disciplina edilizia. A ciò si aggiunga che l’art. 904 c.c. consente al vicino di chiudere le luci, siano esse regolari o irregolari, soltanto se decide di costruire in aderenza o in appoggio al muro ove si trovano le stesse aperture (pertanto, si sconsiglia di installare unilateralmente manufatti destinati a oscurare o schermare la luce).

Infine, con riferimento ai danni lamentati alle piante e al bambù, la loro risarcibilità non può che farsi dipendere dalla prova di un comportamento imputabile al vicino, di un danno effettivo e di un nesso causale tra la condotta e il pregiudizio subito. La sola assenza di una retina non è sufficiente, di per sé, a fondare una responsabilità risarcitoria, occorrendo dimostrare che il vicino abbia provocato direttamente o colposamente il deterioramento delle piante.

Com’è noto, il codice civile distingue le aperture nel muro contiguo al fondo finitimo in due diversi tipi:

Tali vedute possono essere aperte purché si rispettino le distanze minime dal confine indicate agli artt. 905 e 906 c.c.

Per garantire tale esigenza, infatti, la legge prescrive che la luce abbia determinate caratteristiche, ovvero essere dotata di inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e situata a determinate altezze minime fissate dall’art. 901 (in presenza di questi presupposti la luce si definisce regolare).
La luce che, al contrario, pur non consentendo di inspicere e prospicere in alienum, non rispetta dette caratteristiche, si qualifica come irregolare, ex art. 902 del c.c., con conseguente diritto del vicino di esigere, in ogni momento, che la stessa sia regolarizzata (così il comma 2 dell’art. 902 c.c.).

Sempre con riferimento alle luci, il comma 1 dell’art. 903 del c.c. dispone che il proprietario ha sempre la facoltà (espressione del suo diritto dominicale e, come tale, imprescrittibile) di aprire luci nel suo muro; ma il vicino, da parte sua, può - in ogni tempo - chiuderle allorché decida di costruire in aderenza o in appoggio al muro nel quale le luci, siano esse regolari che irregolari, risultano aperte (così art. 904 c.c.).

In tal senso si è, tra le altre, espressa Cass. 04/12/2014 n. 25635, così massimata:
“In tema di proprietà e rapporti di vicinato, il sacrificio del diritto del vicino di tenere le luci nel muro è subordinato alla effettiva erezione di una costruzione, in appoggio o in aderenza al muro stesso, e non anche in relazione alla semplice intenzione di costruire, sicché, in assenza di tale presupposto, è inammissibile per carenza di interesse la domanda volta ad ottenere la mera declaratoria del diritto a chiudere le luci esistenti nel muro di proprietà della controparte”.

Ora, nel caso di specie sembra evidente che le luci di cui si discute debbano qualificarsi come irregolari, in ragione della loro altezza non conforme a legge.
Vi è da chiedersi, a questo punto, se tale situazione di irregolarità possa determinare l’acquisto di una servitù a carico del fondo su cui le luci insistono.
La risposta è negativa, in quanto costituisce opinione pacifica quella secondo cui il possesso di luci irregolari, sprovvisto di titolo e fondato sulla mera tolleranza del vicino, non può condurre all’acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.
In tal senso si argomenta dalla seguente considerazione: la servitù di aria e luce, che è negativa (risolvendosi nell’obbligo del proprietario del fondo vicino di non operarne la soppressione), non è una servitù apparente, né la circostanza che la luce sia irregolare è idonea a conferire alla indicata servitù il carattere di apparenza, non essendo possibile stabilire dalla irregolarità se il vicino la tolleri soltanto (riservandosi la facoltà di chiuderla nel modo stabilito dalla legge) ovvero la subisca come peso del fondo, quale attuazione del corrispondente diritto di servitù o manifestazione del possesso della medesima (cfr. in tal senso Cass. 11343/2004).

A ciò si aggiunga che neppure la scrittura privata richiamata nel quesito sembra idonea a costituire una servitù prediale, sia perché non emerge una chiara volontà costitutiva di un peso reale, sia perché il mero consenso alla trasformazione delle aperture in luci regolari non equivale a rinuncia preventiva ai diritti riconosciuti dagli artt. 902 e 904 c.c.

Non potendosi ritenere costituita una servitù per usucapione, è giocoforza ammettere che il proprietario del fondo su cui le luci insistono possa avvalersi del diritto riconosciutogli dall’art. 904 c.c. e, dunque, chiudere in qualunque momento quelle luci, costruendo in aderenza, ovvero pretenderne la regolarizzazione (così Cass. civ., Sez. II, nn. 15442/2000 e 868/2000).

Per quanto concerne, invece, la soluzione di farvi crescere una siepe, la risposta è negativa, in quanto è pacifica la tesi secondo cui la disposizione di cui all’art. 904 c.c. debba essere interpretata in maniera tassativa nel punto in cui afferma che, per chiudere le luci esistenti nel muro, è necessario costruire in aderenza o in appoggio.
Occorre, pertanto, che il vicino realizzi una costruzione vera e propria, ovvero un manufatto stabile e permanente, ritenendosi, tuttavia, che si possa far rientrare nella fattispecie dell’art. 904 c.c. qualunque costruzione, anche diversa da un edificio in senso stretto, come ad esempio una tettoia o una soletta di copertura di una veranda.

È, invece, inammissibile ogni altra forma di oscuramento delle luci, quale ad esempio la chiusura con tavole o per mezzo di arbusti rampicanti; in tal caso, infatti, il titolare delle luci potrà ottenere la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, sia in via possessoria che petitoria.
Ciò non esclude, ovviamente, il diritto di porre a dimora una siepe lungo la linea di confine ove si trovano le luci, rispettando le distanze prescritte dall’art. 892 c.c, non potendosi ciò configurare quale atto emulativo.

La comunione forzosa del muro sul confine è disciplinata dall’art. 874 c.c., il quale attribuisce al proprietario di un fondo contiguo al muro altrui la facoltà chiederne la comunione per tutta l'altezza o per parte di essa, a condizione lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà.

Inoltre, per ottenere la comunione egli deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito, nonché eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.

Il tempo trascorso dalla edificazione del muro non incide sulla possibilità di chiederne la comunione: come ha precisato sin da epoca risalente la Corte di Cassazione (n. 566/1963), tale facoltà non costituisce un diritto di servitù soggetto a prescrizione estintiva per non uso, bensì una facoltà rientrante nel diritto di proprietà e, come tale, imprescrittibile.

La costituzione della comunione forzosa non è preclusa neppure dalla presenza di un’apertura sul muro in questione: infatti, ai sensi dell’art. 904 c.c., “la presenza di luci in un muro non impedisce al vicino di acquistare la comunione del muro medesimo né di costruire in aderenza” (precisando che chi acquista la comunione del muro può chiudere le luci solo se appoggia ad esso il suo edificio).