Articolo 173 Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza

L'art. 173 c.c.i. regola le sorti del contratto preliminare di compravendita immobiliare nell'ipotesi di apertura della liquidazione giudiziale,

Il comma 1° riguarda le eventuali interferenze tra l'esercizio, da parte del curatore, del diritto potestativo di sciogliersi dal contratto preliminare di compravendita (se ancora pendente al momento dell'apertura della l.g.) e l'aspirazione del promissario acquirente che abbia trascritto la propria domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c., prima dell'apertura della liquidazione giudiziale.
Mentre il primo si prefigge di recuperare alla massa la disponibilità del bene oggetto di contratto preliminare per alienarlo sul mercato a seguito di procedura competitiva, incassandone il prezzo, il secondo, mira a concludere il definitivo così da far salvi gli acconti – costituenti la parte maggiore del prezzo – ed acquistare l'immobile pagando solo il prezzo residuo.
Ciò premesso, il curatore si può sciogliere dal contratto preliminare di vendita immobiliare anche quando il promissario acquirente abbia proposto e trascritto, antecedentemente all'apertura della l.g., domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., ma lo scioglimento non è opponibile al promissario acquirente se la domanda viene successivamente accolta.

I commi 2° e 3° riprendono quanto era contenuto negli ultimi commi dell'art. 72 l.fall.
Quanto al contratto preliminare di compravendita immobiliare trascritto ex art. 2645-bis c.c., si prevede che lo scioglimento del curatore da tale rapporto contrattuale consente al promissario acquirente di far valere il proprio credito nel passivo, pur senza alcun diritto al risarcimento del danno, in via privilegiata ex art. 2775-bis c.c.
Il privilegio spetta purchè al momento dell'apertura della l.g. gli effetti della trascrizione del preliminare non siano già cessati.

Qualora l'immobile oggetto del preliminare trascritto sia un immobile abitativo, volto a costituire l'abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il 3° grado, o un immobile ad uso non abitativo volto a costituire la sede principale dell'attività di impresa del promissario acquirente, e sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati all'apertura della l.g., il preliminare non si scioglie. A tale fine, oltre alla mancata cessazione degli effetti della trascrizione, il promissario acquirente deve richiedere l'esecuzione del contratto nei termini e nei modi indicati per la presentazione di domande di accertamento dei diritti di terzi sui beni della procedura (rivendica ex art. 210 c.c.i.).

Quanto al subentro del curatore nel contratto preliminare, cui si riferisce l'ultima comma della presente disposizione, è previsto che il bene sia trasferito al promissario acquirente nello stato in cui si trova e che il giudice delegato, dopo la vendita dell'immobile e la riscossione del prezzo, ordini con decreto la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione così come delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo. Ciò è previsto per tutelar l'interesse del promissario acquirente ad acquistare un bene libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e di dirimere i contrasti giurisprudenziali in ordine alla natura della vendita effettuata dal curatore in adempimento del contratto preliminare.

Gli acconti che il promissario acquirente ha pagato prima dell'apertura della l.g. sono opponibili alla massa dei creditori per la metà dell'importo, così da garantire ai creditori l'acquisizione alla massa di almeno la residua metà del prezzo. Siffatta previsione è volta a bilanciare l'esigenza di tutela del promissario acquirente con la salvaguardia dell'interesse dei creditori che rischiano di perdere le garanzie del credito, senza ottenere l'adempimento (basti pensare all'ipotesi in cui il promissario acquirente abbia già pagato la maggior parte del prezzo prima dell'apertura della l.g. nonostante il curatore non abbia rinvenuto risorse sufficienti al pagamento del creditore ipotecario nel patrimonio del debitore).