Articolo 961 Codice Civile

Rispondere al quesito posto implica la necessità di fare alcune riflessioni sul contenuto del rapporto enfiteutico, scomponendone i relativi elementi.
In giurisprudenza la Corte di Cassazione (cfr. Cass. n. 3261/1971) ha affermato che nella costituzione dell’enfiteusi si deve rinvenire la coesistenza di due diversi elementi, che sono:

1. un elemento reale: consiste nel diritto reale su fondo altrui e si estrinseca nel dominio utile del concessionario (o enfiteuta);
2. un elemento obbligatorio: consiste nel diritto di credito del concedente, il quale, oltre che mantenere la sua posizione di proprietario (o titolare del dominio diretto), assume nei confronti dell’enfiteuta la posizione di creditore, avendo il diritto di pretendere da quest’ultimo:

1. il miglioramento del fondo: il relativo obbligo costituisce elemento caratteristico ed insopprimibile della fattispecie;
2. il pagamento del canone, il quale costituisce il corrispettivo della fruizione di utilità del fondo stesso.

E’ l’art. 960 del c.c. ad individuare l’elemento obbligatorio del rapporto enfiteutico, fissandolo nelle due obbligazioni sopra viste, entrambe gravanti sul concessionario.

Per quanto concerne in particolare l’obbligo del pagamento del canone, la dottrina ha attribuito ad esso la natura di obbligazione propter rem, giustificando tale sua natura in considerazione del fatto che trattasi di obbligazione legata al diritto reale di enfiteusi.
La giurisprudenza, invece, attribuisce al canone enfiteutico natura di onere reale (così Cass. n. 839/1945), affermando che trattasi di canone normalmente inscindibile e irriducibile, il quale rappresenta la controprestazione per i vantaggi concessi all’enfiteuta (così Cass. 3911/1969).
Ed è proprio dalla natura di onere reale, riconosciuta al canone enfiteutico dalla più accreditata tesi giurisprudenziale, che occorre argomentare per cercare di individuare il termine di prescrizione per la riscossione di tale canone.

Va intanto precisato che il contratto di enfiteusi è un contratto ad effetti reali, da cui prende origine un rapporto di durata, caratterizzato, dal lato del concedente, da una pretesa complessiva a singole prestazioni ricorrenti, ognuna delle quali assume il carattere della autonomia sotto il profilo giuridico ed economico.
Questa scissione dell’unica pretesa complessiva nelle singole prestazioni autonome ha come conseguenza che soggetta a prescrizione sarà non solo la pretesa alla singola prestazione, ma anche quella all'intero complesso delle prestazioni.

In particolare, mentre per la prestazione delle singole annualità varrà la prescrizione quinquennale di cui al n. 4 dell’art. 2948 del c.c., per la prescrizione del diritto all’intero complesso delle prestazioni occorre così distinguere:

1. qualora si aderisca alla tesi che riconosce all’onere reale (tale viene qualificato il pagamento del canone) il carattere della realità, varrà il principio generale secondo cui esso si estingue per non uso ventennale (si vedano ad esempio l’art. 1014 del c.c. in tema di usufrutto e l’art. 1073 del c.c. in tema di servitù);
2. qualora, invece, si aderisca alla tesi che inquadra gli oneri reali fra i rapporti obbligatori, dovrà ritenersi applicabile l’ordinaria prescrizione decennale prevista dall’art. 2946 del c.c., tipica di tutti i rapporti di durata.

In merito alla estinzione del diritto per prescrizione, si ritiene utile sottolineare la necessità che questa venga dichiarata dal Tribunale a seguito di azione di accertamento negativo, con cui l’attore (cioè l’enfiteuta) dovrà chiedere al Giudice di dichiarare l’inesistenza, in capo a colui che risulta in catasto come concedente, del diritto di enfiteusi sul fondo dello stesso attore per intervenuta prescrizione del relativo diritto.

Dal canto suo, l’enfiteuta non diventerà proprietario per il solo fatto di non aver pagato il canone, mentre potrà usucapire il dominio diretto purché abbia mutato il titolo del suo possesso (interversio possessionis) e ne ricorrano gli altri presupposti di legge (quali il passare del tempo, il possesso continuo ed ininterrotto, ecc.).

Quanto appena detto vale anche nel caso in cui siano i Comuni a concedere in enfiteusi terreni di loro proprietà (sembra che sia proprio questo il caso che qui interessa).
Infatti, i Comuni possono concedere in enfiteusi soltanto terreni che fanno parte del loro patrimonio disponibile, i quali resteranno in loro proprietà finchè l'enfiteusi non verrà estinta per affrancazione ex art. 971 del c.c.; non si ritiene possibile, invece, aderire alla tesi secondo cui il patrimonio comunale dato in enfiteusi avrebbe natura demaniale, facendone da ciò scaturire la conseguenza che non sia in ogni caso usucapibile (se fosse di natura demaniale, non si dovrebbe parlare di enfiteusi, bensì di concessione amministrativa e come tale il relativo rapporto sarebbe soggetto non al diritto privato ma al diritto pubblico amministrativo).

Volendo, dunque, in estrema sintesi rispondere al quesito posto, può affermarsi che il diritto al pagamento del canone enfiteutico si prescrive per le singole annualità nel termine di 5 anni ai sensi del n. 4 dell’ art. 2948 c.c., mentre per la prescrizione del medesimo diritto nel suo complesso troverà applicazione il termine ordinario di prescrizione decennale di cui all’art. 2946 c.c., dovendosi ad esso riconoscere natura di onere reale, da inquadrare tra i rapporti obbligatori di durata.