Articolo 2864 Codice Civile

Responsabilità del terzo acquirente per i danni cagionati

L'articolo in esame ha mantenuto il sistema del codice pree­sistente nel rendere responsabile il terzo acquirente dei danni de­rivati all' immobile ipotecato solo per quelli che non sono stati ef­fetto della sua colpa grave. Questa attenuazione di responsabilità il Coviello non ritiene giustificata proponendo che, per lo meno, il terzo fosse responsabile anche della culpa levis dopo la trascrizione del precetto. Si ritiene che possa giustificarsi con questa considerazione. Il terzo acquirente è proprietario dell’immobile: come tale, non dovrebbe rispondere di nulla, per il noto principio qui rem suam neglexit nulli querelae subiectur (principio che, com’è noto, nel diritto moderno, è stato limitato solo nell’interesse della produzione nazionale – art. 838 del c.c. – ma rimane fermo nei rapporti privati); ma, d’altra parte, nei riguardi dei creditori che hanno garanzia su di esso, deve considerarsi come una specie di amministratore e, come tale, anche responsabile della culpa levis (art. 1176 del c.c.) : la legge ha adottata una via di mezzo ren­dendolo responsabile solo della culpa lata o nimis negligentia, come ha fatto per l'erede che ha accettato col beneficio d'inventario (art. 491 del c.c.), il quale ha una posizione analoga a quella del terzo acquirente di un mobile ipotecato.

Sarebbe stato opportuno chiarire che il risarcimento dei danni possa chiedersi dai creditori iscritti solo dopo la vendita agli incanti, non anche prima. Ma anche nel silenzio della legge deve ritenersi esatto tale cri­terio, perchè è evidente che se i creditori trovassero capienza sul prezzo d'asta non avrebbero interesse a promuovere l'azione di risarcimento.


Diritti del terzo per i miglioramenti

Il terzo acquirente non ha diritto di ritenzione dell'immobile espropriato per causa di miglioramenti, che vi abbia apportato. Questo diritto, che era ammesso nelle antiche legislazioni, fu escluso dal codice precedente ed è stato escluso dal nuovo ragionevolmente, perchè altri­menti l'immobile non avrebbe potuto valutarsi se i creditori non avessero prima sborsata l'indennità dovuta pei miglioramenti, il che non sempre sarebbero stati in grado di fare. Ora il diritto del creditore di espropriare l'immobile non può essere limitato o intralciato pel fatto del terzo ac­quirente. Questi, , indubbiamente, nella qualità di proprie­tario, aveva il diritto di fare miglioramenti, a differenza del conduttore, il quale, perciò, nulla può pretendere dal proprietario della cosa locata che non lo abbia autorizzato a farli (art. 1592 del c.c.), può far separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del suo titolo, fino a concorrenza del valore dei medesimi al tempo della vendita.

I miglioramenti spettano al creditore ipotecario come conseguenza del principio dell'estensione dell'ipoteca (art. 2811 del c.c.); ma, d'altra parte, egli non deve arricchirsi a danno del terzo acquirente che li ha fatti. Il codice preesistente attribuiva a costui la minima somma tra lo speso e il migliorato al tempo del rilascio o della vendita, attribuendoglieli per quod impensum est nec plus pretii auxit. Il nuovo codice, invece, ha migliorato il sistema attribuendo al terzo acquirente il diritto di separazione per quanto è l’effettivo valore dei miglioramenti al tempo della vendita, attribuendoglieli, cioè, sempre quatenus pretiosior res facta est. Con l’antico sistema, i creditori, nell’ipotesi che il valore dei miglioramenti fosse stato superiore alle spese fatte per essi, conseguivano un guadagno insperato che non poteva e non doveva ad essi spettare, ma che, invece, deve spettare al terzo che (1°-che il valore dei miglioramenti fosse stato superiore alle spese che egli approfitti, come è giusto che egli soffra il danno di un cattivo impiego delle quali è giusto che egli approfitti, come è giusto che egli soffra il danno di un cattivo impiego quando non può ripetere che il solo aumento di valore dell’immobile, rimasto inferiore alle spese incontrate per produrlo.

Opportunamente l’articolo in esame ha contemplato un’ipotesi che era trascurata dal codice preesistente, quella, cioè, in cui, vendendosi l’immobile all’asta, il prezzo d’asta risulti inferiore al valore cumulativo di esso e delle migliorie, e anche qui ha adottato un sistema equitativo, riducendo proporzionalmente il diritto al pretium e a quello delle migliorie.