Articolo 1580 Codice Civile

Qualunque inquilino di un alloggio ha diritto ad una abitazione esente da vizi e/o difetti che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito (cfr. art. 1578 del c.c.), e la muffa costituisce chiaramente un difetto, oltretutto pericoloso per la salute.

La presenza di muffa o di macchie di umidità è, tuttavia, un fenomeno che può verificarsi molto di frequente nel corso di un rapporto di locazione, ed i maggiori contrasti tra proprietario ed inquilino nascono dalla mancanza di una corretta individuazione di quelle che possono essere le cause che la producono.
Generalmente la sua formazione è dovuta ad isolamenti termici sbagliati (una parere esterna in condizioni normali dovrebbe essere permeabile al vapore dall’interno verso l’esterno), oppure al fatto che il locale è arieggiato male (ad esempio per installazione di finestre stagne a risparmio energetico, non accompagnato da un risanamento termico dei muri).

Chiaramente vi sono diversi rimedi preventivi in grado di evitare o quantomeno ridurre sensibilmente la formazione di condensa o muffa, quali realizzare buoni isolamenti delle pareti esterni dell’edificio (muri, pavimenti e soffitti), utilizzare materiali con capacità di assorbimento di vapore per mura e soffitti, ma anche arieggiare abbondantemente gli ambienti in cui la condensa maggiormente si forma, cercando di effettuare un cambio d’aria completo.

Come può intuirsi da quanto appena sinteticamente detto, prima di avventurarsi in qualunque tipo di azione contro il proprietario dell’immobile locato, tenuto non solo a fornire un alloggio esente da vizi, ma anche a mantenere lo stesso in buono stato locativo per tutto il corso della locazione, effettuando tutte le riparazioni necessarie tranne quelle di piccola manutenzione (così art. 1576 del c.c.), sarebbe opportuno, se non necessario, rivolgersi ad un tecnico di propria fiducia (competente, preferibilmente, in materia di isolamenti termici degli edifici), al fine di riuscire ad individuare quali possono essere le cause che hanno determinato nel caso di specie la presenza della muffa lamentata, cercando soprattutto di capire se la stessa sia dovuta esclusivamente ad un eccessivo accumulo di condensa o anche al concorso di fattori strutturali dell’edificio.

In casi come questo, infatti, vale la regola secondo cui se la muffa deriva da una incorretta manutenzione ordinaria, saranno indubbiamente a carico dell’inquilino le spese occorrenti per il ripristino delle superfici murarie, mentre, se trattasi di problema strutturale, delle relative spese dovrà farsi carico il proprietario-locatore.

Tale regola la si trova chiaramente espressa all’art. 1609 del c.c., norma che, richiamando l’art. 1576 c.c., pone a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione.
E’ vero che per queste ultime non esiste un elenco predeterminato per legge e che le parti dovrebbero diligentemente stabilirlo di comune accordo anche nel corpo dello stesso contratto di locazione; è anche vero, però, che se quella muffa dipende esclusivamente da una non corretta areazione del locale interessato, pur se adibito al suo uso normale, non può essere il proprietario a sopportarne le conseguenze.
Né, del resto, ha un fondamento logico quanto asserito dal perito del proprietario, nella parte in cui viene rimproverata la stesura di panni ad asciugare che disperdono umidità nell’ambiente; trattasi, probabilmente, di consuetudine comune a molti inquilini e proprietari, la quale, se accompagnata da una corretta areazione o dall’adozione di particolari cauzioni (come ad esempio evitare di stendere i panni particolarmente bagnati) non dovrebbe creare particolari problemi, se non una modesta formazione di condensa, facilmente eliminabile e senza sopportare spese tali da richiedere l’intervento del proprietario.

Qualora, invece, il tecnico di propria fiducia dovesse smentire quanto asserito dal tecnico di controparte, constatando che quella muffa è dovuta a problemi di natura strutturale (come un isolamento termico delle pareti sbagliato), allora saranno ben altre le soluzioni e sarà indubbiamente il proprietario a doverne rispondere, gravando su di lui quell’obbligo a cui prima si è fatto riferimento, ossia mantenere il bene in buono stato locativo.
In tale ipotesi occorrerà preliminarmente invitare per iscritto il proprietario dell’immobile a rimuovere la causa da cui ha origine la muffa, e ciò conformemente a quanto disposto dall’art. 1577 del c.c., allegando, se possibile, a tale richiesta, anche la perizia del tecnico di propria fiducia.
Qualora, a seguito di ciò, il proprietario non si decidesse ad intervenire, trattandosi di vizio in grado di nuocere alla salute del conduttore e dei suoi familiari, e non potendosi certamente pretendere l’esecuzione forzata dei relativi lavori, sarebbe ben possibile pretendere la risoluzione dello stesso contratto di locazione, questa volta conformemente a quanto disposto dall’art. 1580 c.c., nonché il risarcimento degli eventuali danni nel frattempo subiti.

Se, invece, non si ha alcuna intenzione di sciogliere quel contratto, rinunciando all’appartamento, ci si potrà avvalere della facoltà di chiedere una congrua riduzione del canone corrisposto, facoltà anche questa espressamente prevista dalla seconda parte del primo comma dell’art. 1578 c.c.

Per concludere si ritiene utile dare un ultimo suggerimento: se anche il tecnico di propria fiducia dovesse accertare che la presenza della muffa è dovuta soltanto a cattiva areazione o ad un uso scorretto di quel locale, occorrerà adoperarsi per ripristinare a proprie spese i danni verificatisi, e ciò al fine di adempiere a quella obbligazione contenuta all’art. 1590 del c.c., norma che pone a carico del conduttore l’obbligo di restituire la cosa al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, ed in conformità all’eventuale descrizione che ne sia stata fatta dalle parti nel contratto.