Articolo 79 Testo unico edilizia

“Al fine di abbattere le barriere architettoniche di un edificio esistente senza ascensore è stato realizzato un ascensore nella corte retrostante il suddetto edificio. I soggetti richiedenti l’ascensore erano due condòmini, con delibera unanime dei tre condòmini per il progetto, anche perché l’ascensore sarebbe stato fondato in parte prevalente su di una particella catastale di proprietà del terzo condomino ma di fatto ad uso comune, dato che facente parte di una stessa corte di uso comune delimitata da un’unica recinzione metallica.

L’edificio sorge su di un dislivello per cui il piano terra con atrio di ingresso è prospiciente la pubblica via mentre la corte sul retro ad uso comune è ad una quota di 2,5 metri più bassa.
Tale corte (costituita quindi da due particelle catastali come precedentemente spiegato) confina su due lati con un altro fondo con destinazione a verde privato.

L’ascensore è raggiungibile dall’interno dell’edificio attraversando una porta dell’atrio condominiale collocata sul retro. Dato il dislivello di 2,5 metri, tra atrio e corte, per poter percorrere in piano e senza barriere il percorso, è stato necessario realizzare una passerella sospesa di larghezza a norma di legge per il passaggio di una carrozzella. Il percorso della passerella è a forma di “elle” e la stessa è sostenuta da pilastrini in ferro appoggiati a loro volta al suolo. Il piano di calpestio è completamente permeabile in orsogrill e coperto da pensilina aggettante ancorata a sua volta alla torre dell’ascensore per una larghezza pari alla passerella)

Tale passerella, a causa della posizione della porta già esistente sul retro del condominio (e non modificabile) è stata realizzata ad una distanza di 100 cm nel primo lato confinante (A) col fondo attiguo e a circa 70 cm dall’altro lato confinante (B). Dalla suddetta passerella scende una scala che permette di raggiungere la corte. Tale scala è posta a una distanza di 150 cm dal lato confinante B.
La torre dell’ascensore, a sua volta, è posto a una distanza di 250 cm dal lato confinante A e 200 cm dal lato confinante B.

Il proprietario del fondo confinante chiede la rimozione delle opere riguardanti l’ascensore perché non rispettano le distanze dal confine del fondo limitrofo.

Riportiamo qui di seguito l’art. 79 del testo unico edilizia:

Dpr 380/2001 (testo unico per l’edilizia). Art. 79 - Opere finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche realizzate in deroga ai regolamenti edilizi

1. Le opere di cui all’articolo 78 (innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche ) possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati.
2. È fatto salvo l'obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile nell'ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune.

Il codice civile all’art. 873 recita: “Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.

Il regolamento edilizio del Comune prescrive una distanza delle costruzioni tra proprietà confinanti di 5 metri (quindi 2,5 dal confine). Ma lo stesso Regolamento, all’art.9 comma 7 lettera d, in tema di distanze recita:

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente che non comportino variazione della sagoma planivolumetrica, sono ammesse le distanze preesistenti.
Per interventi di recupero con ampliamento o sopraelevazione la distanza da osservare, tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, è di ml 10,00. Tale distanza è da osservare anche nei casi di pareti non finestrate. Per interventi di nuova costruzione, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo inferiore a ml 12,00, la distanza da osservare è di ml 10,00; qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo uguale o superiore a ml 12,00 la distanza da osservare è pari all'altezza del fabbricato più alto, con un minimo di ml 10,00, anche nei casi di pareti non finestrate.
Per i fabbricati esistenti (quali che siano le distanze che li separano dai confini di proprietà o dai limiti di zona o da altri fabbricati) per i quali si renda necessaria la realizzazione di ascensori, montacarichi, canne fumarie o di aspirazione sul perimetro esterno dei fabbricati stessi, è consentita la realizzazione dei volumi strettamente necessari a contenere le attrezzature tecniche di cui sopra, indipendentemente dalle distanze che ne conseguiranno (fatte salve le prescrizioni del Codice Civile).
Conseguentemente, nel caso di nuova costruzione sul lotto limitrofo, per il distacco del nuovo edificio si potrà non tenere conto del volume relativo alle attrezzature tecniche di cui sopra, già concesso.
Per quanto riguarda balconi, terrazze e simili, i relativi parapetti devono rispettare una distanza minima di ml 1,50 dai confini di proprietà, ad eccezione dei lati prospicienti le strade.

La disciplina delle distanze di cui al presente punto 7d) non si applica:

- ai manufatti di modesta entità per impianti tecnologici al servizio del territorio (cabine elettriche, impianti telefonici, cabine per la decompressione della rete del gas ecc.);
- ai manufatti della rete dei percorsi pedonali e ciclabili;
- ai manufatti per l'arredo urbano (chioschi, pensiline per l'attesa degli autobus ecc.);
- ai manufatti completamente interrati, i quali possono quindi essere realizzati, fatte salve le comuni
norme di sicurezza, anche sui confini;
- alle pensiline in genere e ai box prefabbricati a blocco destinati all'U4/26;
- ai volumi tecnici in genere.

Nel caso specifico, a nostro avviso, si può affermare che l’ascensore, essendo stato realizzato per l’abbattimento delle barriere architettoniche non ha l’obbligo del rispetto delle distanze dei regolamenti edilizi (i 5 metri totali, per cui 250 cm dal confine). Per cui sono sufficienti i 150 cm dal confine. Per quanto riguarda invece la passerella di accesso allo stesso ascensore, trattandosi di un manufatto tecnico finalizzato al godimento dell’ascensore stesso, non rappresentando altresì né un nuovo volume per il calcolo della cubatura, né una nuova superficie utile, non è da considerarsi costruzione in senso stretto e quindi non è computabile ai fini delle distanze legali (così come anche la pensilina sporgente dall’ascensore, vedi Cass. civ. n. 25191/2008 (In tema di limitazioni legali alla proprietà, la sporgenza di un tetto piovente, di modesta entità, non è qualificabile come nuova costruzione e conseguentemente non è soggetta alla disciplina normativa relativa al rispetto delle distanze legali.).

Questa tesi a nostro avviso è avvalorata anche dalla sentenza della cassazione (3 febbraio 2011, n. 2566) in cui si legge che:

“ai fini del calcolo delle distanze legali, integra la nozione di volume tecnico, non computabile nella volumetria della costruzione, solo quell'opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della costruzione medesima: in sostanza, si tratta di impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione che non possono essere ubicati all'interno di questa, come quelli connessi alla condotta idrica, termica o all'ascensore ecc., mentre va escluso che possa parlarsi di volumi tecnici in relazione a quelle parti del fabbricato che ne costituiscono parte integrante, come ad es. il vano scale, di cui il torrino ne rappresenta la necessaria prosecuzione.”

In questa fattispecie, la passerella, unitamente all’ascensore sono “impianti necessari per l’utilizzo dell’abitazione” e non sono computabili, ai fini delle distanze legali.

Il Consiglio di Stato (sentenza n. 6253 del 5 febbraio 2012), in un caso la cui pertinenza è diretta con la causa in questione, trattandosi di ascensore costruito a distanza inferiore da quella indicata dal codice civile, ha fatto proprio lo specifico orientamento della sentenza della Cassazione poc’anzi citata, secondo cui «l'impianto di ascensore...rientra fra i volumi tecnici o impianti tecnologici strumentali alle esigenze tecnico-funzionali dell'immobile». Conseguendo «l'inapplicabilità all'ascensore delle disposizioni in tema di distanze legali».

Chiediamo il vostro parere in merito. Se avete bisogno possiamo inviare uno schema e delle fotografie dell’ascensore che è già stato costruito.
Grazie.
Cordiali saluti”