Articolo 23 quater Testo unico edilizia

Preliminarmente, va rilevato che l’art. 23 quater, T.U. Edilizia costituisce una assoluta novità introdotta dal cosiddetto Decreto Semplificazioni del 2020.
Questo significa che non esistono ancora –per ovvi motivi- precedenti giurisprudenziali da poter richiamare al riguardo, anche se è comunque possibile svolgere alcune considerazioni utili in relazione al caso di specie.

La norma in questione dà la possibilità al Comune di autorizzare, senza previa approvazione di una variante di piano, che aree pubbliche o private ed edifici legittimamente costruiti vengano adibiti “ad usi diversi da quelli previsti dal vigente strumento urbanistico”.
Secondo quanto emerge dal testo dell’articolo, i presupposti per il ricorso a tale istituto sono i seguenti:
1) la duplice finalità di attivare processi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e di favorire lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale;
2) la circostanza che si tratti di iniziative di rilevante interesse pubblico o generale correlate agli obiettivi suddetti;
3) la temporaneità dell’uso.
Ai fini dell’attuazione dell’intervento, è richiesta la stipulazione di una convenzione urbanistica, il cui contenuto fondamentale è indicato al comma 3 dell’articolo il parola, con la precisazione che le eventuali opere di adeguamento dell’immobile siano reversibili (in modo da poterlo rimettere in pristino una volta terminato l’uso temporaneo).
È prevista la possibilità per le Leggi regionali di adottare disposizioni di maggior dettaglio, anche in ragione di specificità territoriali o di esigenze contingenti a livello locale, ma non risulta che la Regione Puglia abbia ad oggi provveduto in tal senso.

Tanto premesso, la prima considerazione da fare è che, trattandosi di una norma che consente di derogare agli strumenti urbanistici, essa verrà probabilmente interpretata in senso restrittivo e in modo rigoroso, limitandone l’applicazione alle fattispecie che rispecchino completamente i suddetti requisiti.
Quanto alle finalità indicate dal comma 1, inoltre, si nota che esse richiamano concetti in relazione ai quali assume una fondamentale importanza la discrezionalità amministrativa, ossia la prerogativa della pubblica amministrazione di valutare –in modo insidacabile in sede giurisdizionale, ad eccezione dei casi in cui si sfoci nell’arbitrio- liberamente le modalità più opportune con le quali perseguire gli interessi pubblici ad essa affidati.
In tale contesto, pare difficoltoso ipotizzare un qualche obbligo in capo all’Amministrazione di fare ricorso all’art. 23 quater in luogo di altri strumenti previsti dall’ordinamento per attuare ad es. la valorizzazione di aree dismesse o non utilizzate.
Ne consegue che un eventuale diniego opposto dal Comune non potrebbe essere utilmente messo in discussione davanti al Giudice sotto tale profilo, in quanto esso -come sopra scritto- è sottratto al sindacato del Giudice amministrativo.

Qualche aiuto nell'interpretazione della norma è fornito dalla definizione delle iniziative per le quali è possibile utilizzare questo istituto, ossia solo quelle “di rilevante interesse pubblico o generale…”.
L’espressione è molto simile a quella contenuta nell’art. 14 in tema di permesso di costruire in deroga, con la differenza che qui è riferita ad “iniziative”, e non a singoli interventi edilizi, e che vi è l’aggiunta dell’aggettivo “rilevante”.
La giurisprudenza formatasi in merito all’art. 14 del T.U. ha chiarito che la nozione interesse pubblico comprende anche gli edifici privati destinati alla realizzazione di finalità di carattere generale a servizio della collettività, come ad esempio economici, culturali, sociali e così via (T.A.R. Milano, sez. II, 09 maggio 2017, n. 1045).

Alla luce delle differenze tra la formulazione delle due norme e ferma restando la suddetta definizione di interesse pubblico (in cui potrebbe astrattamente rientrare il caso in esame), pare allo scrivente che l’art. 23 quater si riferisca a interventi più strutturati e più ampi di una semplice “riconversione” di un singolo immobile da area ad interesse collettivo a locale di intrattenimento, senza contare che comunque si tratterebbe di una soluzione “a tempo determinato”.
In ogni caso, dato che la norma è di recentissima introduzione, non è assolutamente escluso che l’Amministrazione comunale interessata sia di diverso avviso, in considerazione della concreta utilità che un intervento di questo genere potrebbe portare alla zona.

Si potrebbe forse considerare in alternativa la strada accennata sopra del permesso di costruire in deroga ex art. 14 del T.U., che come visto può riguardare anche edifici privati e che –se rilasciato- consente appunto di derogare alle previsioni degli strumenti urbanistici generali sotto l’aspetto dei limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi, nonché le destinazioni d'uso ammissibili.
Peraltro, il comma 1 bis dell’articolo da ultimo menzionato ammette il permesso in deroga anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia volti a finalità di rigenerazione urbana, di contenimento del consumo del suolo e di recupero sociale e urbano dell'insediamento.
In applicazione di tali principi, è stato ad esempio ritenuto legittimo un permesso in deroga relativo alla trasformazione di un parcheggio inutilizzato in attività commerciale, sulla considerazione che “il fine di carattere generale che deve essere perseguito attraverso lo strumento in discorso è un beneficio per la collettività riveniente dal cambio di destinazione d'uso dell'immobile, ancorché in deroga alle destinazioni stabilite in sede di pianificazione territoriale” (Consiglio di Stato sez. IV, 17 febbraio 2020, n. 1205).
Nel caso di specie, peraltro, si nota che –stando al quesito- l’immobile è già esistente e dotato di agibilità e di ogni standard funzionale e igienico sanitario e che l’eventuale titolo edilizio in deroga riguarderebbe principalmente la destinazione d’uso.
In caso di valutazione negativa dell’Ente circa la possibilità di autorizzare un uso temporaneo, potrebbe quindi rimanere aperta la possibilità di realizzare comunque l’intervento sulla base dell’art. 14, T.U. Edilizia.