Articolo 2898 Codice Civile

Acquisti cumulativi: I-II) L’acquisto comprende mobili e immobili; III) Se l’acquisto comprende vari immobili, gli uni ipotecati e gli altri liberi, IV-V-VI) Se l’acquisto comprende vari immobili tutti ipotecati

Nell'articolo in esame si prevede il caso di acquisti cumulativi, ai quali non sarebbero applicabili le norme ordinarie per l'offerta di prezzo del terzo possessore e per la richiesta di espropriazione dei creditori ipote­carli stabilite negli articoli 2890 e 2891.

Si possono configurare diverse ipotesi :

I) L'acquisto comprende mobili ed immobili, per prezzi distinti e separati.

Facciamo un esempio : Sulla casa del debitore sono iscritte ipoteche per l'ammontare di € 60.000; egli vende la casa arredata e mobiliata come si trova al prezzo di € 60.000. Se nel contratto di vendita é stato determinato il prezzo della casa in L. 40.000 e quello dei mobili in Lire 20.000, s'intende Che il compratore che vuol purgare la casa dalle ipo­teche iscritte, non ha che da offrire il prezzo di € 10.000 (supposto che esso non sia inferiore a quello stabilito come base degli incanti per la procedura ordinaria di espropriazione) e perciò su questo prezzo i creditori potranno fare l'aumento del decimo, ove crederanno di insi­stere per la vendita all'incanto. È evidente che il prezzo dei mobili di € 20.000 non dev'essere offerto dal terzo possessore ai creditori ipote­cari iscritti sulla casa, perchè su quel prezzo essi non hanno alcun di­ritto, non rappresentando esso il valore dell'oggetto sul quale grava la ipoteca. D'altra parte, il creditore ipotecario, il quale crede di non tro­vare utile collocazione nel prezzo della casa, ha diritto di veder limitata l'offerta del terzo acquirente a quel solo prezzo, perchè, così, l'obbligo della sua maggiore offerta e della cauzione da prestare, a norma dell'art. 2981, n. 3, sarà, per lui, meno gravoso, che non nel caso dell'of­ferta dell'acquirente estesa anche al prezzo della mobilia, prezzo del quale, come abbiamo detto, non potrebbe profittare nella sua qualità di creditore ipotecario. In questo senso il 2° comma dell'articolo in esa­me dice : «il creditore che richiede l'espropriazione non può in nessun caso essere costretto a estendere la sua domanda ai mobili ».

II) L'acquisto comprende mobili ecl^. immobili per un solo e mede­simo Prezzo.

Esempio : Nel contratto di vendita il prezzo di € 60.000 è stato convenuto senza una speciale spartizione per il valore della casa e quello della mobilia. Lo stesso acquirente farà la ripartizione ed offrirà ai creditori ipotecari, nella sua notificazione, quella parte del prezzo stipulato di € 60.000, che corrisponde al valore della sola casa. È in questo senso che il primo comma dell'articolo in esame dice « nel caso in cui il titolo di acquisto del terzo acquirente comprende mobili e immobili … alienati per un unico prezzo…. Il prezzo di ciascun immobile deve dichiararsi nella notificazione ragguagliato al prezzo totale espresso nel titolo », poiché ove i prezzi siano nello stesso titolo specificati per i diversi beni non può essere il caso di un ragguaglio.

III) L'acquisto comprende vari immobili, gli uni ipotecati e gli altri liberi, e tanto se alienati per un unico prezzo ovvero per prezzi distinti.

La norma da seguire è quella delle ipotesi precedenti. L’acquirente non potrà e non dovrà offrire per la purgazione dei beni ipote­cati che il prezzo ad essi relativo, indicato nel titolo, o la parte dell'unico prezzo convenuto, la quale sarà da lui determinata come corrispondente al valore dei soli beni ipotecati mediante il ragguaglio, che ne farà sul prezzo totale espresso nel titolo, relativo anche agli altri beni ipotecati.

IV) L'acquisto comprende diversi immobili, tutti ipotecati, ma ipotecati per la garanzia di diversi crediti e di diversi creditori, alienati per un unico prezzo, o per prezzi distinti.

Occorre, innanzi tutto, avvertire che, in questa ipotesi, l'acquirente è libero di purgare un solo o alcuni dei diversi immobili acquistati, mentre rispetto agli altri, può avvalersi delle altre facoltà che la legge gli con­cede, a norma dell'art. 2858: cioè, pagare, rilasciare, lasciarsi espropriare non essendovi, fra quei diversi immobili e quei diversi creditori iscritti su ciascuno di essi, alcuna necessità, la quale reclami un'omogeneità e indivisibilità di procedimento. Quindi, l'acquirente che vuol purgare alcuni o tutti gli immobili acquistati, deve offrire a ciascun gruppo di creditori, iscritti sopra ciascun immobile, il prezzo distinto e separato convenuto sul titolo per questo immobile o la parte del prezzo totale, che egli dichiarerà corrispondere al valore di esso mediante il raggua­glio proporzionale che ne farà.

Difatti, ciascun gruppo di creditori non ha diritto che al valore del­l'immobile sul quale gravano le sue ipoteche ; quindi, esso deve cono­scere qual'é il valore di quest'immobile che gli offre in pagamento l'ac­quirente o insistere per la vendita agli incanti, nel quale ultimo caso ha l'obbligo dell'aumento del decimo e della cauzione, limitato al prezzo dell'immobile che a lui soltanto interessa subastare.

V) L'acquisto comprende diversi immobili tutti ipotecati a favore di un solo creditore, il quale per diversi suoi crediti abbia diverse particolari iscrizioni sopra diversi immobili alienati per un unico prezzo o per prezzi distinti.

Anche in queste ipotesi se l'acquirente vuole purgare tutti gli immobili acquistati (potrebbe volerne purgare uno solo e, per l'altro, preferire il rilascio) deve purgarli come si trovano di fronte a diversi creditori o a diversi crediti, offrendo, cioè, il prezzo per ciascuno di essi, affinchè il creditore possa fare la sua maggiore offerta separatamente per ciascuno di essi. Infatti l’articolo in esame richiede le diverse offerte sempre che si tratti di diversi immobili non tutti gravati dalle stesse iscrizioni, cioè se gravati di diverse separate iscrizioni, senza distinguere se queste iscrizioni garantiscano crediti di diverse persone o crediti diversi di una stessa persona.

VI) L'acquisto comprende diversi immobili ipotecati a favore di un solo creditore e per un unico credito.

In questa ipotesi basterà una sola offerta se le relative ipoteche sui diversi immobili siano state prese in virtù di un unico titolo e una rela­tiva unica iscrizione, segnata, cioè, con unico numero d'ordine : il terzo acquirente potrà offrire il prezzo totale. E, infatti, l'articolo in esame obbliga l'acquirente ad offerte separate di prezzi solo quando trattasi di particolari e separate iscrizioni.

Ma, anche trattandosi di un unico creditore avente ipoteca sopra diversi immobili acquistati dal terzo in base ad un unico titolo ipote­cario, devono farsi separate offerte, quando gli immobili sono si­tuati in diverse giurisdizioni di tribunali. E ciò per la ragione che il giudizio di purgazione dev'essere istituito davanti il tribunale civile nella cui giurisdizione si trovano gli immobili ipotecati (art. 2 891 cod. civ. ; articolo 792 cod. proc. civ.).

Finalmente occorre notare che l'offerta separata dei prezzi rispon­denti a ciascuno degli immobili gravati da particolari e distinte iscri­zioni è condizione necessaria per l'esercizio del diritto di maggiore of­ferta da parte del creditore e, quindi, virtualmente, è richiesta a pena di nullità. Ma questa, naturalmente, non può esser fatta valere che dai soli creditori, nell'interesse dei quali è stabilita la separazione dei prezzi dei diversi beni compresi nel titolo di acquisto dell'acquirente. Quindi, trascorso il termine fissato dall'art. 2889, entro il quale il terzo acqui­rente non abbia rettificata la sua irregolare complessiva offerta, i credi­tori possono farlo dichiarare decaduto dalla facoltà della purgazione e provvedere all’ordinaria espropriazione. Essi possono anche considerarlo già obbligato dalla sua offerta, comunque irregolare, e domandare che un consulente tecnico nominato dal giudice (designato dal presidente: art. 791 del c.p.c.) faccia il ragguaglio, o il creditore si terrà pago del prezzo corrispondente a quel dato immobile, e ne terrà personalmente obbligato l’acquirente ; o giudicherà quel prezzo insufficiente, e, sulla sua base, farà il proprio assunto per chiedere la vendita agli incanti. In questo caso, il termine di quaranta giorni di cui all’ art. 2891 del c.c. non decorrerà, per il creditore, dalla notificazione dell’irregolare offerta dell’acquirente, ma dal momento in cui il consulente tecnico avrà presentato il ragguaglio dei prezzi dei diversi immobili sul prezzo totale espresso nel titolo, ragguaglio che avrebbe dovuto fare terzo acquirente e non ha fatto.