Articolo 2854 Codice Civile

Priorità dell’iscrizione e grado delle ipoteche. Abolizione dell’eccezione al principio per l’ipoteca legale dell’alienante

La priorità del diritto di un’ipoteca sull’altra è fatta dipendere, dal nostro codice, dalla rigorosa matematica priorità di tempo della iscrizione dell'una su quella dell'altra. Perciò l'art. 2852 dice che «l'ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione », e l'art. 2 853 spiega che « il numero d'ordine della iscrizione determina il loro grado ».

È lo stesso sistema che era stato già adottato dal codice del 1865, ma differente dal sistema del codice Napoleone e di tutti i codici e leggi preesistenti in Stati, secondo cui le diverse ipoteche; purché iscritte nello stesso giorno, quantunque in ore diverse, non aveva preferenze l'una sull'altra, avendosi riguardo alla data comune. La prova della priorità della domanda è data dalla ricevuta che il conservatore rilascia, nella quale viene indicato il numero d'ordine del registro generale in u giornalmente il conservatore deve annotare nell'atto della consegna ogni titolo che gli è rimesso perché sia trascritto, iscritto o accertato (art. 2678).

Questa regola vale anche per l'ipoteca che garantisce un credito con­dizionale o incerto, il quale possa eventualmente nascere in dipendenza di un rapporto già esistente, com'è il caso di un contratto di apertura di credito o di crediti eventuali, che sorgono per effetto dell'ammini­strazione la garanzia dei beni altrui o di esazioni quando per legge o per patto sia dovuta la garanzia ipotecaria.

Il principio che l'ipoteca produce effetto e prende grado dal mo­mento e dal numero d'ordine dell'iscrizione è applicabile indistintamente a tutte le ipoteche, legali, giudiziali e volontarie, di rinnovo.

Secondo il codice preesistente, al principio anzidetto trovava un’altra eccezione per l'ipotesi legale dell'alienante. Infatti, l'art. 1942 dispo­neva cosi : « Sinché non sia eseguita la trascrizione non ha effetto a pregiudizio dell'ipoteca concessa all'alienante dall’art. 1969 alcuna trascrizione od iscrizione di diritti acquistati verso il nuovo proprietario ». L' ipotesi a cui si riferiva tale disposizione era la seguente: A vende un fondo a B, il quale non trascrive l'atto di acquisto, né A ha cura di iscrivere la sua ipoteca legale. B, compratore, rivende il fondo a C o gli concede una servitù od altra ipoteca. Dopo un certo tempo A iscrive la sua ipotesi legale in qualità di alienante, oppure è B che fa tra­scrivere il suo atto di acquisto e il conservatore dei registri immobiliari iscrive l'ipoteca a favore di A alienante. Espropriandosi il fondo, nel giu­dizio di graduazione si presentano i creditori ipotecari di B e l'alienante che chiede di essere collocato nel prezzo. In virtù di quella disposizione, l'alienante poteva sempre iscrivere la sua ipoteca sul fondo alienato, soppiantando tutti coloro che avevano acquistato o legalmente
con­servati diritti reali di godimento e di garanzia in danno del compratore, che non aveva trascritto il proprio titolo di acquisto. Nel nuovo codice non si è riprodotta, all'art. 2644, questa disposizione, sicché rimane il principio generale che se l'ipoteca legale in favore dell'alienante è iscritta dopo la trascrizione dell'atto di vendita conseguita dal compratore a favore di terzi, l'iscrizione è nulla perchè presa su fondo.


Richiesta simultanea di iscrizione e priorità di grado

L'art. 2853 prevede l'ipotesi, per fortuna rara a verificarsi, che più creditori si presentino contemporaneamente a richiedere la iscrizione delle loro ipoteche contro la stessa persona o gli stessi immobili e di­spone che esse siano iscritte sotto lo stesso numero. Sicché tra costoro non vi è ordine di preferenze e devono concorrere per contributo sul prezzo dell'immobile per soddisfarsi dei loro crediti.