Patto di riservato dominio
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“ Pactum reservati dominii ”
Traduzione
Spiegazione
Nella vendita a rate con riserva della proprietā, il compratore acquista la proprietā della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna. La riserva della proprietā č opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.
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domenica 21/11/2010
Per problemi di liquidita' ho oltrepassato l'importo del 75% del valore stabilito ma mi sono fermato a pagare le rate.
il venditore non mi ha mai messo in mora e, attualmente sono passati 5 anni dalla scadenza attuale che iil pattoavrebbe dovuto aver termine senza che nessuno mi chieda nulla.
In caso di messa in mora saldando le rate e gli interessi divengo proprietario a tutti gli effetti? ho un debito verso una banca che non si e' mossa verso tale immobile perche' in conservatoria risulta ancora il pegno.
se lascio tutto cosi' la banca rimane bloccata nel prosegui verso tale immobile?
grazie”
Diversi sono gli orientamenti di dottrina e giurisprudenza in ordine alla natura della vendita con riserva di proprietà (art. 1523 del c.c. e ss.).
L'orientamento tradizionale (prevalente anteriormente al codice del 1942) ravvisa nell'integrale e definitivo pagamento del prezzo una condizione sospensiva cui è subordinato il trasferimento della proprietà.
Altra tesi è quella della proprietà risolubile: l'acquirente sarebbe titolare di una proprietà risolubile, secondo la disciplina della condizione risolutiva. Il mancato pagamento del prezzo comporterebbe la riacquisizione del bene al venditore.
Più recente è la tesi che ravvisa nel meccanismo insito nella vendita con riserva di proprietà una forma di garanzia per il venditore: si tratterebbe di un espediente per consentire il recupero del bene nel caso di inadempimento del compratore e di risoluzione del contratto. Il compratore sarebbe quindi proprietario ab initio, pur limitato dal diritto del venditore in funzione di garanzia.
L'orientamento che tuttavia sembra il più seguito è quello che vede nella vendita con riserva di proprietà una vendita obbligatoria, ove l'effetto traslativo è rinviato al momento del pagamento dell'ultima rata di prezzo.
Nel caso di specie, in ossequio all’ultimo orientamento descritto, stante il mancato pagamento del 25% del prezzo pattuito, il bene deve ritenersi non ancora entrato nella titolarità dell’acquirente.
Il diritto del venditore ad ottenere le ulteriori rate non ancora versate non si è prescritto (vale infatti il termine ordinario decennale): egli può quindi ancora chiedere all’acquirente l’adempimento o, in alternativa, la risoluzione del contratto, sussistendone i presupposti. Si ritiene che il venditore abbia anche azione per far valere il diritto alla restituzione del bene.
Il completamento di tutti i pagamenti da parte del proprietario comporterà l’effetto traslativo della titolarità sul bene immobile.
Il riferimento, nel caso di specie, a un “pegno” sul bene oggetto del contratto di vendita fa presumere che il compratore abbia già acquistato la proprietà dell’immobile, sul quale è stata iscritta ipoteca a garanzia del pagamento dell’intero prezzo. Se questo fosse il questo caso, il completamento dei pagamenti sarebbe idoneo ad estinguere l’obbligazione: ciò comporterebbe ai sensi dell’art. 2878 del c.c., n. 3, l’estinzione anche dell’ipoteca accesa sul bene (di cui il compratore era proprietario sin dall’inizio).
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