Cassazione civile Sez. III sentenza n. 8388 del 1 agosto 1995

(massima n. 1)

La differenza tra locazione di immobile con pertinenze ed affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi, l'immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nella economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi i quali — siano essi legati materialmente o meno all'immobile — assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all'immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e di coordinazione; nell'affitto di azienda, invece, l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e di complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l'oggetto del contratto è costituito dall'anzidetto complesso unitario. Consegue che l'indagine per l'individuazione in concreto dell'una o dell'altra figura di contratto deve essere rivolta, da un lato, ad accertare la comune intenzione delle parti e, dall'altra, deve riguardare l'effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto.