Articolo 1582 Codice Civile

Mutamento nella cosa principale o nell'accessorio

Il proprietario, il quale rimane sempre responsabile verso i terzi dei danni cagionati dalla cosa (art. 2053 cod. civ.) non può vedersi precluso il diritto di apportare alla cosa quelle modificazioni le quali, anche se non costituiscono semplici riparazioni, non arrecano limitazioni al godimento del conduttore e non lo rendono né meno comodo né meno completo.

Le dispute intorno al mutamento sulla cosa principale o sull'accessorio, sul fondo locato o sul fondo contiguo non hanno ragione di essere se non in quanto le mutazioni vengono direttamente a ledere il godimento del conduttore. Si pensi al caso in cui il locatore trasformi in officina o in pubblico esercizio il cortile di uno stabile. Il diritto del conduttore alla diminuzione del canone di locazione o alla risoluzione del contratto non nasce dal fatto in sè dell'impianto dell'officina o dell'esercizio, ma se ed in quanto il suo godimento subisca pregiudizio. Per quanto riguarda i mutamenti a fondi contigui a quello locato, si suole fare l'esempio del locatore che elevi un edificio così da diminuire la luce della casa affittata. Si è affermato al riguardo che il criterio per sapere quando le utilità provenienti da fondi distinti debbano intendersi oggetto di contratto sarà quello dedotto dal modo col quale si presentava lo stato di fatto dei luoghi stessi al momento del contratto e quindi da quella che poteva e doveva essere la legittima presupposizione del conduttore, allorché in quelle date circostanze prendeva l'immobile in locazione. Così se la palazzina presa in affitto era circondata da giardini che apparivano destinati dal locatore ad accrescere il pregio o l'utilità della palazzina, il conduttore avrà diritto a veder mantenuto tale giardino per tutta la locazione; se invece accanto alla casa vi fosse un'area fabbricabile, il conduttore doveva immaginare che il locatore non avrebbe potuto adibire tale area che a fabbricazione.


Risarcimenta dei danni

Le innovazioni introdotte dal locatore danno azione al conduttore quando questi abbia risentito un danno e quando il danno sia conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento del locatore. Non è infatti concepibile una violazione del diritto del conduttore ed una diminuzione del godimento senza danno presente o futuro: se il danno manchi nel senso che l'innovazione passi inosservata o non rechi alcuna turbativa, non v'è luogo ad azione. Non importa che il danno sia grave perché il pregiudizio sia degno di tutela, così come non ha importanza l'entità maggiore o minore delle mutazioni se non in rapporto alla diminuzione del godimento.
Le innovazioni della cosa locata devono essere volute dal locatore, come si desume dal testo dell'articolo. Non risponde pertanto dei danni il locatore quando l'innovazione sia dovuta al caso fortuito.

Come il conduttore può, con patto espresso, rinunciare al diritto di non veder compiute sulla cosa innovazioni che diminuiscano il suo godimento, non può, quando non si sia opposto alle mutazioni della cosa, successivamente esigere che la cosa stessa sia ridotta nello stato pristino, a meno che sia stato assente e non abbia avuto che tardiva notizia delle innovazioni. Invero se il conduttore sa e non si oppone al mutamento, con tale comportamento rinuncia tacitamente al diritto derivantegli dall'articolo in esame ed una successiva domanda potrebbe essere suggerita da malafede ed esporre il locatore a soddisfare eccessive pretese. In questo caso il conduttore non può neppure chiedere lo scioglimento del contratto e potrà soltanto domandare la diminuzione del canone proporzionatamente alla riduzione del godimento, se questo ricorra. Va peraltro rilevato che ad aversi rinuncia tacita non basta il semplice silenzio, che da solo non può valere consenso se non eccezionalmente quando si ha il dovere di esprimersi. Nella locazione, però, è difficile aversi silenzio assoluto del conduttore se questi, anziché lasciare il fondo, è restato nel possesso durante le innovazioni e a maggior ragione se ha pagato il canone, perché si ha in tal caso un fatto positivo, concludente che non è il silenzio. Resta sempre salvo per il conduttore il caso in cui le innovazioni non mostravano durante loro compimento il pregiudizio che avrebbero arrecato al godimento.
Il conduttore, che ha diritto a non veder compiere sulla cosa le innovazioni che diminuiscano il suo godimento, può esercitare l'azione di denuncia di nuova opera o di danno temuto a norma dell'art. 688 e segg. cod. proc. civ.