“ Culpa in faciendo ”

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A giugno del 2010 per il tramite di un'agenzia immobiliare ho sottoscritto un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile. Il rogito doveva avvenire a settembre, ma dopo aver designato il notaio e comunicato la designazione al venditore, lo stesso mi chiedeva una proroga per la mancanza di alcuni documenti fiscali. Ho accordato la proroga al 2 novembre ammonendo per iscritto il venditore che se in quella data non avessimo stipulato per sua colpa, avrei subito un grave pregiudizio per il fatto di aver stipulato nel mese di agosto un contratto con una ditta installatrice di un impianto fotovoltaico. All'impresa, infatti, avrei dovuto consegnare l'immobile entro il 3 novembre, altrimenti, in caso contrario la stessa ditta non mi avrebbe potuto installare l'impianto entro il 31 dicembre 2010 con la perdita degli incentivi (i quali dal nuovo anno, hanno subito una decurtazione) e con la perdita nel ventennio di agevolazione, di cui avrei potuto fruire, di una somma di circa 20.000 euro. Inoltre il ritardo mi causava un danno per l'ulteriore affitto di immobile ai fini abitativi che pagavo, visto la mancata stipula del contratto definitivo. Alla scadenza del 2 novembre, la parte venditrice non aveva consegnato la completa documentazione al notaio. Il 10 novembre l'installatore mi comunicava per iscritto che non avendo io provveduto a mettere a disposizione l'immobile, come contrattualmente previsto la ditta era libera dal contratto con ritenzione della caparra di 7.000 euro. Nonostante i numerosi solleciti, la parte venditrice consegnava tutta la documentazione al notaio solo in data 15 gennaio 2011. A questo punto considerato che gli incentivi sul fotovoltaico sono di molto calati dal 1 gennaio 2011 ho deciso di non realizzare l'impianto che mi sarebbe costato non meno di 40.000 con risultati attesi di molto inferiori a quelli realizzabili se l'impianto fosse stato realizzato entro i 2010.
Successivamente, ho dovuto intimare per iscritto al venditore di presentarsi per la stipula, pena la risoluzione del contratto. La stipula è avvenuta l'11 marzo 2011. Vi chiedo se il venditore è responsabile per il suo inesatto adempimento e per il suo ritardo e se posso pertanto chiedere gli affitti in più pagati, i 7000 di caparra persa nei confronti dell'installatore, e in via equitativa, i mancati guadagni che avrei realizzato, se la parte avesse adempiuto entro i termini fissati contrattualmente.”