Cassazione civile Sez. Trib. sentenza n. 9131 del 19 aprile 2006

(massima n. 1)

In tema di imposta di registro e di in.v.im., ai fini della determinazione della base imponibile, l'area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell'area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica. Una siffatta edificabilità non programmata, o fattuale o potenziale, si individua attraverso la constatazione dell'esistenza di taluni fatti indice, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l'esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e l'esistenza di qualsiasi altro elemento obbiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica. Ne deriva che, essendo l'edificabilità di fatto una specie di edificabilità rilevante giuridicamente - perché presa in considerazione dalla legge sia ai fini dell'I.C.I. (art. 2 comma 1 lett. b) primo periodo seconda ipotesi D.Lgs. 30 dicembre 1992 n. 504) che della determinazione dell'indennità di espropriazione (art. 5 bis comma 3 D.L. 11 luglio 1992 n. 333, conv. nella L. 8 agosto 1992 n. 359, e art. 37 comma 5 D.P.R. 8 giugno 2001 n. 327) - è anch'essa un'edificabilità "di diritto", differenziandosene per il fatto di non essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica,con l'ulteriore conseguenza che, poiché l'edificabilità di fatto è una situazione giuridica oggettiva, nella quale può venirsi trovare un bene immobile e che influisce sul suo valore, essa è rilevante anche ai fini delle imposte di registro e in.v.im. (nella specie, il giudice di merito aveva erroneamente ritenuto che la mancata inserzione dell'area in un piano urbanistico ne escludesse l'edificabilità di fatto, e quindi la rilevanza giuridica ai fini delle dette imposte).