In questa pagina è possibile consultare un esempio del servizio offerto dalla Redazione giuridica di Brocardi.it.
Siamo attenti alle particolari esigenze di ogni singolo professionista, consci del fatto che la forma del linguaggio giuridico varia in base al documento o all’attività che egli deve predisporre (parere orale al cliente, parere scritto, atto giudiziario, lettera, etc.).
La consulenza richiesta, pertanto, verrà strutturata in base alle esigenze del professionista rispetto al caso concreto proposto.
- Se l’avvocato necessita di un semplice parere, che serva per inquadrare la fattispecie concreta o come base per la preparazione di una strategia difensiva, verrà fornito un documento scritto semplice, corredato da normativa e giurisprudenza (esempio A).
- Se invece l’esigenza è quella di redigere un atto giudiziario, verrà predisporrà una consulenza già formulata in modo da poter essere agevolmente utilizzata all’interno del documento (esempio B).
Esempio A - Parere
QUESITO POSTO DAL PROFESSIONISTA
Viene stipulato un preliminare di vendita di locale commerciale. Attualmente il locale è concesso in fitto (contratto registrato) alla confinante farmacia il cui titolare, però, lo utilizza esclusivamente come deposito, senza contatti diretti con il pubblico (le porte di accesso sono perennemente chiuse e l'accesso al locale, da parte del conduttore, viene effettuato senza soluzione di continuità). Era necessario inviare all'attuale conduttore lettera per consentirgli di esercitare il diritto di prelazione, considerando l'utilizzo effettivo del locale come "deposito" anche se avente la categoria C1? Esiste una formulazione legale da inserire nell'atto di vendita del locale a terzi?
CONSULENZA FORNITA DALLA REDAZIONE GIURIDICA [AD USO DI PARERE]
L'art. 38 della legge n. 392/1978 disciplina in maniera dettagliata il caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato. E' previsto innanzitutto che di tale intenzione debba essere data comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione vanno obbligatoriamente indicati il corrispettivo in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
La norma prosegue specificando che il conduttore ha l'obbligo di esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario sempre a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Il successivo art. 39 stabilisce, quale "sanzione" per il proprietario che non abbia provveduto alla notificazione al conduttore della proposta di vendita, che abbia indicato un corrispettivo superiore a quello poi risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, che colui che aveva il diritto alla prelazione possa, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Il riscatto verrà esercitato con un'azione legale rivolta nei confronti di tutti gli eventuali acquirenti, a pena di nullità della domanda (è un'ipotesi di litisconsorzio necessario): se l'acquirente risulti coniugato in regime di comunione legale dei beni, l'azione dovrebbe essere esercitata nei confronti del coniuge che pure non avesse assunto parte nell'atto, stante l'automaticità dell'acquisizione anche in favore di costui (v. sul punto la sentenza Cass. Civ., SS. Unite, n. 9523/2010).
Nell'art. 41, però, viene stabilito che le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di locazione di cui all'articolo 35, disposizione che parla di "rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici".
La ratio ispiratrice dell'istituto della prelazione nell'ambito degli immobili ad uso diverso dall'abitativo si fonda su un esigenza pubblicistica di conservazione delle attività produttive e commerciali svolte a diretto contatto con il pubblico.
Poiché l'immobile locato è utilizzato come deposito, chiuso al pubblico, non opera nella fattispecie il diritto di prelazione di cui all'art. 38 della l. 392/1978 e, laddove il conduttore volesse comunque intentare una causa nei confronti del locatore, a norma del primo comma dell’art. 2697 c.c., avrebbe l'onere provare che l’immobile è adibito ad una attività che comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori: prova che non potrebbe dare, in quanto non corrisponde al vero.
La materia è stata anche oggetto di diverse pronunce giurisprudenziali, tra le quali si segnalano:
- Cass. civ., sez. III, 10 luglio 1986, n. 4486: "Il diritto di prelazione, attribuito dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978 al conduttore di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, per il caso di vendita dello stesso, poiché‚ intende proteggere l’avviamento inteso come clientela ed agevolare, nel contempo, il modo d’essere di una determinata zona attraverso il mantenimento degli esistenti punti di vendita, postula che l’immobile sia utilizzato per lo svolgimento di un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Consegue che la prelazione stessa, mentre investe l’intero bene, oggetto di un unico rapporto locatizio, anche se solo in parte di esso si svolga l’attività privilegiata, non è invece configurabile con riferimento ad un immobile non adibito a tale attività, ancorché il conduttore lo abbia posto al servizio di altro locale - appartenente a diverso proprietario, assunto autonomamente in locazione e non contiguo - destinato ad attività comportante il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. (Nella specie, la Suprema Corte ha reputato esatto il convincimento del giudice del merito il quale aveva escluso la sussistenza del diritto di prelazione riguardo ad un magazzino, nel quale veniva depositata la merce, venduta poi in altro locale sito nei pressi)";
- Cass. civ., sez. III, 8 settembre 1987, n. 7229: "L'inapplicabilità dell'istituto della prelazione alle locazioni relative ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (art. 35 della L. n. 392/1978), esprime l'esigenza normativa che l'immobile locato sia adoperato dal conduttore, nell'esercizio dell'impresa, come luogo aperto alla frequentazione diretta (senza intermediazione) e strumentalmente negoziale, della generalità originariamente indifferenziata dei destinatari dell'offerta dei beni o dei servizi commerciali, cosicché l'immobile assume anche il valore di un fattore di avviamento, la cui perdita è indennizzata nei casi previsti dalla citata legge (artt. 34, 35, 69). Nel relativo accertamento, devoluto al giudice del merito secondo le suelencate indicazioni, può verificarsi che la specializzazione dell'impresa, la particolarità della clientela e le modalità dei rapporti commerciali fra l'impresa ed i clienti concorrano ad escludere che l'immobile locato assolva al necessario ruolo ambientale di contatti diretti con il pubblico dei fruitori, mentre l'assenza di pericolo di sviamento della clientela per il caso di cambiamento di sede può rivestire solo valore indiziario secondario della mancanza del suddetto requisito ambientale. (Nella specie, il giudice del merito aveva escluso il diritto di prelazione a favore di un'impresa che svolgeva nell'immobile locato un'attività - trasposizione di dati da supporto cartaceo a supporto magnetico - comportante un rapporto non diretto ma sostanzialmente fiduciario con una clientela limitata - due clienti ne rappresentavano oltre la metà - qualificata e selezionata - enti pubblici e privati e banche - che non avrebbe subito flessione a seguito dello spostamento di sede della locataria; la Suprema Corte, enunciando il principio di cui alla massima, ha confermato la pronuncia);
- Cass. civ., sez. III, 10 luglio 1989, n. 3264: "Nell’ipotesi di immobili, che, appartenenti a due diversi proprietari ed autonomamente locati allo stesso conduttore, questi - ancorché i detti immobili non siano tra loro contigui - abbia adibito uno a deposito delle merci, la cui vendita al pubblico sia svolta nell’altro, non compete al detto conduttore il diritto di prelazione con riferimento al locale adibito a deposito e nel quale non si svolge un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e dei consumatori, a nulla rilevando il vincolo di accessorietà funzionale attuato dal medesimo conduttore tra i due immobili";
- Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 1990, n. 1261: "Il diritto di prelazione, attribuito dall’art. 38 della L. n. 392/1978 al conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo nel caso che il locatore intenda venderlo a terzi, ha la sua ragione giustificatrice nella conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese che nel contratto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori in un determinato luogo trovano la fonte prevalente del loro avviamento";
- Cass. civ., sez. III, 7 maggio 1996, n. 4239: "Nel caso di trasferimento a titolo oneroso di immobile locato per uso diverso dall’abitativo, per l’esistenza del diritto di prelazione e di riscatto del conduttore è necessario che il bene sia stato da lui utilizzato, effettivamente e de iure, cioè in rapporto di funzionalità giuridica ed economica, in modo caratterizzante, se non proprio prevalente, e non sporadico, per lo svolgimento di attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori".
- Cass. civ, 18 maggio 2001, n. 6818: "In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione,i diritti di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge 392/78, per i limiti imposti dall'art. 35 della stessa legge, richiamati dall'art. 41, spettano soltanto se l'attività svolta nell'immobile implica il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori".
In conclusione, si ritiene quindi che, in base agli elementi di fatto riportati nel quesito, non sussista alcun diritto di prelazione del conduttore per l'acquisto dell'immobile oggetto del preliminare. Pertanto, non è necessario adottare particolari formule nell'atto di vendita.
Di solito, comunque, nell'atto notarile si indicano gli estremi del contratto di locazione in essere e si inserisce una dicitura del tipo "Il venditore dichiara e garantisce che non sussistono aventi diritto a prelazione".
Esempio B - Atto
QUESITO POSTO DAL PROFESSIONISTA
Il mio cliente è stato convenuto in giudizio per aver stipulato un preliminare di vendita di locale commerciale senza darne previa comunicazione all'attuale conduttore. Attualmente il locale è concesso in fitto alla confinante farmacia il cui titolare, però, lo utilizza esclusivamente come deposito, senza contatti diretti con il pubblico (le porte di accesso sono perennemente chiuse e l'accesso al locale, da parte del conduttore, viene effettuato senza soluzione di continuità). Come difendersi in punto di diritto?
CONSULENZA FORNITA DALLA REDAZIONE GIURIDICA [AD USO REDAZIONE ATTO]
COMPARSA DI RISPOSTA E COSTITUZIONE
- IN FATTO
[...]
- IN DIRITTO
La domanda dell'attore è destituita di qualsiasi fondamento in fatto e in diritto.
Seppur vero che, secondo la regola generale dettata dall'art. 38 della legge n. 392/1978, nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, gli è fatto obbligo di dare preventiva comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, al fine di consentirgli l'esercizio del diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, nel nostro caso tale norma non trova applicazione.
Il conduttore, infatti, utilizza l'immobile come magazzino per la conservazione della merce utilizzata nell'adiacente farmacia, mantenendolo chiuso e inaccessibile al pubblico, come già meglio esposto in parte narrativa.
Si dovrà pertanto applicare l'art. 41 della legge n. 392/1978, il quale stabilisce che le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di locazione di cui all'articolo 35, disposizione che parla di "rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici".
Laratioispiratrice dell'istituto della prelazione nell'ambito degli immobili ad uso diverso dall'abitativo si fonda su un esigenza pubblicistica di conservazione delle attività produttive e commerciali svolte a diretto contatto con il pubblico: esigenza che, nel caso di specie, non sussiste.
La giurisprudenza ha sottolineato taleratio legisin diverse pronunce (ex multis, Cass. civ., sez. III, 8 settembre 1987, n. 7229: "L'inapplicabilità dell'istituto della prelazione alle locazioni relative ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (art. 35 della L. n. 392/1978), esprime l'esigenza normativa che l'immobile locato sia adoperato dal conduttore, nell'esercizio dell'impresa, come luogo aperto alla frequentazione diretta (senza intermediazione) e strumentalmente negoziale, della generalità originariamente indifferenziata dei destinatari dell'offerta dei beni o dei servizi commerciali, cosicché l'immobile assume anche il valore di un fattore di avviamento, la cui perdita è indennizzata nei casi previsti dalla citata legge (artt. 34, 35, 69). Nel relativo accertamento, devoluto al giudice del merito secondo le suelencate indicazioni, può verificarsi che la specializzazione dell'impresa, la particolarità della clientela e le modalità dei rapporti commerciali fra l'impresa ed i clienti concorrano ad escludere che l'immobile locato assolva al necessario ruolo ambientale di contatti diretti con il pubblico dei fruitori, mentre l'assenza di pericolo di sviamento della clientela per il caso di cambiamento di sede può rivestire solo valore indiziario secondario della mancanza del suddetto requisito ambientale. (Nella specie, il giudice del merito aveva escluso il diritto di prelazione a favore di un'impresa che svolgeva nell'immobile locato un'attività - trasposizione di dati da supporto cartaceo a supporto magnetico - comportante un rapporto non diretto ma sostanzialmente fiduciario con una clientela limitata - due clienti ne rappresentavano oltre la metà - qualificata e selezionata - enti pubblici e privati e banche - che non avrebbe subito flessione a seguito dello spostamento di sede della locataria; la Suprema Corte, enunciando il principio di cui alla massima, ha confermato la pronuncia)"; Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 1990, n. 1261: "Il diritto di prelazione, attribuito dall’art. 38 della L. n. 392/1978 al conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo nel caso che il locatore intenda venderlo a terzi, ha la sua ragione giustificatrice nella conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese che nel contratto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori in un determinato luogo trovano la fonte prevalente del loro avviamento").
Inoltre, la giurisprudenza di legittimità si è trovata spesso ad affrontare il caso di un immobile "accessorio" ad altro ove invece il contatto con il pubblico si svolge, escludendo comunque il diritto di prelazione del conduttore sull'immobile adibito a mera funzione di conservazione della merce. Si vedano, ad esempio, Cass. civ., sez. III, 10 luglio 1986, n. 4486 ("Il diritto di prelazione, attribuito dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978 al conduttore di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, per il caso di vendita dello stesso, poiché‚ intende proteggere l’avviamento inteso come clientela ed agevolare, nel contempo, il modo d’essere di una determinata zona attraverso il mantenimento degli esistenti punti di vendita, postula che l’immobile sia utilizzato per lo svolgimento di un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Consegue che la prelazione stessa, mentre investe l’intero bene, oggetto di un unico rapporto locatizio, anche se solo in parte di esso si svolga l’attività privilegiata, non è invece configurabile con riferimento ad un immobile non adibito a tale attività, ancorché il conduttore lo abbia posto al servizio di altro locale - appartenente a diverso proprietario, assunto autonomamente in locazione e non contiguo - destinato ad attività comportante il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. (Nella specie, la Suprema Corte ha reputato esatto il convincimento del giudice del merito il quale aveva escluso la sussistenza del diritto di prelazione riguardo ad un magazzino, nel quale veniva depositata la merce, venduta poi in altro locale sito nei pressi)"); Cass. civ., sez. III, 10 luglio 1989, n. 3264 ("Nell’ipotesi di immobili, che, appartenenti a due diversi proprietari ed autonomamente locati allo stesso conduttore, questi - ancorché i detti immobili non siano tra loro contigui - abbia adibito uno a deposito delle merci, la cui vendita al pubblico sia svolta nell’altro, non compete al detto conduttore il diritto di prelazione con riferimento al locale adibito a deposito e nel quale non si svolge un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e dei consumatori, a nulla rilevando il vincolo di accessorietà funzionale attuato dal medesimo conduttore tra i due immobili").
Alla luce della normativa e della giurisprudenza citata, si deve escludere recisamente che l'attore, sig. Caio, possa vantare alcun diritto di prelazione sull'immobile condotto in locazione: il giudice dovrà pertanto rigettarein totole istanze avversarie.
Di conseguenza, deve essere accertata la validità del contratto preliminare sottoscritto dal convenuto sig. Tizio e dal sig. Sempronio.
CONCLUSIONI
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