Creare sessantamila posti letto per gli studenti entro giugno 2026: questo uno degli obiettivi fissato nell’ambito della Missione 4, Componente 1, del PNRR. Obiettivo che il legislatore tenta di traguardare con le nuove misure predisposte in sede del decreto PNRR di cui al D.L. n. 19 dello scorso 2 marzo.
Come?
Semplificando il regime in tema di cambi di destinazione d'uso degli immobili da destinare a residenze universitarie: è sempre ammesso, si legge nel decreto, il mutamento della destinazione d'uso degli immobili da destinare a studentati. Gli interventi connessi al mutamento alla destinazione d'uso sono realizzabili attraverso una segnalazione certificata di inizio attività.
Ma vediamo più in dettaglio cosa dice la legge.
Innanzitutto trova applicazione l’istituto del permesso in deroga.
La norma interessata è l’art. 17 del D.L. 19/2024, dove si afferma che, al fine di favorire la dotazione di alloggi e residenze per studenti, è sempre ammesso il mutamento di destinazione d'uso funzionale all'impiego di tali immobili quali residenze universitarie, anche in deroga alle eventuali prescrizioni e limitazioni previste dagli strumenti urbanistici.
Contemplato dall’art. 14 del Testo Unico Edilizia, il permesso di costruire in deroga è un istituto che consente al Consiglio comunale, di fronte a situazioni particolari, di non tenere conto di alcune norme pur di realizzare comunque un intervento edilizio che soddisfa anche l’interesse collettivo.
Come efficacemente evidenziato dalla giurisprudenza, “il permesso di costruire in deroga di cui all'art. 14, è un istituto di carattere eccezionale rispetto all'ordinario titolo edilizio e rappresenta l'espressione di un potere ampiamente discrezionale che si concretizza in una decisione di natura urbanistica, da cui trova giustificazione la necessità di una previa delibera del Consiglio comunale. In particolare, il Consiglio comunale è chiamato ad operare una comparazione tra l'interesse pubblico al rispetto della pianificazione urbanistica e quello del privato ad attuare l'interesse costruttivo” (Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 28 gennaio 2022).
Per espressa previsione legislativa, la deroga, ferme restando le norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, può riguardare esclusivamente edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, con riferimento ai limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi, nonché le destinazioni d’uso ammissibili; fermo restando, in ogni caso, il rispetto delle disposizioni di cui agli articoli 7 (limiti di densità edilizia), 8 (limiti di altezza degli edifici) e 9 (limiti di distanza fra i fabbricati) del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.
Gli interventi connessi al cambio d’uso per destinazione studentati universitari sono, inoltre, realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA) di cui all’art. 19 L. 241/1990. Nel caso di attestazioni false e non veritiere, la soprintendenza competente può inibire la prosecuzione dei lavori e ordinare l'eliminazione delle opere già eseguite e il ripristino dello stato dei luoghi anche dopo la scadenza del termine indicato, fatta salva l'applicazione delle sanzioni penali previste.
Sugli edifici interessati dagli interventi di cambio di destinazione permane, tuttavia, un vincolo di destinazione funzionale di durata non inferiore a dodici anni. In pratica per tutto questo lasso di tempo non sarà possibile dare in locazione l’immobile per usi differenti.
Gli alloggi e le residenze per studenti non sono soggetti al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi prevista dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150.
Viene, inoltre, previsto uno sconto fiscale: se aumenta il valore della rendita catastale dell'immobile a seguito del mutamento della destinazione d'uso, l'incremento non concorre ai fini della determinazione della tassazione sugli immobili e delle imposte ipotecarie e catastali.
Infine, in caso di interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3, gli interventi suddetti possono determinare incrementi di volumetria non superiori al 35 per cento della volumetria originaria, legittima o legittimata.
Come?
Semplificando il regime in tema di cambi di destinazione d'uso degli immobili da destinare a residenze universitarie: è sempre ammesso, si legge nel decreto, il mutamento della destinazione d'uso degli immobili da destinare a studentati. Gli interventi connessi al mutamento alla destinazione d'uso sono realizzabili attraverso una segnalazione certificata di inizio attività.
Ma vediamo più in dettaglio cosa dice la legge.
Innanzitutto trova applicazione l’istituto del permesso in deroga.
La norma interessata è l’art. 17 del D.L. 19/2024, dove si afferma che, al fine di favorire la dotazione di alloggi e residenze per studenti, è sempre ammesso il mutamento di destinazione d'uso funzionale all'impiego di tali immobili quali residenze universitarie, anche in deroga alle eventuali prescrizioni e limitazioni previste dagli strumenti urbanistici.
Contemplato dall’art. 14 del Testo Unico Edilizia, il permesso di costruire in deroga è un istituto che consente al Consiglio comunale, di fronte a situazioni particolari, di non tenere conto di alcune norme pur di realizzare comunque un intervento edilizio che soddisfa anche l’interesse collettivo.
Come efficacemente evidenziato dalla giurisprudenza, “il permesso di costruire in deroga di cui all'art. 14, è un istituto di carattere eccezionale rispetto all'ordinario titolo edilizio e rappresenta l'espressione di un potere ampiamente discrezionale che si concretizza in una decisione di natura urbanistica, da cui trova giustificazione la necessità di una previa delibera del Consiglio comunale. In particolare, il Consiglio comunale è chiamato ad operare una comparazione tra l'interesse pubblico al rispetto della pianificazione urbanistica e quello del privato ad attuare l'interesse costruttivo” (Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 28 gennaio 2022).
Per espressa previsione legislativa, la deroga, ferme restando le norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, può riguardare esclusivamente edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, con riferimento ai limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi, nonché le destinazioni d’uso ammissibili; fermo restando, in ogni caso, il rispetto delle disposizioni di cui agli articoli 7 (limiti di densità edilizia), 8 (limiti di altezza degli edifici) e 9 (limiti di distanza fra i fabbricati) del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.
Gli interventi connessi al cambio d’uso per destinazione studentati universitari sono, inoltre, realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA) di cui all’art. 19 L. 241/1990. Nel caso di attestazioni false e non veritiere, la soprintendenza competente può inibire la prosecuzione dei lavori e ordinare l'eliminazione delle opere già eseguite e il ripristino dello stato dei luoghi anche dopo la scadenza del termine indicato, fatta salva l'applicazione delle sanzioni penali previste.
Sugli edifici interessati dagli interventi di cambio di destinazione permane, tuttavia, un vincolo di destinazione funzionale di durata non inferiore a dodici anni. In pratica per tutto questo lasso di tempo non sarà possibile dare in locazione l’immobile per usi differenti.
Gli alloggi e le residenze per studenti non sono soggetti al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi prevista dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150.
Viene, inoltre, previsto uno sconto fiscale: se aumenta il valore della rendita catastale dell'immobile a seguito del mutamento della destinazione d'uso, l'incremento non concorre ai fini della determinazione della tassazione sugli immobili e delle imposte ipotecarie e catastali.
Infine, in caso di interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3, gli interventi suddetti possono determinare incrementi di volumetria non superiori al 35 per cento della volumetria originaria, legittima o legittimata.
