Quando ci si appresta a costruire un nuovo edificio, ma anche a ristrutturare un immobile già esistente, è indispensabile porre una particolare attenzione al rispetto delle norme vigenti in materia: il rischio, infatti - anche quando si effettua un intervento che può sembrarci molto semplice - è quello di commettere quello che nel linguaggio comune prende il nome di abuso edilizio, con la conseguente applicazione di sanzioni spesso salate.
Ma cosa si intende, esattamente, per “abuso edilizio”? E - posto che si tratta certamente di un atto contrario alla legge - di quale tipo di illecito si tratta? Infatti la commissione di un abuso edilizio può avere rilevanza non solo sul piano del diritto amministrativo ma anche, a seconda dei casi, sotto il profilo penalistico, dando origine a un vero a proprio processo penale.
Ma procediamo con ordine e cerchiamo di fare chiarezza, tentando di orientarci in quella che, a prima vista, può sembrare - e sotto certi aspetti lo è - una vera e propria giungla di regole.
In primo luogo, dobbiamo definire cosa intendiamo quando parliamo di abuso edilizio.
In sostanza, per abuso edilizio si intende la realizzazione di un intervento edilizio (che può essere una nuova costruzione, ma anche la modifica di un edificio preesistente), in violazione delle norme vigenti, che sono sia quelle di legge sia quelle contenute nei regolamenti edilizi locali.
E le norme, com’è noto, prevedono innanzitutto che la maggior parte delle opere edilizie non possano essere liberamente eseguite dai privati, ma richiedano un permesso o, quanto meno, un’attività di assenso da parte della Pubblica Amministrazione.
Quanto alle fonti legislative, la principale è appunto il Testo unico edilizia (D.P.R. 380/2001), oggetto nel tempo di numerosi e continui interventi di riforma.
L’argomento è vastissimo, così come molto ampia è la casistica affrontata nelle sentenze dei giudici; cercheremo dunque, in questa sede, di fornire una visione riassuntiva dei vari tipi di abuso edilizio, delle responsabilità connesse e delle possibilità di rimediarvi.
Per cominciare, precisiamo che non esiste un solo tipo di “abuso edilizio”: al contrario, dalla lettura delle norme è possibile individuare diverse tipologie di illecito. Quindi l’espressione “abuso edilizio” è in realtà una definizione generica, al cui interno possono essere ricondotte le seguenti figure:
Ma cosa si intende, esattamente, per “abuso edilizio”? E - posto che si tratta certamente di un atto contrario alla legge - di quale tipo di illecito si tratta? Infatti la commissione di un abuso edilizio può avere rilevanza non solo sul piano del diritto amministrativo ma anche, a seconda dei casi, sotto il profilo penalistico, dando origine a un vero a proprio processo penale.
Ma procediamo con ordine e cerchiamo di fare chiarezza, tentando di orientarci in quella che, a prima vista, può sembrare - e sotto certi aspetti lo è - una vera e propria giungla di regole.
In primo luogo, dobbiamo definire cosa intendiamo quando parliamo di abuso edilizio.
In sostanza, per abuso edilizio si intende la realizzazione di un intervento edilizio (che può essere una nuova costruzione, ma anche la modifica di un edificio preesistente), in violazione delle norme vigenti, che sono sia quelle di legge sia quelle contenute nei regolamenti edilizi locali.
E le norme, com’è noto, prevedono innanzitutto che la maggior parte delle opere edilizie non possano essere liberamente eseguite dai privati, ma richiedano un permesso o, quanto meno, un’attività di assenso da parte della Pubblica Amministrazione.
Quanto alle fonti legislative, la principale è appunto il Testo unico edilizia (D.P.R. 380/2001), oggetto nel tempo di numerosi e continui interventi di riforma.
L’argomento è vastissimo, così come molto ampia è la casistica affrontata nelle sentenze dei giudici; cercheremo dunque, in questa sede, di fornire una visione riassuntiva dei vari tipi di abuso edilizio, delle responsabilità connesse e delle possibilità di rimediarvi.
Per cominciare, precisiamo che non esiste un solo tipo di “abuso edilizio”: al contrario, dalla lettura delle norme è possibile individuare diverse tipologie di illecito. Quindi l’espressione “abuso edilizio” è in realtà una definizione generica, al cui interno possono essere ricondotte le seguenti figure:
- Costruzione senza permesso. In questo caso si pone in essere un intervento edilizio senza il “permesso” previsto dalla legge. In realtà, è più corretto parlare di costruzione in assenza di titolo abilitativo edilizio, o in difformità rispetto al titolo abilitativo eventualmente ottenuto. La legge prevede infatti diversi tipi di titoli abilitativi, che vanno dalla Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al vero e proprio Permesso di Costruire.
- Violazione dei piani urbanistici. Questo tipo di abuso sussiste quando l’intervento viene realizzato in violazione dei piani urbanistici locali.
- Superamento dei limiti edilizi. In tal caso l’abuso edilizio consiste nel non rispettare i limiti di altezza, volume o superficie previsti dalle normative locali.
- Modifica in assenza di autorizzazioni: in questo caso non si costruisce ex novo un edificio, ma si modifica un immobile già esistente senza però essere in possesso del titolo abilitativo previsto nel caso specifico.
- Modifica della destinazione d’uso. Qui l’illecito sta nell’utilizzare l’immobile in modo non conforme a quello previsto e senza aver ottenuto l’assenso della P.A. per la relativa modifica.
- Non conformità alle norme di sicurezza: sta ad indicare la realizzazione di un intervento edilizio che non rispetti le norme di sicurezza (si pensi alla normativa antisismica oppure a quella antincendio).
Ma, una volta accertata l’esistenza di un abuso edilizio, chi è il responsabile? In parole povere, chi “paga”, o meglio risponde di fronte alla legge dell’illecito commesso?
La legge non individua un solo responsabile; anzi, possono incorrere nelle previste sanzioni le seguenti categorie di soggetti:
- il committente, cioè la persona che dà l’incarico di realizzare l’intervento abusivo;
- il costruttore, ovvero chi materialmente esegue l’intervento edilizio;
- l'acquirente, vale a dire il successivo proprietario: infatti chi acquista l’immobile (ad esempio per compravendita o a seguito di donazione) entro certi limiti può essere sottoposto a sanzioni pur non essendo autore degli abusi;
- il direttore dei lavori, vale a dire il professionista incaricato di vigilare sull’esecuzione delle opere. Il DL ha un preciso obbligo di segnalare le difformità e le violazioni eventualmente riscontrate.
Questi i soggetti che possono essere coinvolti, a vario titolo, nell’accertamento di un abuso edilizio e nell’irrogazione delle conseguenti sanzioni.
Ma quali sono i criteri che si devono seguire nella valutazione dell’abuso edilizio?
Sul punto la giurisprudenza, sia dei TAR che del Consiglio di Stato, ha più volte affermato che il giudice, piuttosto che prendere in esame in maniera formale i singoli interventi, dovrà valutare gli abusi edilizi in maniera complessiva, analizzandone l’impatto globale sul territorio.
Passiamo ora alle conseguenze dell’illecito. Queste, come abbiamo accennato, possono essere sia di natura amministrativa (demolizione, pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria), sia di natura penale, quando la violazione commessa viene prevista dal legislatore come reato.
Attenzione, perché il reato edilizio è soggetto a prescrizione, mentre l’abuso inteso come illecito amministrativo non si prescrive.
È possibile “rimediare” all’abuso?
La risposta a tale ultima domanda è sì, ma solo ad alcune condizioni.
L’abuso può essere sanato solo se:
- non è in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti al momento della presentazione della domanda di sanatoria;
- non è in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti al momento della realizzazione dell’intervento abusivo (in riferimento a questi primi due punti si parla di “doppia conformità”);
- è conforme alle norme di sicurezza vigenti;
- è conforme ai vincoli ambientali e paesaggistici.
La materia degli abusi edilizi, come si può intuire, è molto vasta e merita di essere approfondita in maniera più dettagliata; in ogni caso, prima di realizzare qualsiasi intervento su un edificio, è bene affidarsi a un professionista serio e competente ed assicurarsi di rispettare le regole vigenti: tentare di “fare i furbi”, infatti, può costare molto caro.
