Una parte cospicua del patrimonio immobiliare italiano - si stima l'80% - presenta difformità rispetto a quanto registrato al catasto, motivo per cui non è possibile la compravendita degli immobili. La soluzione a questo “inconveniente” burocratico è stata proposta dal Ministro Salvini con il c.d. “decreto “Salva casa”, la cui bozza ufficiale approderà nel prossimo Consiglio dei Ministri di venerdi 24 maggio.
Sono previste una serie di disposizioni che puntano alla regolarizzazione di modifiche strutturali di minore entità, evitando sanzioni per interventi non dichiarati come verande, soppalchi, vani aggiuntivi, ampliamenti di finestre e balconi, tramezzi in cartongesso e tende da esterno.
Così, ad esempio, stante la normativa vigente, è possibile chiudere un balcone o una terrazza con una veranda utilizzando vetrate o strutture amovibili, che non necessitano di permesso edilizio. Qualora, però, sia stato creato in passato un nuovo locale all’esterno della casa usando strutture fisse e modificando, di fatto, la volumetria della casa, si potrebbe sanare la situazione, pagando al Comune un corrispettivo e ottenendo a posteriori il permesso. Questo purché, secondo la regola della doppia conformità, all’epoca della costruzione fosse possibile ottenere il permesso di verandare.
Il provvedimento agirà sugli edifici realizzati prima della fine degli anni '70, ma ancora sono da definire le date precise. In quel periodo si apportavano spesso correzioni al progetto durante la fase di cantiere. Diventerebbe perciò consentito sanare le tolleranze esecutive di cantiere, che non ne compromettano la stabilità: un esempio è la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali.
In particolare - nelle intenzioni dichiarate dal Ministro Matteo Salvini - l’intervento normativo servirà:
- a superare le difformità formali legate alle incertezze interpretative, che per tanti immobili bloccano la possibilità di vendere o comprare casa;
- a superare difformità interne non solo formali, come le modifiche di alcuni elementi effettuate prima del 1977, quando non era prevista la presentazione di tutte le planimetrie in occasione del progetto, e le modifiche interne intervenute nei decenni;
- consentire la possibilità di ampliare i cambi di destinazione d’uso per rendere più agevole le variazioni di utilizzo di una unità immobiliare o di un immobile;
- superare le difformità edilizie interne alle case, ovvero quelle modifiche derivanti da manutenzione ordinaria o straordinaria, che attengono alla disciplina delle tolleranze costruttive, di cui verrà aumentata la percentuale (dal 2% al 5%).
Le tolleranze costruttive, si chiarisce più nel dettaglio, sono uno scostamento rispetto all’altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e agli altri parametri indicati nel progetto allegato al titolo abilitativo, tali da non costituite una violazione della normativa urbanistica.
Attualmente la soglia del 2%, che esclude l’abusività dell’opera, è riferita alla singola unità immobiliare, intesa come una porzione di fabbricato, ad esempio il singolo appartamento, considerata “l’esigenza sostanziale di garantire quanto più possibile la corretta esecuzione dei progetti costruttivi autorizzati, con conseguente irrilevanza soltanto degli scostamenti di lieve entità” (cfr. TAR Lazio, Roma, sez. II bis, 15 aprile 2021, n. 4413; Consiglio di Stato, sez. II, 7 gennaio 2021, n. 230).
Sono previste una serie di disposizioni che puntano alla regolarizzazione di modifiche strutturali di minore entità, evitando sanzioni per interventi non dichiarati come verande, soppalchi, vani aggiuntivi, ampliamenti di finestre e balconi, tramezzi in cartongesso e tende da esterno.
Così, ad esempio, stante la normativa vigente, è possibile chiudere un balcone o una terrazza con una veranda utilizzando vetrate o strutture amovibili, che non necessitano di permesso edilizio. Qualora, però, sia stato creato in passato un nuovo locale all’esterno della casa usando strutture fisse e modificando, di fatto, la volumetria della casa, si potrebbe sanare la situazione, pagando al Comune un corrispettivo e ottenendo a posteriori il permesso. Questo purché, secondo la regola della doppia conformità, all’epoca della costruzione fosse possibile ottenere il permesso di verandare.
Il provvedimento agirà sugli edifici realizzati prima della fine degli anni '70, ma ancora sono da definire le date precise. In quel periodo si apportavano spesso correzioni al progetto durante la fase di cantiere. Diventerebbe perciò consentito sanare le tolleranze esecutive di cantiere, che non ne compromettano la stabilità: un esempio è la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali.
In particolare - nelle intenzioni dichiarate dal Ministro Matteo Salvini - l’intervento normativo servirà:
- a superare le difformità formali legate alle incertezze interpretative, che per tanti immobili bloccano la possibilità di vendere o comprare casa;
- a superare difformità interne non solo formali, come le modifiche di alcuni elementi effettuate prima del 1977, quando non era prevista la presentazione di tutte le planimetrie in occasione del progetto, e le modifiche interne intervenute nei decenni;
- consentire la possibilità di ampliare i cambi di destinazione d’uso per rendere più agevole le variazioni di utilizzo di una unità immobiliare o di un immobile;
- superare le difformità edilizie interne alle case, ovvero quelle modifiche derivanti da manutenzione ordinaria o straordinaria, che attengono alla disciplina delle tolleranze costruttive, di cui verrà aumentata la percentuale (dal 2% al 5%).
Le tolleranze costruttive, si chiarisce più nel dettaglio, sono uno scostamento rispetto all’altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e agli altri parametri indicati nel progetto allegato al titolo abilitativo, tali da non costituite una violazione della normativa urbanistica.
Attualmente la soglia del 2%, che esclude l’abusività dell’opera, è riferita alla singola unità immobiliare, intesa come una porzione di fabbricato, ad esempio il singolo appartamento, considerata “l’esigenza sostanziale di garantire quanto più possibile la corretta esecuzione dei progetti costruttivi autorizzati, con conseguente irrilevanza soltanto degli scostamenti di lieve entità” (cfr. TAR Lazio, Roma, sez. II bis, 15 aprile 2021, n. 4413; Consiglio di Stato, sez. II, 7 gennaio 2021, n. 230).
