La fideiussione inserita nel contratto di locazione si estingue se il locatore non viene autorizzato dal fideiussore ad attendere il pagamento da parte del conduttore moroso, quando le condizioni economiche di quest'ultimo siano peggiorate

La “liberazione del fideiussore per obbligazione futura” ex art. 1956 c.c. richiede congiuntamente che il creditore faccia credito al debitore senza l’autorizzazione del fideiussore e che le condizioni patrimoniali dell’obbligato principale siano divenute tali da mettere in discussione l’effettiva soddisfazione del credito.

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 29364 pronunciata qualche giorno fa, si è occupata dell’interessante questione relativa al caso in cui venga inserita nel contratto di locazione una garanzia fideiussoria a carico del conduttore per il caso di inadempimento dell’obbligazione di pagamento del canone.

Più in particolare, il locatore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del fideiussore in virtù della garanzia da questo prestata a garanzia delle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione. Avverso tale decreto il garante proponeva opposizione, che veniva accolta dal tribunale, il quale lo condannava tuttavia al pagamento di una minor somma.

La Corte d’Appello di Palermo, invece, in riforma della decisione di primo grado, dichiarava la completa estinzione della fideiussione, condannando il locatore a restituire al fideiussore l’intera somma ricevuta nelle more del processo.

Il ricorso in Cassazione si fondava su un unico motivo con il quale si denunciava la violazione dell’art. 1956 del c.c., dell’art. 5 L. n. 392/1978 e dell’art. 1193 del c.c..

Più nello specifico, l’eccezione di estinzione della fideiussione si basava sia sull’art. 1956 che sull’art. 1957, poiché il fideiussore sosteneva che il locatore non gli aveva comunicato immediatamente la morosità del conduttore, facendone aumentare l’esposizione, e non aveva, in ogni caso, agito tempestivamente verso lo stesso, attraverso una richiesta di risoluzione della locazione.

La Corte d’Appello, richiamando un consolidato orientamento giurisprudenziale, ha ritenuto assorbente l’eccezione fondata sull’art. 1956 relativo all’obbligazione futura. In virtù di tale indirizzo della giurisprudenza, infatti, si ritiene che, nel momento in cui si determini una morosità del conduttore tale da giustificare una domanda di risoluzione da parte del locatore, quest’utlimo è tenuto a riferire della morosità al fideiussore, al fine di farsi autorizzare ad attendere ancora per il pagamento della somma, facendo di fatto credito al conduttore, con la garanzia del fideiussore.

Sulla base di questo pacifico pensiero espresso dai giudici della Cassazione in precedenti casi analoghi, la Corte ha ritenuto di confermare l’estinzione della fideiussione. Ai sensi dell’art. 1956, infatti, "il fideiussore per un'obbligazione futura è liberato se il creditore, senza speciale autorizzazione del fideiussore, ha fatto credito al terzo, pur conoscendo che le condizioni patrimoniali di questo erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito".

Tuttavia, afferma la Cassazione, la Corte d’Appello, nel prendere in considerazione la sussistenza del requisito della effettiva morosità del conduttore, ha omesso di ponderare l’ulteriore requisito consistente nella consapevolezza, da parte del locatore, del mutamento delle condizioni patrimoniali del conduttore, tali da rendere “notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito”.

In altre parole, nel precedente giurisprudenziale richiamato dalla Corte d’Appello, non è stato in alcun modo affermato che l’art. 1956 consente di ritenere estinta la fideiussione anche a prescindere dall’accertamento della contezza, da parte del locatore, delle diverse e peggiorate condizioni patrimoniali del conduttore.

Per questi motivi la Cassazione, pur ritenendo applicabile l’art. 1956 e considerando fondate le censure del fideiussore in ordine alla mancata tempestiva attivazione da parte del locatore, ha ritenuto di cassare la decisione con rinvio, rimettendo al giudice di merito il compito di rivalutare la fattispecie sulla base del principio di diritto per cui “in caso di fideiussione a garanzia degli obblighi del conduttore in un rapporto di locazione, laddove intervenga una morosità del conduttore, l’obbligo del locatore garantito di informare il fideiussore della mora e di chiedere a quest’ultimo l’autorizzazione per continuare a far credito al debitore (e quindi non agire immediatamente per la risoluzione della locazione), ai sensi dell’art. 1956 c.c., richiede comunque, come espressamente previsto da tale disposizione, che il locatore stesso fosse consapevole che le condizioni patrimoniali del conduttore erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito; tale requisito può peraltro essere accertato anche sulla base di presunzioni, se dotate dei caratteri di cui all’art. 2729 c.c.”.