Le tabelle millesimali rappresentano uno degli strumenti più rilevanti nella gestione della proprietà condominiale: sono indispensabili per ripartire le singole voci di spesa nel bilancio consuntivo e preventivo del condominio, e sono chiamate a tradurre in numeri le disposizioni degli artt. 1123 e 1124 del codice civile, esprimendo la proporzione tra il valore del singolo appartamento e la quota di comproprietà di ciascun condomino sulle parti comuni.
L’art. 68 disp. att. c.c. prevede che le tabelle millesimali siano allegate al regolamento di condominio, obbligatorio - ex art. 1138 c.c. - per edifici che abbiano più di dieci proprietari.
Indipendentemente dal fatto che il regolamento condominiale abbia natura assembleare - sia approvato, cioè, dal consesso condominiale a maggioranza - o contrattuale, in quanto predisposto unilateralmente dal costruttore e allegato ai singoli rogiti di vendita degli appartamenti, per la modifica delle tabelle millesimali viene prevista una disciplina peculiare, dettata dall’art. 69 disp. att. c.c.
Prima di illustrare tale articolo si rende, tuttavia, opportuno rammentare per la sua importanza, anche se anteriore alla riforma del condominio del 2012, il principio espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010.
Con tale importante arresto le Sezioni Unite hanno ritenuto che le tabelle millesimali, anche se allegate ad un regolamento di natura contrattuale, non ne condividono la medesima natura, in quanto esse non sono un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma servono solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti. Come necessaria conseguenza al ragionamento che si è sopra riportato, le Sezioni Unite hanno concluso che, per la modifica delle tabelle millesimali, siano esse di natura contrattuale o assembleare, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, 2° comma del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio).
Con la riforma del condominio del 2012, ed in particolare con la modifica dell’art. 69 disp. att. del c.c., il legislatore sembra sconfessare le conclusioni raggiunte dalle Sezioni Unite, disponendo che “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale… possono essere rettificati o modificati all’unanimità”.
Il ritorno allo stringente criterio della unanimità per la modifica della tabella millesimale trova una sua repentina deroga, sempre all’interno del 1° comma dell’art. 69 disp. att. del c.c., quando la stessa sia la conseguenza di un errore, oppure vi siano delle mutate condizioni strutturali dell’edificio. In questi casi, la tabella millesimale può essere modificata, anche nell’interesse di un solo condomino, applicando le maggioranze qualificate di cui al citato art. 1136 c.c., in luogo della unanimità.
La revisione delle tabelle, dunque, non può essere richiesta per un capriccio, ma deve poggiare su basi oggettive previste dalla legge (art. 69 disp. att. cod. civ.). Le situazioni ammesse sono sostanzialmente due:
L’art. 68 disp. att. c.c. prevede che le tabelle millesimali siano allegate al regolamento di condominio, obbligatorio - ex art. 1138 c.c. - per edifici che abbiano più di dieci proprietari.
Indipendentemente dal fatto che il regolamento condominiale abbia natura assembleare - sia approvato, cioè, dal consesso condominiale a maggioranza - o contrattuale, in quanto predisposto unilateralmente dal costruttore e allegato ai singoli rogiti di vendita degli appartamenti, per la modifica delle tabelle millesimali viene prevista una disciplina peculiare, dettata dall’art. 69 disp. att. c.c.
Prima di illustrare tale articolo si rende, tuttavia, opportuno rammentare per la sua importanza, anche se anteriore alla riforma del condominio del 2012, il principio espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010.
Con tale importante arresto le Sezioni Unite hanno ritenuto che le tabelle millesimali, anche se allegate ad un regolamento di natura contrattuale, non ne condividono la medesima natura, in quanto esse non sono un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma servono solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti. Come necessaria conseguenza al ragionamento che si è sopra riportato, le Sezioni Unite hanno concluso che, per la modifica delle tabelle millesimali, siano esse di natura contrattuale o assembleare, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, 2° comma del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio).
Con la riforma del condominio del 2012, ed in particolare con la modifica dell’art. 69 disp. att. del c.c., il legislatore sembra sconfessare le conclusioni raggiunte dalle Sezioni Unite, disponendo che “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale… possono essere rettificati o modificati all’unanimità”.
Il ritorno allo stringente criterio della unanimità per la modifica della tabella millesimale trova una sua repentina deroga, sempre all’interno del 1° comma dell’art. 69 disp. att. del c.c., quando la stessa sia la conseguenza di un errore, oppure vi siano delle mutate condizioni strutturali dell’edificio. In questi casi, la tabella millesimale può essere modificata, anche nell’interesse di un solo condomino, applicando le maggioranze qualificate di cui al citato art. 1136 c.c., in luogo della unanimità.
La revisione delle tabelle, dunque, non può essere richiesta per un capriccio, ma deve poggiare su basi oggettive previste dalla legge (art. 69 disp. att. cod. civ.). Le situazioni ammesse sono sostanzialmente due:
- la presenza di un errore nel documento originale, che può riguardare un calcolo matematico sbagliato, un’errata misurazione delle metrature o una valutazione non corretta della destinazione d’uso dei locali;
- il mutamento delle condizioni di una parte dell’edificio che alteri, per più di un quinto, il valore proporzionale anche di un solo appartamento.
Quest’ultimo caso si verifica, ad esempio, in seguito a una sopraelevazione, all’incremento di superfici o quando vengono creati nuovi appartamenti frazionando quelli esistenti. In tali ipotesi, il costo della revisione è a carico di chi ha dato luogo alla variazione.
Quale maggioranza serve allora in assemblea?
Il numero di voti necessari per cambiare le tabelle dipende dalla finalità della modifica. Se l’obiettivo è correggere errori tecnici o adeguare i valori a cambiamenti strutturali (come l’installazione di un ascensore o l’ampliamento di un alloggio), è sufficiente la maggioranza qualificata. Questa si raggiunge con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2, cod. civ.). Se, invece, si vuole cambiare il criterio di ripartizione stabilito dal regolamento (ad esempio decidendo di dividere le spese della pulizia scale non più per altezza piano ma solo per millesimi di proprietà), serve l’unanimità di tutti i partecipanti al condominio, salvo diverse disposizioni del regolamento stesso.
Quale maggioranza serve allora in assemblea?
Il numero di voti necessari per cambiare le tabelle dipende dalla finalità della modifica. Se l’obiettivo è correggere errori tecnici o adeguare i valori a cambiamenti strutturali (come l’installazione di un ascensore o l’ampliamento di un alloggio), è sufficiente la maggioranza qualificata. Questa si raggiunge con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2, cod. civ.). Se, invece, si vuole cambiare il criterio di ripartizione stabilito dal regolamento (ad esempio decidendo di dividere le spese della pulizia scale non più per altezza piano ma solo per millesimi di proprietà), serve l’unanimità di tutti i partecipanti al condominio, salvo diverse disposizioni del regolamento stesso.
