L’amministratore del condominio ha diritto di riscuotere i contributi e le spese sostenute nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, e cioè da ciascuno dei titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari.
Deve essere, per questo, ben delineato il rapporto intercorrente tra l’assegnatario della casa familiare e il proprietario dell’immobile assegnato, rispetto al diverso profilo del rapporto intercorrente tra condominio e condomino tenuto al pagamento dei contributi.
A tale scopo l’articolo 1130, comma 1, n. 6 del codice civile prevede che l’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei proprietari, dei titolari di diritti reali e di diritti personali, ed altre informazioni utili. Per essere utili, le informazioni in esso contenute devono essere corrette ed aggiornate mediante le comunicazioni in forma scritta, da parte degli onerati, delle variazioni all’amministratore entro 60 giorni.
Facendo leva su tali argomentazioni, con la sentenza n. 13632 del 2 settembre 2024, il Tribunale di Roma ha revocato il decreto ingiuntivo emesso nei confronti della ex moglie occupante, non essendo lei la legittimata passiva, bensì l’ex marito proprietario dell’appartamento.
Nell'occasione il giudice ha stabilito che l’amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino e, pertanto, è esclusa un’azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare solo come mero diritto personale di godimento e non come diritto reale.
È corretto infatti affermare che, per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali inerenti alla casa familiare oggetto di assegnazione in sede di separazione o di divorzio, occorre distinguere tra:
Deve essere, per questo, ben delineato il rapporto intercorrente tra l’assegnatario della casa familiare e il proprietario dell’immobile assegnato, rispetto al diverso profilo del rapporto intercorrente tra condominio e condomino tenuto al pagamento dei contributi.
A tale scopo l’articolo 1130, comma 1, n. 6 del codice civile prevede che l’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei proprietari, dei titolari di diritti reali e di diritti personali, ed altre informazioni utili. Per essere utili, le informazioni in esso contenute devono essere corrette ed aggiornate mediante le comunicazioni in forma scritta, da parte degli onerati, delle variazioni all’amministratore entro 60 giorni.
Facendo leva su tali argomentazioni, con la sentenza n. 13632 del 2 settembre 2024, il Tribunale di Roma ha revocato il decreto ingiuntivo emesso nei confronti della ex moglie occupante, non essendo lei la legittimata passiva, bensì l’ex marito proprietario dell’appartamento.
Nell'occasione il giudice ha stabilito che l’amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino e, pertanto, è esclusa un’azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare solo come mero diritto personale di godimento e non come diritto reale.
È corretto infatti affermare che, per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali inerenti alla casa familiare oggetto di assegnazione in sede di separazione o di divorzio, occorre distinguere tra:
- le spese che sono dovute dal coniuge assegnatario, il quale utilizza in concreto l’immobile;
- quelle che rimangono a carico del coniuge, proprietario esclusivo dell’immobile (spese di manutenzione straordinaria).
Dello stesso tenore l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 16613/2022, con la quale si rigettava il ricorso del condominio sull’assunto che "l’amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall’effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un’azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare come diritto personale di godimento sui generis".
L’esatta individuazione del soggetto proprietario dell’unità immobiliare è attività necessaria per l’amministratore del condominio, non solo per poter convocare validamente l’assemblea, ma anche - e soprattutto - per poter richiedere il pagamento degli oneri condominiali ai soggetti legalmente onerati, essendo ormai orientamento consolidato della giurisprudenza che solo al proprietario (o ad altro titolare di diritto reale, in solido) può essere ingiunto il pagamento degli oneri condominiali mediante il decreto ingiuntivo (Corte di Cassazione, ordinanza n. 16613/2022).
