Lo scenario tipico a cui in genere si assiste in ogni periodo di crisi economica è quello che vede da un lato coloro che sono costretti a subire le conseguenze di tale crisi e dall'altro coloro che, in qualche modo, ne ricevono un vantaggio.
I primi sono quelli che si trovano costretti ad indebitarsi ed a soccombere alle sempre più pressanti richieste creditorie, fino a giungere a perdere i beni accumulati, a volte anche con grande fatica.
I secondi, invece, sono coloro che, vuoi per una questione puramente fortuita vuoi per le loro capacità di sopravvivenza e adattamento, riescono a trarre vantaggio da tale situazione di crisi, riuscendo perfino ad accrescere il loro patrimonio oppure ad investire fruttuosamente il capitale di cui già dispongono.
Un’ottima occasione che hanno questi ultimi per raggiungere tale obiettivo è quello di avventurarsi nel mondo delle aste giudiziarie, trovandosi poi di fronte a meccanismi e procedure abbastanza complessi.
Si cercherà, con questo contributo, di fare proprio un po' di chiarezza sul sistema di funzionamento delle aste giudiziarie.
Intanto, si ritiene utile premettere che nell’ordinamento giuridico italiano l’attuazione coattiva di un diritto di credito, già accertato in sede di cognizione o stragiudizialmente, ma non eseguito spontaneamente, si ottiene attraverso il processo di esecuzione, disciplinato dal codice di procedura civile agli artt. 474 e ss.
Attraverso l’espropriazione forzata il creditore pone in essere un complesso di atti diretti a sottrarre coattivamente al debitore determinati beni facenti parte del suo patrimonio ed a convertirli in danaro, con cui poi soddisfare (o tentare di soddisfare) il proprio diritto di credito.
Si tratta di una forma di esecuzione c.d. indiretta, per distinguerla dall’esecuzione in forma specifica, che si definisce diretta, in quanto avente ad oggetto proprio il bene dovuto.
In generale, il procedimento di espropriazione si articola essenzialmente in tre macro fasi, disciplinate dagli articoli dal 483 al 512 c.p.c.:
a) il pignoramento;
b) la vendita o l’assegnazione del bene pignorato;
c) la distribuzione del ricavato.
La fase che qui verrà presa in esame è proprio la seconda, ossia quella della vendita, grazie alla quale il creditore procedente (o qualunque altro creditore intervenuto, purchè munito di titolo esecutivo) cerca di ottenere la liquidazione dei beni oggetto di espropriazione, ossia la trasformazione dei beni in denaro.
Subito dopo il pignoramento, il creditore ha due possibilità:
1. fare istanza per la vendita dei beni pignorati;
2. fare istanza per la loro assegnazione in pagamento.
Quando viene disposta la vendita forzata (la quale, ovviamente, fa sempre seguito al primo tipo di istanza), in generale i documenti che dovranno essere per primi visionati al fine di verificare l’interesse alla partecipazione ad una gara d’asta sono:
a) l’ordinanza e/o l'avviso di vendita, che contengono gli estremi per l’individuazione dell’immobile oggetto della vendita, il prezzo base ed offerta minima, l'importo della cauzione e le modalità di versamento, l'indicazione della tipologia di procedura e la definizione della modalità di asta (tradizionale o telematica sincrona/sincrona mista/asincrona) nonché alcune indicazioni estratte dalla perizia;
b) la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita.
Anche in questo tipo di attività processuale ha svolto una grande influenza il diffondersi del commercio elettronico, in quanto il legislatore, consapevole e approfittando della forte impennata che ha avuto il sistema delle compravendite concluse online, ha ritenuto conveniente rendere tendenzialmente obbligatorie dapprima le vendite mobiliari telematiche (si veda al riguardo il comma 6 dell’art. 530 del c.p.c., novellato dall’art. 48, comma 1, Legge n. 90/2014, convertito nella Legge n. 114/2014) e successivamente le vendite immobiliari, attraverso la riscrittura del comma 4 dell’art. 569 del c.p.c., avvenuta nel 2016.
In particolare, con riferimento a queste ultime può osservarsi che l’obiettivo della vendita immobiliare telematica non deve essere tanto ricercato nell’azzeramento delle distanze che una vendita di tale tipo indubbiamente consente, quanto piuttosto nell’attitudine della stessa vendita telematica ad aggirare i rischi connessi a quella svolta in modo tradizionale, rischi derivanti dal necessario contatto fisico tra gli offerenti e dai conseguenti profili di imbarazzo o turbativa.
La previsione contenuta al comma 4 del citato art. 569 c.p.c. (nel testo riscritto dall’art. 4 co. 1, lett. e) del d.l. 59/2016), non è altro che il risultato di un processo evolutivo proiettato verso l’introduzione del modello di vendita telematica come modo ordinario di svolgimento del sub procedimento di liquidazione del bene sottoposto a pegno, che vede le sue origini nel decreto legge 29 dicembre 2009, n. 193 (convertito, con modificazioni, nella Legge 22 febbraio 2010, n. 24) il quale per la prima volta ha previsto la possibilità dello svolgimento della vendita con modalità telematiche.
Si parla di “possibilità” in quanto mentre la vecchia lettera della disposizione riconosceva al Giudice la semplice facoltà di disporre che la vendita si celebrasse con modalità telematiche (la norma infatti prevedeva che “il Giudice può stabilire”), il legislatore del 2016 ha chiaramente espresso la volontà per cui la vendita telematica deve costituire il modello normale, derogabile soltanto nel caso in cui “sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura”.
La norma rimanda alla previsione di cui all’art. 173 quinquies delle disp. att. c.p.c., dovendosi tuttavia notare sin da subito un difetto di coordinamento tra le due disposizioni, in quanto la stessa mantiene ancora la vecchia dizione, riconoscitiva della mera facoltà, per il Giudice, di disporre la vendita telematica (tale incongruenza, comunque, è facilmente superabile facendo applicazione del principio di cui all’art. 15 delle preleggi).
Da quanto fin qui detto se ne può intanto ricavare un primo punto fermo: nel sistema attuale la vendita telematica costituisce la regola, mentre quella tradizionale l’eccezione.
Quanto al diritto intertemporale, il comma quinto dell’art. 4, del d.l. 59/2016 prevedeva che avrebbero dovuto svolgersi in modalità telematiche le vendite disposte dal Giudice o dal professionista delegato 90 giorni dopo la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del decreto ministeriale (da emanarsi a norma dell’art. 4, comma 3 bis del decreto legge 59/2016) che ha accertato la funzionalità del portale delle vendite pubbliche (trattasi del D.M. 5.12.2017, pubblicato sulla G.U., serie generale, n. 7 del 10.1.2018, sicché le vendite telematiche sono divenute obbligatorie a decorrere dal 10 aprile 2018).
Il quarto comma del citato art. 569 c.p.c. (nella sua attuale formulazione) contiene una clausola di riserva in forza della quale il Giudice può disporre che la vendita si svolga secondo il sistema tradizionale ogni qual volta la celebrazione in modalità telematica possa pregiudicare gli interessi dei creditori o il sollecito svolgimento della procedura.
Come può notarsi, non viene fornita al riguardo alcuna precisa indicazione né vengono indicati i criteri a cui deve agganciarsi la valutazione del giudice, il che consente allo stesso giudice di motivare (nel corpo della stessa ordinanza di vendita) la decisione di procedere alla vendita tradizionale facendo riferimento ad ogni elemento (tipologia del bene e del potenziale offerente, mercato di riferimento ecc…) suscettibile di indurre a ritenere preferibile la vendita telematica.
Chiarito per grandi linee il quadro normativo di riferimento, occorre adesso cercare di capire quali sono le concrete modalità di svolgimento di una vendita telematica, come disciplinate dal d.m. 32/2015, e per fare ciò non ci si può che muovere dalla disciplina della presentazione dell’offerta di acquisto.
Intanto, occorre precisare che anche per la vendita telematica, come per quella tradizionale, è possibile procedere secondo due diverse modalità, ovvero con incanto e senza incanto (cfr. art. 503 del c.p.c..
Vendita senza incanto (art. 570 e ss. c.p.c.):
si realizza mediante offerte individuali depositate in busta chiusa in cancelleria e senza gara fra concorrenti. Insieme all’offerta deve essere depositata una cauzione in misura non inferiore a 1/10 del prezzo fissato a base d’asta nell’ordinanza che dispone la vendita.
All’udienza, disposta l’apertura delle buste, il giudice valuta l’offerta sentite le parti e i creditori.
Se l’offerta supera di 1/4 il prezzo fissato, è accolta; se non supera tale limite, il giudice non può disporre la vendita in caso di opposizione del creditore procedente o se ritiene che vi siano serie possibilità di una vendita a migliori condizioni all’incanto.
In caso di più offerte, il giudice può disporre una gara tra gli offerenti, e in mancanza di adesioni alla gara procede alla vendita al migliore offerente o all’incanto.
La vendita si realizza con l’emissione di un decreto, in cui è determinato il modo e il termine del versamento del prezzo.
Effettuato lo stesso, il giudice dispone il trasferimento del bene con nuovo decreto.
Vendita con incanto (art. 576 e ss. c.p.c.):
La vendita all’incanto è caratterizzata dalla gara pubblica dei concorrenti nella sala delle pubbliche udienze davanti al giudice dell’esecuzione (l’anacronistico riferimento alle candele vergini è stato sostituito col tempo di 3 minuti dall’offerta per poter aggiudicare l’immobile).
L’aggiudicazione è fatta all’ultimo maggior offerente; tuttavia, la stessa non è definitiva, poiché entro 10 giorni dall’aggiudicazione possono essere fatte nuove offerte, superiori di 1/5 rispetto al prezzo raggiunto nell’incanto (art. 584 del c.p.c..
Se ciò avviene si fa luogo ad una gara tra coloro che hanno fatto le nuove offerte e il primo aggiudicatario.
La fase conclusiva della vendita è caratterizzata dal decreto di trasferimento, emanato dopo il versamento del prezzo e con il quale il giudice trasferisce la proprietà del bene.
Con il medesimo decreto il giudice ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, nonché delle iscrizioni e trascrizioni dei pignoramenti successivi alla trascrizione del pignoramento, ingiungendo al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto.
Se l’aggiudicatario non versa il prezzo nel termine stabilito, il giudice:
1. dichiara la sua decadenza;
2. pronuncia la perdita della cauzione;
3. dispone un nuovo incanto.
Fatta questa preliminare e generale distinzione, si può adesso ritornare ad illustrare lo svolgimento della vendita telematica.
In questo tipo di vendita, l'offerta è redatta e cifrata mediante un software realizzato dal Ministero è messo a disposizione degli interessati da parte del gestore della vendita telematica.
L'invio telematico di un'offerta d'acquisto pone inoltre il problema, sconosciuto nei sistemi tradizionali di presentazione dell'offerta cartacea, di identificazione dell'offerente e di accertamento della provenienza dell'offerta.
L'art. 12 del decreto ministeriale n. 32/2015 prevede che l'offerta possa essere sottoscritta con firma digitale e trasmessa a mezzo posta elettronica certificata, oppure che la stessa possa essere inviata mediante "casella di posta elettronica certificata per la vendita telematica", ovvero una casella di posta elettronica rilasciata dal gestore del servizio di posta elettronica previa identificazione del richiedente.
La gara può essere sincrona o asincrona.
Nel caso di vendita sincrona telematica, le offerte possono essere presentate esclusivamente tramite PEC (posta certificata), di cui ci si dovrà essere previamente muniti (esistono, orami in rete diversi gestori che mettono a disposizione tale servizio anche per un corrispettivo annuale davvero irrisorio).
Si parla di vendita sincrona in quanto nel corso della gara i rilanci saranno effettuati nella medesima unità di tempo e con la simultanea connessione del giudice (o del referente della procedura) e di tutti gli offerenti (per fare ciò ci si dovrà connettere sul portale della procedura ad un orario stabilito, insieme a tutti gli altri partecipanti ed al giudice).
Sia nella vendita con modalità sincrona o sincrona mista, si dà inizio alla gara pochi minuti dopo la fase di spoglio e di verifica delle offerte ricevute.
Subito dopo lo spoglio, infatti, il giudice aprirà l'asta e partirà il conto alla rovescia, definito dal professionista referente della procedura all'avvio della gara (generalmente la durata del conto, specificata nello stesso avviso di vendita, è di 5 o 3 minuti).
Ogni volta che perviene un rilancio inizierà nuovamente il count-down.
Diverso, invece, è il caso della vendita telematica asincrona, così definita perché i rilanci devono essere effettuati in uno spazio temporale predeterminato e senza la simultanea connessione del giudice e del referente della procedura.
Anche in questo caso le offerte possono essere presentate esclusivamente con modalità telematica e tramite PEC, ma, a differenza della vendita sincrona, la gara inizierà nella data e all'orario indicato nell'avviso di vendita e può anche durare più giorni.
Inoltre, a differenza della modalità sincrona, il count-down indica il tempo residuo prima dello scadere effettivo della gara.
Nel caso di gara asincrona è possibile prevedere un ulteriore prolungamento della gara, definito “auto-estensione”.
A tale fase di prolungamento si fa ricorso soltanto nel caso di offerte pervenute negli ultimi minuti dell'asta; al ricevimento dell’ultima offerta si attiva il nuovo count-down e la durata dell’asta si estende fino a che non saranno più inviate nuove offerte.
Ulteriore forma di vendita telematica è quella che si definisce sincrona a partecipazione mista: la caratteristica di tale forma di vendita è che le offerte possono essere presentate sia con modalità telematica (ovvero tramite PEC) sia in busta chiusa (ovvero mediante il deposito fisico nella cancelleria del competente Tribunale o in altro luogo indicato nel bando).
Inoltre, in questa forma di vendita la gara si svolge contemporaneamente sia online che in sala (cioè presso il luogo della vendita indicato nell’avviso d’asta). Se si decide di partecipare all’asta presentando un'offerta con modalità telematica, occorrerà obbligatoriamente partecipare collegandosi online; se, invece, la domanda di partecipazione viene presentata in modo tradizionale (ossia tramite busta cartacea), ci si dovrà recare presso il luogo dell’asta per partecipare alle relative operazioni.
Tutte le offerte e tutti i rilanci, anche da parte di chi compare davanti al Giudice, verranno inserite sulla piattaforma online, così da consentire anche agli utenti connessi telematicamente di visualizzare i rilanci provenienti dalla sala.
Per concludere, si ritiene possa essere utile sapere che il versamento del prezzo da parte dell’aggiudicatario può anche essere fatto con mutuo.
Come è stato detto sopra, l’aggiudicatario definitivo deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, entro il termine e con le modalità indicate nell’avviso di vendita.
Ebbene, i partecipanti all’asta possono richiedere e ottenere mutui ipotecari; in questo caso, entro i termini stabiliti per il versamento del saldo del prezzo, dovrà essere perfezionato il contratto di finanziamento, cioè un mutuo di scopo per l’acquisto del bene aggiudicato, che preveda il versamento diretto delle somme erogate e sia garantito da ipoteca di primo grado sul bene aggiudicato.
La stipula del contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca di primo grado a favore dell’istituto di credito mutuante avverranno contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento.
L'asta è il sistema più antico di vendita, ma è davvero semplice parteciparvi e, soprattutto, può farlo chiunque?