Sanatoria edilizia 2024-2025, la guida completa: le tipologie di abuso e d'intervento, i permessi e le regole generali

In questo articolo illustriamo i punti fondamentali del nuovo regime degli abusi edilizi

Quando si parla di abuso edilizio e della relativa possibilità di sanatoria, è fondamentale innanzitutto distinguere fra abuso formale e abuso sostanziale.

Gli abusi sostanziali si riferiscono ad attività edilizie che violano le normative urbanistiche e tecniche di settore. Questi abusi non possono essere sanati e sono soggetti a ordinanze di demolizione, che non hanno scadenza temporale, applicandosi il principio dell'imprescrittibilità. Gli abusi sostanziali non possono, quindi, essere sanati con il passare del tempo e non generano legittime aspettative di mantenimento per il privato. Sebbene la demolizione sia la prima misura sanzionatoria prevista, gli artt. 33, comma 2, 34, comma 2 e 38 del T.U. Edilizia permettono al al Comune, in presenza di determinate condizioni, di applicare una sanzione alternativa.

Si noti che anche per gli abusi minori, disciplinati dall’art. 34 del T.U. Edilizia è prevista la demolizione. Se quest’ultima non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità (comma 2), si applica una sanzione così parametrata:

• per uso residenziale: è pari al doppio del costo di produzione della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire;
• altri usi: è pari al doppio del valore venale, determinato a cura dell'Agenzia delle Entrate.

In questi casi si parla di fiscalizzazione dell’abuso.

Le medesime sanzioni si applicano anche agli interventi edilizi eseguiti in parziale difformità dalla SCIA alternativa.

Gli abusi formali riguardano l'assenza del - o la difformità dal - titolo abilitativo necessario per realizzare un intervento edilizio. In questi casi, è necessario distinguere la tipologia dell'intervento:

1. se l'opera poteva essere realizzata tramite una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, art. 6 bis del T. U. Edilizia), non è necessaria una sanatoria edilizia, ma è sufficiente pagare una sanzione pecuniaria di 1.000 euro, ridotta di due terzi se versata spontaneamente durante l’esecuzione dei lavori, e presentare una "CILA tardiva";
2. se l'intervento poteva essere eseguito con una SCIA, è possibile attivare la procedura di cui all'art. 37, pagando una sanzione ridotta se la SCIA viene presentata spontaneamente durante i lavori;
3. se l’intervento richiedeva invece un permesso di costruire, si attiva la sanatoria ordinaria prevista dall'art. 36.

Per le opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, oppure in caso di variazioni essenziali, si può ricorrere alla sanatoria semplificata di cui all'art. 36-bis del T. U. Edilizia.

Ma quali sono le caratteristiche principali della sanatoria ordinaria?

Il rilascio del permesso in sanatoria dipende dalla doppia conformità simmetrica e non può essere condizionato a interventi per eliminare difformità insanabili. Se la Pubblica Amministrazione non si esprime entro 60 giorni, la richiesta è respinta per silenzio-rigetto. In caso di sanatoria semplificata, invece, la stessa può essere ottenuta entro il termine congruo fissato dall’eventuale ordinanza di demolizione, oppure fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative. Anche in questo caso è necessaria la doppia conformità alla normativa edilizia.

Sebbene spetti alle Regioni stabilire quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tuttavia - a livello nazionale - valgono le seguenti regole generali secondo cui costituisce variazione essenziale:

• il mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal D.M. 1444/68;
• l'aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
• il mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
• la violazione delle norme antisismiche, quando non attenga a fatti procedurali.

Qualora le difformità rientrino nel concetto di tolleranza costruttiva-esecutiva, l’art. 34 bis del T.U. Edilizia prescrive che le stesse siano dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Lo "stato legittimo" – si ricorda – è un requisito essenziale per eseguire nuovi interventi edilizi sull'immobile, beneficiare delle detrazioni fiscali e concludere compravendite.