Preliminare per acquisto immobile: e se poi non ottengo il permesso di costruire?

È condizione risolutiva la previsione dell’inefficacia del preliminare in caso di mancata concessione del permesso di costruire.

È ben noto che, quando si ha intenzione di comprare casa o qualsiasi altro immobile, un momento cruciale è rappresentato dalla stipula del contratto preliminare. A questi riguardi, ci si pone però un quesito in relazione alla luce della diffusissima prassi della compravendita “sulla carta” di immobili da costruire o in costruzione: cosa accade se, per l’immobile oggetto del contratto, la Pubblica Amministrazione non concede poi le necessarie autorizzazioni edilizie?

Ebbene, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 24318 del 5 agosto 2022, ha proprio affrontato il tema della sorte del contratto preliminare volto all’acquisto di un immobile nel caso in cui il promittente venditore non abbia ottenuto il permesso di costruire.

Al fine di comprendere a pieno le conclusioni del Supremo Collegio, giova dunque brevemente premettere che:

• il recesso convenzionale è una causa di scioglimento del contratto disciplinata dall’art. 1373 c.c. che dipende dalla volontà unilaterale di una delle parti, cui tale facoltà è attribuita dal contratto stesso;
• il contratto condizionale consiste invece in una pattuizione, disciplinata invece dall’art. 1353 c.c, la cui efficacia o risoluzione è subordinata al verificarsi di un evento futuro e incerto.

Tanto ricordato in via generale, può evidenziarsi come la Suprema Corte, con la sentenza citata, abbia tracciato una chiara linea di demarcazione tra le due fattispecie ora sinteticamente descritte.
Gli Ermellini, infatti, hanno affermato che

• la clausola che prevede il recesso convenzionale attribuisce alla parte il diritto potestativo di sciogliersi dal vincolo in base alla propria volontà, “ad nutum”. Una siffatta clausola, in particolarem, non richiede una formula sacramentale ma deve essere sempre “redatta in termini inequivoci, tali da non lasciare alcun dubbio circa la volontà dei contraenti di inserirla nel negozio da loro sottoscritto": se dalla lettura di una clausola attributiva del diritto di recesso residua un qualche dubbio, essa non può dunque qualificarsi alla stregua dell’art. 1373 c.c.;
• la clausola che invece subordina l’inefficacia del contratto all’avverarsi di un avvenimento futuro e incerto è classificabile come condizione risolutiva "sicché è intrinsecamente contraddittoria la qualificazione in termini di recesso di una previsione contrattuale che subordini lo scioglimento del negozio alla mancata verificazione di un determinato evento ad una certa data”;
• alla luce di queste considerazioni, non si può che ricondurre alla seconda categoria la previsione della inefficacia del contratto preliminare per l’evenienza – totalmente scollegata dalla volontà delle parti – della mancata concessione del permesso di costruire.

Il caso di specie, in particolare, riguardava le vicende contrattuali intercorse tra un privato (promissario acquirente) e una società (promittente venditrice). Nello specifico, i due soggetti avevano sottoscritto un contratto preliminare, il quale disciplinava l’ipotesi di mancata concessione del permesso di costruire entro un preciso termine, associandovi la inefficacia del contratto e prevedendo la previa rinuncia del promissario acquirente all’azione risarcitoria nei confronti di controparte.
Essendosi poi tali circostanze verificate, e non avendo il promissario acquirente tenuto fede agli accordi, la società aveva agito contro quest’ultimo.
Il Tribunale, tuttavia, non aveva condiviso gli argomenti attorei, ritenendo che il preliminare prevedesse un diritto di recesso convenzionale a vantaggio dell’esclusiva società e una limitazione di responsabilità di questa, unilateralmente predisposta, avente i caratteri della vessatorietà.
La Corte d’appello, poi, aveva confermato la sentenza di primo grado e la questione è dunque arrivata all’attenzione della Corte di Cassazione, la quale ha espresso i chiari principi sopra riportato.