Il decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito in Legge n. 105/2024) introduce una serie di norme volte a semplificare la regolarizzazione di abusi edilizi precedentemente non sanabili.
Tuttavia, la sua applicazione ha causato difficoltà interpretative, soprattutto riguardo alle modifiche al Testo unico edilizia. Per risolvere questi problemi, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) sta predisponendo una circolare, che fornirà indicazioni utili agli uffici tecnici comunali e un elenco delle sanzioni per la sanatoria degli abusi edilizi.
Le difficoltà degli uffici tecnici comunali
L’introduzione delle nuove norme introdotte dal decreto Salva Casa ha generato numerose difficoltà per gli uffici tecnici comunali, specialmente a causa delle discrepanze tra le normative regionali e comunali.
In particolare, è il cambio di destinazione d’uso che ha richiesto ulteriori chiarimenti. Anche le nuove tolleranze costruttive hanno richiesto un adeguamento dei criteri di valutazione per gli interventi già realizzati.
Una delle principali novità introdotte riguarda l'inserimento dell'articolo 36 bis nel D.P.R. n. 380/2001. Questo articolo disciplina l'accertamento di conformità per sanare le parziali difformità e le variazioni essenziali.
In pratica, per ottenere il permesso o per presentare una segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria, è richiesto il pagamento di un importo a titolo di oblazione. Gli importi previsti sono:
- per le piccole difformità rispetto ai permessi di costruire (art. 34) o per variazioni essenziali (art. 32), si paga il doppio del contributo di costruzione o, se la costruzione era esente dal contributo, un importo pari a quello previsto dall'art. 16, aumentato del 20%. Questo aumento del 20% non si applica se l’immobile rispetta sia le norme urbanistiche in vigore al momento della costruzione, sia quelle in vigore al momento della domanda di sanatoria (doppia conformità);
- in caso di costruzione senza permesso o in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (art. 37), la sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile, calcolato dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate. L'importo minimo è di 1.032 euro e può arrivare fino a 10.328 euro. Se l’immobile risulta conforme alle normative vigenti, la sanzione varia da 516 a 5.164 euro.
Le sanzioni previste si aggiungono a quelle già esistenti, rendendo più rigide le regole per chi ha realizzato interventi edilizi senza seguire le norme.
È il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, ad annunciare che verrà pubblicata una Circolare, la quale chiarirà l’elenco completo delle sanzioni e delle oblazioni da applicare.
La circolare del MIT sarà una risorsa fondamentale per gli uffici tecnici comunali, e chiarirà come applicare le sanzioni, fornendo indicazioni precise. Il documento è pensato per evitare che la responsabilità di determinare gli importi delle sanzioni ricada esclusivamente sui dipendenti pubblici, riducendo il rischio di rallentamenti dovuti a indecisioni o “paura della firma”.
Novità del decreto Salva Casa: gli ambiti di applicazione
Ricordiamo che il decreto introduce importanti novità in vari settori edilizi, con l’obiettivo di semplificare e velocizzare la regolarizzazione di irregolarità passate. Di seguito i principali punti:
- deroghe sui limiti di distanza tra edifici: sono state previste deroghe per agevolare situazioni specifiche;
- nuovi interventi di edilizia libera: alcuni lavori di ristrutturazione non richiederanno più permessi, favorendo i piccoli interventi;
- definizione di stato legittimo: è stata aggiornata la definizione di “stato legittimo” degli immobili, chiarendo i requisiti per la conformità edilizia;
- regolamentazione dei cambi d’uso da parte delle Regioni: le Regioni avranno il potere di stabilire quali mutamenti d'uso degli immobili richiedono un permesso di costruire o una SCIA;
- semplificazioni per il cambio di destinazione d’uso: le regole sono state rese più flessibili, rendendo più agevole adattare gli immobili a nuovi usi;
- deroghe all’agibilità per mini-appartamenti: sono state introdotte facilitazioni per regolarizzare spazi abitativi ridotti;
- modifiche ai procedimenti di demolizione e alienazione: le procedure relative agli immobili costruiti senza permesso di costruire sono state aggiornate;
- ridefinizione delle variazioni essenziali: sono state chiarite le modifiche che richiedono una nuova autorizzazione edilizia;
- tolleranze costruttive: gli interventi realizzati fino al 24 maggio 2024 potranno beneficiare di tolleranze costruttive per piccoli scostamenti dai progetti approvati;
- sanatoria di interventi in parziale difformità: nuove procedure sono state stabilite per regolarizzare gli interventi realizzati in difformità rispetto ai titoli edilizi originali.
