I lavori condominiali - rifacimento della facciata, del tetto, del lastrico solare o interventi di efficientamento energetico - sono spesso indispensabili per conservare l'edificio in buono stato. Ma è altrettanto frequente che, proprio durante l'esecuzione di queste opere, si verifichino danni alle singole unità abitative o a soggetti terzi, con conseguenze talvolta molto pesanti per chi li subisce.
Le situazioni più comuni riguardano infiltrazioni d'acqua provocate da lavori mal eseguiti su tetti o facciate, caduta di materiali e detriti su balconi o proprietà private, lesioni strutturali dovute a interventi invasivi e danni causati da vibrazioni o dall'impiego di macchinari pesanti. A questi si aggiungono i cosiddetti danni indiretti, come la temporanea inutilizzabilità dell'immobile o il deterioramento di mobili e oggetti all'interno delle abitazioni, voci spesso sottovalutate, ma anch'esse risarcibili.
Dal punto di vista giuridico, tutti questi pregiudizi possono essere risarciti, a condizione che esista un nesso causale diretto tra l'attività di cantiere e il danno subito, e che quest'ultimo sia adeguatamente provato. Non basta lamentarsi: occorre documentare, periziare, e spesso affidarsi a un legale.
Chi risponde per primo: la responsabilità dell'impresa appaltatrice
Quando il danno è causato dall'esecuzione materiale dei lavori, il primo soggetto chiamato a rispondere è l'impresa appaltatrice. Il principio è sancito dall'art. 2043 del c.c., che obbliga chiunque cagioni un danno ingiusto a risarcirlo. La giurisprudenza ha più volte confermato che l'appaltatore, in quanto soggetto autonomo nell'organizzazione dei lavori, risponde pienamente dei danni causati a terzi durante l'esecuzione dell'opera.
Questo principio è stato ribadito anche di recente dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 11857 del 6 maggio 2025, secondo cui l'appaltatore rimane il principale responsabile dei danni derivanti dall'attività esecutiva, salvo il concorso di responsabilità di altri soggetti. In pratica, se l'operaio buca una tubatura o il ponteggio danneggia un balcone, è l'impresa che deve risponderne in prima battuta. Questo, però, non significa che il condominio possa lavarsene le mani. Tutt'altro.
Quando risponde anche il condominio
La questione si fa più complessa quando si considera il ruolo del condominio in qualità di committente. Secondo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, il condominio non può considerarsi automaticamente estraneo ai danni causati dall'impresa che ha incaricato.
La ragione sta nel fatto che il condominio è custode delle parti comuni dell'edificio e, come tale, è soggetto alla responsabilità prevista dall'art. 2051 del c.c., che ha natura oggettiva. Ciò significa che il danneggiato deve semplicemente provare il danno e il nesso causale, mentre il condominio può liberarsi dalla responsabilità solo dimostrando il caso fortuito, cioè un evento del tutto imprevedibile e inevitabile.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7553/2021, ha chiarito che la consegna del cantiere all'appaltatore non fa venire meno il dovere di custodia del condominio. Analogamente, con l'ordinanza n. 27989/2022, la Cassazione ha riconosciuto la responsabilità condominiale per danni da infiltrazioni causate da lavori sul lastrico solare. Non è, quindi, sufficiente che il condominio dica "la colpa è dell'impresa": la giurisprudenza è chiara nel ritenere che l'inadempimento dell'appaltatore non costituisce automaticamente caso fortuito, soprattutto quando il danno deriva da carenze organizzative o da una vigilanza insufficiente sull'esecuzione dei lavori.
Responsabilità solidale e come ottenere il risarcimento
Uno degli aspetti più rilevanti - e più favorevoli per chi ha subìto un danno - riguarda la possibilità di agire contemporaneamente contro più soggetti. La giurisprudenza ammette, infatti, una responsabilità solidale tra condominio e impresa appaltatrice: il danneggiato può chiedere l'intero risarcimento anche a uno solo dei responsabili, lasciando poi a quest'ultimo il diritto di rivalersi sugli altri.
Un esempio significativo è la sentenza della Corte d'Appello di Bari n. 610 del 18 aprile 2023, che ha riconosciuto la responsabilità del condominio per i danni subiti da un condomino a causa della cattiva esecuzione dei lavori, sottolineando il dovere di vigilanza sull'operato dell'impresa. La responsabilità può inoltre estendersi ad altri soggetti coinvolti, come il direttore dei lavori o il progettista, qualora i loro inadempimenti abbiano contribuito al danno (Cass. n. 18521/2016; Cass. n. 3855/2020).
Il risarcimento può comprendere non solo le spese di ripristino (danno emergente), ma anche il lucro cessante e, nei casi più gravi, ulteriori voci di danno patrimoniale e non patrimoniale. Sul piano pratico, è sempre opportuno coinvolgere tutti i possibili responsabili fin dall'inizio, così da massimizzare le possibilità di ottenere un ristoro effettivo.
Per i condòmini e gli amministratori, tutto questo si traduce in una lezione chiara: la scelta dell'impresa, la nomina di un direttore dei lavori qualificato e il controllo costante sull'esecuzione non sono optional, ma obblighi che - se trascurati - possono tradursi in conseguenze economiche molto pesanti per l'intero edificio.
