La presenza di attività ricettive in un condominio è, spesso, motivo di contenzioso con i condomini costretti, loro malgrado, a sopportare un aumento dei costi per la gestione degli impianti e delle parti comuni, ad esempio manutenzione dell’ascensore, pulizie scale, impianto citofonico ecc.
Il regolamento condominiale può davvero vietare l'esercizio di un'attività recettiva? E quali sono le conseguenze per chi decide di avviarla senza rispettare le norme condominiali?
La Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025, ha affrontato la questione della legittimità dell'attività di Bed & Breakfast (B&B) all'interno di un condominio, alla luce delle disposizioni del regolamento condominiale.
Nel caso esaminato, un conduttore aveva avviato un'attività di B&B in un appartamento condominiale, nonostante il regolamento contrattuale vietasse espressamente la destinazione degli appartamenti a "casa di alloggio". Il condominio ha agito in giudizio per ottenere la cessazione dell'attività. La Cassazione ha confermato le decisioni dei giudici di merito, ritenendo che l'attività di B&B rientri nella nozione di "casa di alloggio" e, pertanto, lesiva del divieto previsto dal regolamento.
La Corte ha, inoltre, ribadito che le clausole limitative, contenute in un regolamento condominiale di natura contrattuale, se trascritte nei pubblici registri, sono opponibili anche ai terzi acquirenti e ai conduttori. Tali clausole costituiscono servitù reciproche, che limitano l'uso delle proprietà esclusive e devono essere rispettate da chiunque acquisisca diritti sull'immobile (Cass. n. 23/2004; n. 5626/2002; n. 4693/ 2001; n. 24526/2022; n. 21024/2016).
È stato, altresì, affermato che il condominio ha la legittimazione ad agire direttamente nei confronti del conduttore per far cessare l'attività vietata, in quanto il conduttore è tenuto a rispettare le servitù gravanti sull'immobile locato, ai sensi dell'art.1586 c.c.
L'amministratore di condominio può promuovere tale azione senza necessità di una specifica delibera assembleare, in virtù dei poteri conferitigli dall'art. 1130 c.c.
Ma è lecito applicare al B&B spese condominiali maggiorate?
Con una sentenza che segna una svolta, il Tribunale di Roma ha stabilito che è legittima la delibera condominiale la quale attribuisce ai B&B una maggiorazione del 30% delle spese condominiali. Questo perché l'attività ricettiva determina un maggior utilizzo delle parti e degli impianti comuni, con oneri di manutenzione più alti a carico di tutti i condomini.
Più nel dettaglio, nel caso della sentenza n. 1271/2024, il Giudice del Tribunale di Roma ha motivato la decisione facendo riferimento a una clausola del regolamento condominiale, la quale prevede espressamente la possibilità di imporre una maggiorazione delle spese condominiali, "qualora gli appartamenti siano destinati ad un uso consentito ma diverso da quello di abitazione, e per effetto di tale mutamento il condomino o i suoi aventi causa intensifichino l'uso dell'androne delle scale dell'ascensore".
Il Tribunale ha ritenuto, sulla base delle prove documentali e delle dichiarazioni dei testimoni, che il condominio aveva effettivamente sostenuto maggiori spese per la manutenzione delle parti comuni, come androne, scale e ascensore.
Se questa sentenza dovesse essere confermata nei successivi gradi di giudizio, sarebbe ragionevole affermare il principio di diritto secondo cui l'assemblea condominiale, a maggioranza qualificata o all'unanimità, può modificare il regolamento condominiale e ripartire le spese condominiali in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, come del resto è desumibile dalla lettura dell'art. 1123 c.c.
Il regolamento condominiale può davvero vietare l'esercizio di un'attività recettiva? E quali sono le conseguenze per chi decide di avviarla senza rispettare le norme condominiali?
La Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025, ha affrontato la questione della legittimità dell'attività di Bed & Breakfast (B&B) all'interno di un condominio, alla luce delle disposizioni del regolamento condominiale.
Nel caso esaminato, un conduttore aveva avviato un'attività di B&B in un appartamento condominiale, nonostante il regolamento contrattuale vietasse espressamente la destinazione degli appartamenti a "casa di alloggio". Il condominio ha agito in giudizio per ottenere la cessazione dell'attività. La Cassazione ha confermato le decisioni dei giudici di merito, ritenendo che l'attività di B&B rientri nella nozione di "casa di alloggio" e, pertanto, lesiva del divieto previsto dal regolamento.
La Corte ha, inoltre, ribadito che le clausole limitative, contenute in un regolamento condominiale di natura contrattuale, se trascritte nei pubblici registri, sono opponibili anche ai terzi acquirenti e ai conduttori. Tali clausole costituiscono servitù reciproche, che limitano l'uso delle proprietà esclusive e devono essere rispettate da chiunque acquisisca diritti sull'immobile (Cass. n. 23/2004; n. 5626/2002; n. 4693/ 2001; n. 24526/2022; n. 21024/2016).
È stato, altresì, affermato che il condominio ha la legittimazione ad agire direttamente nei confronti del conduttore per far cessare l'attività vietata, in quanto il conduttore è tenuto a rispettare le servitù gravanti sull'immobile locato, ai sensi dell'art.1586 c.c.
L'amministratore di condominio può promuovere tale azione senza necessità di una specifica delibera assembleare, in virtù dei poteri conferitigli dall'art. 1130 c.c.
Ma è lecito applicare al B&B spese condominiali maggiorate?
Con una sentenza che segna una svolta, il Tribunale di Roma ha stabilito che è legittima la delibera condominiale la quale attribuisce ai B&B una maggiorazione del 30% delle spese condominiali. Questo perché l'attività ricettiva determina un maggior utilizzo delle parti e degli impianti comuni, con oneri di manutenzione più alti a carico di tutti i condomini.
Più nel dettaglio, nel caso della sentenza n. 1271/2024, il Giudice del Tribunale di Roma ha motivato la decisione facendo riferimento a una clausola del regolamento condominiale, la quale prevede espressamente la possibilità di imporre una maggiorazione delle spese condominiali, "qualora gli appartamenti siano destinati ad un uso consentito ma diverso da quello di abitazione, e per effetto di tale mutamento il condomino o i suoi aventi causa intensifichino l'uso dell'androne delle scale dell'ascensore".
Il Tribunale ha ritenuto, sulla base delle prove documentali e delle dichiarazioni dei testimoni, che il condominio aveva effettivamente sostenuto maggiori spese per la manutenzione delle parti comuni, come androne, scale e ascensore.
Se questa sentenza dovesse essere confermata nei successivi gradi di giudizio, sarebbe ragionevole affermare il principio di diritto secondo cui l'assemblea condominiale, a maggioranza qualificata o all'unanimità, può modificare il regolamento condominiale e ripartire le spese condominiali in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, come del resto è desumibile dalla lettura dell'art. 1123 c.c.