Condominio, devono risarcirti impresa e direttore lavori se le facciate si rovinano dopo il rifacimento: nuova sentenza

La Corte d'Appello di Messina chiarisce quali sono le conseguenze in caso di lavorazioni alle facciate condominiali non svolte a regola d'arte e quando scatta la responsabilità di impresa e direttore dei lavori per gravi difetti dell'edificio

Il deterioramento delle facciate non è sempre un semplice difetto estetico: quando distacchi dei rivestimenti, fessurazioni e degrado compromettono la normale utilizzazione dell'immobile, può sorgere una responsabilità risarcitoria. Lo afferma la Corte d'Appello di Messina con la sentenza n. 581/2026, confermando la condanna solidale dell'impresa appaltatrice e del direttore dei lavori al risarcimento di circa 240mila euro, poiché il rifacimento delle facciate era stato eseguito con materiali inadeguati e lavorazioni non conformi alle regole dell'arte.

La vicenda riguarda un appalto per il rifacimento dei prospetti di un condominio, diretto da un professionista che aveva certificato la regolare esecuzione dei lavori, poi rivelatisi difettosi. Pochi anni dopo iniziarono a manifestarsi i primi problemi. Anzitutto rigonfiamenti e scrostature del rivestimento in alcuni balconi. Una nuova perizia tecnica evidenziò poi un degrado ormai generalizzato, causato da una serie di problematiche sintetizzabili come segue:

• sgretolamento degli intonaci;
• distacco del rivestimento plastico;
• fessure e lesioni diffuse;
• degrado dei frontalini dei balconi;
• avanzata ossidazione delle armature metalliche;
• efflorescenze saline estese a gran parte dei prospetti.

Pochi giorni dopo tale accertamento il condominio citò in giudizio sia l'impresa sia il direttore dei lavori, chiedendo il risarcimento danni.

Uno dei passaggi centrali della pronuncia distingue tra le due forme di responsabilità previste dal Codice civile. L'art. 1667 del c.c. riguarda i normali vizi e difformità dell'opera: il committente deve denunciarli entro 60 giorni dalla scoperta e l'azione si prescrive in due anni dalla consegna. È la disciplina dei difetti ordinari. Diverso è l'art. 1669 del c.c., applicabile in caso di rovina, pericolo di rovina o gravi difetti costruttivi: i difetti devono manifestarsi entro dieci anni dal completamento dell'opera, la denuncia va presentata entro un anno dalla scoperta e l'azione si prescrive entro un anno dalla denuncia. Questa norma offre una tutela molto più ampia al committente.

Impresa e direttore dei lavori sostenevano che i problemi riguardassero solo elementi estetici delle facciate, invocando il primo articolo. La Corte ha respinto la tesi, ribadendo il consolidato orientamento della Cassazione: i gravi difetti non riguardano solo gli elementi strutturali, ma anche componenti come rivestimenti esterni, impermeabilizzazioni, intonaci e infissi, se compromettono il normale utilizzo dell'immobile.

Nel caso concreto, il degrado interessava tutte le facciate, con scollamenti generalizzati, efflorescenze diffuse, deterioramento dei parapetti e corrosione delle parti metalliche. Non si trattava, quindi, di semplici imperfezioni estetiche, ma di un deterioramento tale da incidere su funzionalità e durabilità dell'edificio.

Un altro aspetto molto interessante riguarda il momento da cui inizia a decorrere il termine annuale previsto dall'art. 1669 c.c. per denunciare i gravi difetti. Secondo la Corte, la "scoperta" del difetto non coincide con il primo segnale di anomalia. Perché inizi a decorrere il termine occorre che il committente acquisisca una conoscenza sufficientemente certa della gravità del fenomeno, delle sue reali cause e del collegamento tra il difetto e la cattiva esecuzione dei lavori.

Per questo motivo le semplici scrostature riscontrate nel 2006 non erano sufficienti. Solo una dettagliata relazione tecnica del 2010 consentì di comprendere che il degrado interessava l'intero edificio ed era riconducibile a errori nella scelta dei materiali e nell'esecuzione dell'appalto. Di conseguenza, la citazione notificata nel novembre dello stesso anno è stata considerata tempestiva e idonea anche a svolgere la funzione di denuncia prevista dall'art. 1669 c.c.

La sentenza dedica ampio spazio anche alla figura del direttore dei lavori. Il professionista sosteneva che il proprio incarico consistesse esclusivamente in un controllo generale dell'opera e che non fosse tenuto a una presenza continua in cantiere. La magistratura ha ritenuto corretta questa affermazione solo in parte. È vero che il direttore dei lavori non deve sorvegliare costantemente ogni fase delle lavorazioni, né sostituirsi all'impresa esecutrice. Tuttavia, l'attività di cosiddetta "alta sorveglianza" impone comunque di:

• verificare periodicamente l'andamento dei lavori;
• impartire le necessarie disposizioni all'impresa;
• controllare la conformità dell'opera al progetto;
• verificare la qualità e l'idoneità dei materiali;
• accertare il rispetto delle regole della tecnica;
• informare tempestivamente il committente in presenza di irregolarità.

La Corte ha perciò ritenuto responsabile anche il direttore dei lavori, perché non aveva esercitato adeguatamente l'alta sorveglianza. Tale figura avrebbe dovuto verificare l'idoneità dei materiali e il corretto svolgimento delle lavorazioni. La sua omissione ha concorso, insieme agli errori dell'impresa, a causare i gravi difetti delle facciate, determinando la condanna solidale al cospicuo risarcimento.

Le conclusioni della consulenza tecnica d'ufficio hanno avuto un peso determinante. La CTU ha, infatti, accertato che il degrado delle facciate era dovuto all'impiego di materiali inadeguati e a lavorazioni eseguite non a regola d'arte, mentre l'esposizione all'ambiente marino aveva solo aggravato il fenomeno. Per ripristinare l'edificio erano necessari interventi estesi su prospetti, strutture in cemento armato, balconi e parti metalliche, per un costo complessivo stimato in circa 240mila euro.

Ricapitolando, la Corte d'Appello di Messina ha confermato integralmente la sentenza di primo grado. L'appello è stato respinto perché:

• la domanda era correttamente qualificata ai sensi dell'art. 1669 c.c.;
• non erano maturate né la decadenza né la prescrizione;
• i gravi difetti erano stati accertati dalla consulenza tecnica;
• impresa e direttore dei lavori avevano concorso nella produzione del danno.

Entrambi sono stati, pertanto, condannati in solido a risarcire il condominio e a rimborsare anche le spese del giudizio d'appello, oltre agli ulteriori oneri previsti dalla legge.

Questa pronuncia chiarisce che i gravi difetti dell'edificio non coincidono solo con problemi strutturali: anche deterioramento di facciate, rivestimenti o elementi accessori può rientrare nell'art. 1669 c.c. se compromette funzionalità e normale utilizzo dell'immobile. La decisione ribadisce inoltre che il termine per denunciare i difetti decorre dalla conoscenza effettiva della loro gravità e delle cause tecniche, spesso acquisita tramite una perizia, non dalla semplice comparsa delle prime anomalie.

Viene confermata anche la responsabilità del direttore dei lavori, il cui ruolo non si limita a un controllo formale finale. L'alta sorveglianza richiede verifiche durante l'esecuzione, controllo dei materiali e interventi tempestivi sulle lavorazioni non conformi. Se tali obblighi vengono violati e contribuiscono al degrado dell'edificio, il professionista risponde insieme all'impresa dei danni subiti dal committente.