Come indicato da varie notizie di cronaca, gli sfratti per morosità sono oggi in sensibile aumento ma, tra coloro i quali non pagano quanto dovuto, non ci sono soltanto gli inquilini che non rispettano gli obblighi del contratto di locazione. Anche la morosità condominiale rappresenta, infatti, un problema diffuso. Con essa si fa riferimento a quella situazione in cui un condomino non adempie all'obbligo di versamento delle proprie quote condominiali, in base alle regole e alle tempistiche del regolamento condominiale.
Se un condomino si rivela moroso, ciò si rifletterà sui fondi condominiali determinando, di fatto, la diminuzione delle risorse disponibili. Insorgeranno difficoltà nella gestione delle spese comuni, ritardi nei pagamenti ai fornitori, rischi di manutenzione non tempestiva dell'edificio, se non addirittura il distacco delle utenze e l'interruzione ai servizi essenziali (come la luce, l’ascensore, il riscaldamento, la pulizia delle scale ecc.).
Tuttavia, il pericolo maggiore è costituito dal possibile pignoramento del conto corrente condominiale. Infatti i creditori – come, ad esempio, i fornitori o le ditte che hanno svolto lavori per il palazzo – potrebbero attivarsi con il procedimento per decreto ingiuntivo e il rimedio dell'esecuzione forzata, qualora il condominio non riesca a coprire i costi a causa del condomino moroso.
La domanda, allora, sorge spontanea: cosa fare per evitare un simile scenario? In casi di emergenza, cosa può fare il condominio per impedire il pignoramento? Posto che la regola generale di cui all'art. 1123 del c.c. è quella della distribuzione delle spese condominiali secondo il criterio della proporzionalità e, perciò, sulla sola scorta dei millesimi di proprietà, l'assemblea:
Se un condomino si rivela moroso, ciò si rifletterà sui fondi condominiali determinando, di fatto, la diminuzione delle risorse disponibili. Insorgeranno difficoltà nella gestione delle spese comuni, ritardi nei pagamenti ai fornitori, rischi di manutenzione non tempestiva dell'edificio, se non addirittura il distacco delle utenze e l'interruzione ai servizi essenziali (come la luce, l’ascensore, il riscaldamento, la pulizia delle scale ecc.).
Tuttavia, il pericolo maggiore è costituito dal possibile pignoramento del conto corrente condominiale. Infatti i creditori – come, ad esempio, i fornitori o le ditte che hanno svolto lavori per il palazzo – potrebbero attivarsi con il procedimento per decreto ingiuntivo e il rimedio dell'esecuzione forzata, qualora il condominio non riesca a coprire i costi a causa del condomino moroso.
La domanda, allora, sorge spontanea: cosa fare per evitare un simile scenario? In casi di emergenza, cosa può fare il condominio per impedire il pignoramento? Posto che la regola generale di cui all'art. 1123 del c.c. è quella della distribuzione delle spese condominiali secondo il criterio della proporzionalità e, perciò, sulla sola scorta dei millesimi di proprietà, l'assemblea:
- non può imporre a maggioranza dei condomini di suddividere i debiti tra gli altri condomini, che hanno pagato la propria quota. Altrimenti ciò violerebbe l'appena citato principio di proporzionalità, portando il proprietario non moroso a versare più di quanto i suoi millesimi e il valore della sua proprietà impongano;
- può imporre una deroga al principio in oggetto soltanto all'unanimità dei condomini.
In sostanza, in ipotesi di assenso di ogni condomino sarà possibile distribuire le spese in modo differente dai millesimi (ad esempio, addebitando ad alcuni condomini una cifra superiore rispetto a quella determinata con i millesimi).
Tuttavia, grazie alla copiosa giurisprudenza sul tema della ripartizione delle spese condominiali, troviamo altresì un'eccezione alla regola della proporzionalità, che prevede l'introduzione del c.d. fondo morosi.
Di che si tratta? In sintesi il quadro è il seguente:
Tuttavia, grazie alla copiosa giurisprudenza sul tema della ripartizione delle spese condominiali, troviamo altresì un'eccezione alla regola della proporzionalità, che prevede l'introduzione del c.d. fondo morosi.
Di che si tratta? In sintesi il quadro è il seguente:
- l’assemblea può, non all'unanimità ma a sola maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell'edificio (maggioranza qualificata), decidere per la costituzione di uno specifico fondo cassa, il citato fondo morosi;
- tale fondo cassa sarà di aiuto nelle specifiche circostanze di straordinaria urgenza e necessità per impedire maggiori esborsi economici ai condomini.
Mentre, in assenza dei requisiti della necessità e urgenza, la delibera assembleare - eventualmente adottata a maggioranza - sarà da ritenersi nulla e potrà essere impugnata in ogni momento da parte di ciascun condomino assente, dissenziente o astenuto. In questo caso la costituzione del fondo morosi sarà quindi legittima, soltanto se adottata con delibera all'unanimità.
Grazie al fondo morosi, il condominio di fatto accantona e gestisce un serbatoio di liquidità, che - in via emergenziale - potrà servire a coprire temporaneamente le spese comuni e urgenti, laddove uno o più condomini si trovino in arretrato nei pagamenti delle spese ordinarie e straordinarie.
Concludendo, il fondo morosi sarà - quindi - di estremo aiuto nel periodo di attesa del recupero crediti dal debitore o dai debitori e potrà essere usato - in via preventiva - per evitare la sospensione delle utenze comuni o per ripristinarle il prima possibile, laddove siano state sospese.
Grazie al fondo morosi, il condominio di fatto accantona e gestisce un serbatoio di liquidità, che - in via emergenziale - potrà servire a coprire temporaneamente le spese comuni e urgenti, laddove uno o più condomini si trovino in arretrato nei pagamenti delle spese ordinarie e straordinarie.
Concludendo, il fondo morosi sarà - quindi - di estremo aiuto nel periodo di attesa del recupero crediti dal debitore o dai debitori e potrà essere usato - in via preventiva - per evitare la sospensione delle utenze comuni o per ripristinarle il prima possibile, laddove siano state sospese.